قوانين المالك والمستأجر في مصر: إصلاح الإيجار القديم لعام 2026

ينقسم سوق العقارات في مصر بين نظام "الإيجار القديم" الذي يعود إلى الحقبة الاشتراكية ونظام "الإيجار الجديد" المتحرر. وقد وضعت حزمة إصلاحات 2025 (القانونان رقم 164 و 165 لسنة 2025)، التي نُشرت في الجريدة الرسمية (العدد 31 مكرر) وبدأ سريانها في 5 أغسطس 2025، أخيراً جدولاً زمنياً قانونياً ملزماً للإلغاء التام لمراقبة الإيجارات وتبسيط إجراءات الإخلاء.

1. نظام السوق المزدوج

• "الإيجار القديم" (ما قبل 1996): إيجارات مجمدة تاريخياً كان يمكن توريثها إلى ما لا نهاية. تخضع هذه الآن لقاعدة الإلغاء التدريجي لمدة 7 سنوات.
• "الإيجار الجديد" (ما بعد 1996): يخضع للقانون المدني المصري. للملاك والمستأجرين الحرية الكاملة في تحديد الإيجار والمدة وبنود الزيادة.

2. انتقالية الإيجار القديم لعام 2026

إذا كنت تملك عقاراً يشغله حالياً مستأجر "إيجار قديم":

• تعديل الإيجار الأولي: اعتباراً من أغسطس 2025، يتم تعديل الإيجارات فوراً بناءً على التصنيف المناطقي:
  • المناطق المميزة: 20 ضعف الإيجار القانوني الحالي (بحد أدنى 1,000 جنيه مصري شهرياً).
  • مناطق الدخل المتوسط: 10 أضعاف الإيجار القانوني الحالي (بحد أدنى 400 جنيه مصري شهرياً).
  • المناطق الاقتصادية: 10 أضعاف الإيجار القانوني الحالي (بحد أدنى 250 جنيه مصري شهرياً).
• الزيادة السنوية: بعد التعديل الأولي، تزداد الإيجارات بنسبة 15% سنوياً على أساس مركب حتى نهاية الفترة الانتقالية.
• الإنهاء النهائي: تنتهي جميع عقود "الإيجار القديم" السكنية تلقائياً في 5 أغسطس 2032 (بعد 7 سنوات من تاريخ سريان القانون)، ويجب إعادة العقار إلى المالك ما لم يتم توقيع عقد إيجار سوق "إيجار جديد".
• الإسكان الاجتماعي: مُنح المستأجرون المؤهلون من ذوي الدخل المنخفض فترة 3 أشهر تبدأ من 1 أكتوبر 2025 (وتنتهي في 1 يناير 2026) للتقدم بطلب للحصول على مخصصات إسكان بديلة توفرها الدولة.

3. قواعد سوق "الإيجار الجديد"

بالنسبة لجميع عقود إيجار السكن الأساسي الحديثة:

• التسجيل: ينصح بشدة بتوثيق عقد الإيجار في الشهر العقاري. هذا يسمح للمالك باستخدام العقد كـ "سند تنفيذي" لإجراء عمليات إخلاء أسرع.
• بنود التضخم: تتضمن معظم العقود زيادة سنوية تتراوح بين 10-15%.
• العملة: على الرغم من فهرستها غالباً بالدولار الأمريكي أو اليورو في النصوص، يجب أن تكون المدفوعات بالـ جنيه المصري (EGP) بدقة لصحتها القانونية.

4. الإخلاء و"محاكم الأمور المستعجلة"

قدم القانون رقم 165 لسنة 2025 (المعدل للقانون رقم 4 لسنة 1996) المادة 2 مكرر، التي تمنح الملاك الحق في الحصول على أمر إخلاء فوري من قاضي الأمور الوقتية (محكمة الأمور المستعجلة). إذا انتهى عقد "إيجار جديد" محدد المدة، أو بمجرد انقضاء الفترة الانتقالية لعقد "الإيجار القديم" البالغة 7 سنوات، يمكن للملاك الحصول على أوامر إخلاء معجلة بسرعة أكبر بكثير مما كانت عليه في الماضي، شريطة أن يكون العقد مسجلاً وموثقاً في الشهر العقاري.

5. مبالغ التأمين والصيانة

• مبالغ التأمين: عادة ما تكون إيجار شهر أو شهرين.
• الصيانة: ما لم ينص على خلاف ذلك، يتولى المالك مسؤولية السلامة الإنشائية وأنظمة المرافق الرئيسية. والمستأجرون مسؤولون عن الإصلاحات البسيطة والصيانة اليومية.