Türk Ticari Kira Hukukuna Genel Bakış (B2B)
Türkiye'deki Çatılı İşyeri Kiralarına ilişkin temel hükümler. Ticari sözleşme serbestisi ve 6098 Sayılı Kanun kapsamındaki sınırlamalar.
Yasal Uyarı
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme ve eğitim amaçlıdır. Yasal tavsiye niteliği taşımaz ve bu şekilde güvenilmemelidir. Yasalar sık sık değişir — her zaman mevcut düzenlemeleri doğrulayın ve durumunuza özel tavsiye için bulunduğunuz yerdeki lisanslı bir avukata danışın. Landager bir mülk yönetim platformudur, bir hukuk bürosu değildir.Bilgiler en son doğrulandı: May 2026.
Türkiye'de ticari (B2B) gayrimenkul kiralamaları için ayrı bir "Ticari Kira Kanunu" bulunmamaktadır. Birincil düzenleyici otorite, 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)'dur.
İşletmeler arası ticari kiralamalar (örneğin alışveriş merkezleri, plazalar, lojistik depolar), TBK'nın "Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları" bölümü (Madde 339-356) kapsamında düzenlenmektedir. Geçiş döneminde tacirlere özgü bazı maddeler ertelenmiş olsa da, tüm koruyucu hükümler 1 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla kurumsal kiracılar için tam olarak uygulanabilir hale gelmiştir.
Bu durum, Türkiye'deki ticari kiralamaların, Batı ülkelerindeki tamamen serbest "Ticari Sözleşme" (B2B Özgürlüğü) yapısının aksine, kiracıyı koruyan belirli "emredici yasal" sınırlar dahilinde yapılmasını zorunlu kılmaktadır.
"Çatılı İşyeri" ve Tacirlerin Durumu (Kurumsal Kiralamalar)
Kanun, ticari kiralamalarda da sözleşme serbestisine çok önemli "Tavan" sınırlamalar getirmektedir. Bir işyeri sahibi ve yabancı bir kurumsal fon olsa bile, birbirleriyle yaptıkları sözleşmeye istedikleri her türlü cezai şartı mutlak surette yazamazlar:
- Döviz Endeksli Kira Yasağı (Türk Parasının Kıymetini Koruma): Yabancı kurumsal yatırımcıları en çok ilgilendiren yasal düzenleme budur. Türkiye'de yerleşik iki şirket veya kişi arasında gayrimenkul kiralarken (serbest bölgeler vb. istisnalar hariç), kiranın ve depozitonun döviz (Dolar/Euro) üzerinden belirlenmesi yasaktır. Sözleşmelerin TL (Türk Lirası) üzerinden yapılması ve artışların TL-TÜFE üzerinden hesaplanması zorunludur.
- Kira Süresi (10 Yıl Kuralı): Ticari sözleşmeler (örneğin 5 yıllık bir AVM mağaza kirası) sona erdiğinde, AVM yönetimi tarafından sadece "süre doldu" gerekçesiyle feshedilemez! Sözleşme otomatik uzamaya tabidir. Mülk sahibi, işyeri kiracısını herhangi bir sebep göstermeksizin tahliye etme hakkını ancak uzama süreleri 10 yılı geçtiğinde kazanır (TBK 347).
- Güvence Bedeli (Depozito) Sınırı: Milyonlarca lira cironun döndüğü bir AVM mağazasında bile, mülk sahibi yasal olarak "3 aylık kira bedelinden fazla" nakit depozito talep edemez. Bunu aşmak için banka teminat mektupları veya kurumsal kefalet sistemleri uygulanır.
Temel Kuralların Özeti (B2B Ticari)
Noter Onayının Önemi
Kurumsal B2B işlemlerinde (şube açılışları, depo kurulumları), Ticaret Sicili ve vergi dairelerine ibraz veya kurumsal muhasebe stopaj kesintileri (Kira Stopajı) gereklidir. Bu nedenle, sözleşmelerin "Noter kanalıyla onaylanması" ve gelecekteki olası "evrakta sahtecilik" veya kurumsal imza yetkilisi iptal davalarında bir güvence oluşturması için Noter onaylı sözleşme yapılması/düzenlenmesi kurumsal Türkiye piyasasında standart ve en güvenli uygulamadır.
