قوانين المالك والمستأجر في مصر: إصلاحات الإيجار القديم 2026

ينقسم سوق العقارات في مصر بين نظام "الإيجار القديم" الذي يعود إلى الحقبة الاشتراكية ونظام "الإيجار الجديد" المتحرر. وقد وضعت الإصلاحات التاريخية في عامي 2025/2026 أخيراً جدولاً زمنياً للإلغاء النهائي لمراقبة الإيجارات.

1. نظام السوق المزدوج

• "الإيجار القديم" (ما قبل 1996): إيجارات مجمدة تاريخياً كان يمكن توريثها إلى ما لا نهاية. تخضع هذه الآن لقاعدة الإلغاء التدريجي لمدة 7 سنوات.
• "الإيجار الجديد" (ما بعد 1996): يخضع للقانون المدني المصري. للملاك والمستأجرين الحرية الكاملة في تحديد الإيجار والمدة وبنود الزيادة.

2. انتقالية الإيجار القديم 2026

إذا كنت تملك عقاراً يشغله حالياً مستأجر "إيجار قديم":

• زيادة تدريجية: لم يعد الإيجار مجمداً؛ بل يجب زيادته بنسبة 15% كل عام حتى نهاية الفترة الانتقالية.
• الإنهاء النهائي: في عام 2032 (بعد 7 سنوات من تاريخ سريان القانون)، يجب إعادة العقار إلى المالك ما لم يتم توقيع عقد سوق "إيجار جديد".
• تسوية الأوضاع: كان أمام المستأجرين حتى أبريل 2026 للتقدم بطلبات للحصول على مخصصات الإسكان الاجتماعي إذا كانوا يستوفون معايير الدخل المنخفض خلال هذه الفترة الانتقالية.

3. قواعد سوق "الإيجار الجديد"

بالنسبة لجميع عقود إيجار السكن الأساسي الحديثة:

• التسجيل: ينصح بشدة بتوثيق عقد الإيجار في الشهر العقاري. هذا يسمح للمالك باستخدام العقد كـ "سند تنفيذي" لإجراء عمليات إخلاء أسرع.
• بنود التضخم: تتضمن معظم العقود زيادة سنوية تتراوح بين 10-15%.
• العملة: على الرغم من فهرستها غالباً بالدولار الأمريكي أو اليورو في النصوص، يجب أن تكون المدفوعات بالـ جنيه المصري (EGP) بدقة لصحتها القانونية.

4. الإخلاء و"محاكم الأمور المستعجلة"

قدمت إصلاحات عام 2025 "محاكم الأمور المستعجلة" المختصة للتعامل مع حالات انتهاء عقد الإيجار. إذا انتهى عقد "إيجار جديد" محدد المدة، أو بمجرد انقضاء الفترة الانتقالية لعقد "الإيجار القديم" البالغة 7 سنوات، يمكن للملاك الحصول على أوامر إخلاء معجلة بسرعة أكبر بكثير مما كانت عليه في الماضي.

5. مبالغ التأمين والصيانة

• مبالغ التأمين: عادة ما تكون إيجار شهر أو شهرين.
• الصيانة: ما لم ينص على خلاف ذلك، يتولى المالك مسؤولية السلامة الإنشائية وأنظمة المرافق الرئيسية. والمستأجرون مسؤولون عن الإصلاحات البسيطة والصيانة اليومية.