Sonraki belgeye geçin: Ticari Güvence Bedelleri ve Teminatlar.
Kaynaklar ve Resmi Referanslar
Sıkça Sorulan Sorular
▶Türkiye'deki temel kiraya veren-kiracı yasaları nelerdir?
Türkiye'deki kira ilişkileri Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmektedir. Kanun, kiracıları ekonomik açıdan daha zayıf taraf olarak kabul ederek onları koruma eğilimindedir. Bu rehber, mülk sahipleri ve kiraya verenler için temel uyumluluk gerekliliklerini kapsamaktadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenler için yasal tahliye süreci nasıldır?
Türkiye'deki tahliye süreci, kiraya verenlerin resmi yasal prosedürleri takip etmesini gerektirir. Geçerli tahliye nedenleri arasında genellikle kira bedelinin ödenmemesi, kira sözleşmesine aykırılık veya kiraya verenin mülkü kişisel kullanım ihtiyacı yer alır. Kiraya verenler usulüne uygun yazılı bildirimde bulunmalı, gerekli süreleri tanımalı ve duruma göre mahkeme veya icra dairesinden karar almalıdır. Kendi kendine tahliye yöntemleri (zorla tahliye) genel olarak yasaktır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kira artış sınırları ve tavanları nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne zaman ve nasıl kira artışı yapabileceğini düzenleyen özel kurallar bulunmaktadır. Bu kurallar; artış oranına ilişkin tavanları, asgari bildirim sürelerini ve artış sıklığına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Kiraya verenler, mevcut kira sözleşmelerinde kira artışı yaparken yürürlükteki tüm mevzuata uymak zorundadır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de depozito kuralları ve iade süreleri nelerdir?
Türkiye'de kiraya verenlerin ne kadar depozito talep edebileceği, depozitonun nasıl muhafaza edilmesi gerektiği ve kira sözleşmesi sona erdikten sonra depozitonun iade süresi ile ilgili kurallar mevcuttur. Kiraya verenler, yapılan kesintilere ilişkin detaylı bir döküm sunmalı ve cezalardan kaçınmak için yasal sürelere uymalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de zorunlu kira sözleşmesi gereklilikleri nelerdir?
Türkiye'deki kira sözleşmeleri, yürürlükteki ulusal ve yerel yasalara uygun olmalıdır. Gerekli unsurlar genellikle tarafların isimlerini, mülkün tanımını, kira bedelini ve ödeme koşullarını, depozito detaylarını, kira süresini ve bakım sorumluluklarının dağılımını içerir. Belirli kira türleri veya süreleri için yazılı sözleşme yapılması zorunlu olabilir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenin bakım ve onarım yükümlülükleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kiralık mülkleri oturulabilir durumda tutmakla; yapıyı, tesisatı, elektrik sistemlerini ve temel hizmetleri çalışır durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiraya veren ve kiracı arasındaki bakım sorumluluklarının dağılımı, kira sözleşmesinde açıkça belirtilmelidir.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiralık mülkler için gecikme ücreti ve ceza kuralları nelerdir?
Türkiye'de geciken kira ödemeleri için gecikme ücretleri ve cezalarla ilgili özel kurallar bulunmaktadır. Bunlar; zorunlu ödeme sürelerini, gecikme ücreti miktarlarındaki tavanları ve faiz oranlarına ilişkin kısıtlamaları içerebilir. Gecikme ücreti hükümleri kira sözleşmesinde açıkça belirtilmeli ve uygulanabilir olması için yerel mevzuata uygun olmalıdır.
Kılavuzun tamamını oku▶Türkiye'de kiraya verenlerin yapması gereken mülk bildirimleri nelerdir?
Türkiye'deki kiraya verenler, kira sözleşmesi imzalanmadan önce potansiyel kiracılara mülk hakkında ilgili bilgileri açıklamak zorundadır. Gerekli bildirimler genellikle bilinen esaslı kusurları, çevresel tehlikeleri, geçmiş hasar geçmişini ve kiracının mülkü kullanımını ve yararlanmasını etkileyebilecek her türlü durumu kapsar.
Kılavuzun tamamını oku📬 Bu yasalar değiştiğinde bildirim alın
Ev sahibi-kiracı yasaları güncellendiğinde size e-posta göndereceğiz. Spam yok — sadece yasa değişiklikleri.
