Zákony o zvyšování nájemného v ČR: Pravidla a limity

Podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.), který nabyl účinnosti 1. ledna 2014, funguje Česká republika z velké části na principu volného trhu při sjednávání počátečního nájemného. Občanský zákoník však stanovuje jasná procesní a číselná omezení toho, jak a kdy může pronajímatel zvýšit nájemné poté, co je nájemní smlouva právně závazná.

Počáteční nájemné vs. zvyšování nájemného

Počáteční nájemné: Při podpisu nové nájemní smlouvy mohou pronajímatel a nájemce svobodně vyjednat a dohodnout jakoukoli výši nájemného. Tyto sazby obecně určuje trh a na základní počáteční nájemné se nevztahuje žádný zákonný strop.

Zvyšování nájemného: Jakmile je nájemní vztah založen, musí se zvyšování nájemného řídit občanským zákoníkem (pokud nebyl v nájemní smlouvě již dříve sjednán konkrétní mechanismus, jako je inflační doložka).

Zákonný limit: 20 % za 3 roky

Pokud nájemní smlouva výslovně neobsahuje podmínky týkající se zvyšování nájemného (např. inflační doložku), má pronajímatel právo navrhnout zvýšení nájemného podle § 2249 občanského zákoníku.

Návrh pronajímatele musí splňovat tři přísné podmínky:

1. Načasování: Zvýšení lze navrhnout nejdříve po uplynutí 12 měsíců od posledního zvýšení.
2. Pravidlo 20 %: Součet všech zvýšení nájemného za poslední tři (3) roky (včetně aktuálně navrhovaného zvýšení) nesmí překročit 20 % aktuálního nájemného.
3. Tržní srovnatelnost: Navrhované nové nájemné nesmí překročit nájemné v místě obvyklé (standardní tržní nájemné) pro srovnatelný byt v dané lokalitě.

Vytvoření návrhu

Pronajímatel musí návrh předložit nájemci písemně. Návrh musí obsahovat novou výši nájemného a tvrzení, že odpovídá nájemnému v místě obvyklému. Podle zákona musí pronajímatel doložit výši nájemného v místě obvyklého znaleckým posudkem nebo odkazem na alespoň tři srovnatelné pronájmy v okolí.

Reakce nájemce a rozhodnutí soudu

Jakmile nájemce obdrží písemný návrh, má dva měsíce na to, aby jej písemně přijal.

• Pokud nájemce souhlasí: Nájemce platí zvýšené nájemné počínaje prvním dnem 3. kalendářního měsíce po doručení návrhu.
• Pokud nájemce odmítne (nebo návrh ignoruje): Pokud nájemce nesouhlasí do 2 měsíců, pronajímatel má právo podat návrh k příslušnému Okresnímu soudu do následujících tří měsíců. Soud pak určí výši nájemného na základě místně obvyklých sazeb podle nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Obecně platí, že standardní nájemní smlouvy upřednostňují dosažení dohody, aby se předešlo nákladným a zdlouhavým soudním řízením.

Inflační doložky (Inflační doložka)

Aby se vyhnuli složitému zákonnému pravidlu 20 % a nutnosti prokazovat srovnatelné tržní nájemné, většina profesionálních pronajímatelů v České republice spoléhá na inflační doložku (inflační doložka) napsanou přímo v nájemní smlouvě podle § 2248 občanského zákoníku.

Inflační doložka automaticky umožňuje pronajímateli každoročně upravit nájemné v souladu s mírou inflace spotřebitelských cen, kterou oficiálně zveřejňuje Český statistický úřad (ČSÚ). Tyto doložky jsou osvobozeny od 20% limitu a procedury návrhu podle § 2249.

Požadavky na platnou inflační doložku:

• Musí jasně uvádět, který index určuje míru inflace (téměř vždy index ČSÚ).
• Musí specifikovat, kdy zvýšení vstupuje v platnost (např. automaticky v březnu nebo na základě písemného oznámení pronajímatele).
• Měla by definovat základní částku nájemného, která se upravuje.

Pokud je přítomna platná inflační doložka, pronajímatel nemusí dodržovat pravidlo 20% limitu ani prokazovat srovnatelnost s trhem. Nájemné se jednoduše zvyšuje o inflaci.

Zvyšování nájemného po zhodnocení bytu

Samostatné pravidlo podle § 2250 občanského zákoníku platí v případě, že pronajímatel provede stavební úpravy nebo zhodnocení nemovitosti, které trvale zvyšují užitnou hodnotu, životní úroveň nebo podstatně šetří náklady na energie/vodu.

V tomto scénáři:

• Pokud pronajímatel a nájemci zastupující alespoň dvě třetiny bytů v domě souhlasí, může pronajímatel jednotně zvýšit nájemné maximálně o 10 % ročních nákladů na zhodnocení ročně.
• Pokud není dosaženo dohody s nájemci, ale zhodnocení bylo přesto provedeno (často z nařízení úřadů nebo vedoucí k výrazným úsporám efektivity), může pronajímatel přesto jednostranně zvýšit nájemné maximálně o 3,5 % ročních nákladů, za předpokladu, že zvýšení odpovídá spravedlivým tržním mezím.

Smlouvy na dobu určitou jako alternativa k regulaci nájemného

Protože je poměrně obtížné vymáhat zákonné zvýšení nájemného, pokud nájemce nesouhlasí, mnoho pronajímatelů v České republice dává přednost uzavírání nájemních smluv na dobu určitou v délce jednoho roku.

Když smlouva na dobu určitou vyprší, právně končí. Pokud si obě strany přejí pokračovat, podepíší novou smlouvu nebo dodatek. Během tohoto vyjednávání může pronajímatel navrhnout zcela novou úroveň tržního nájemného, aniž by byl vázán 20% limitem, protože se fakticky jedná o nově vzniklé smluvní období.

Začínáme s compliance

Orientace v problematice zvyšování nájemného vyžaduje pochopení místních tržních podmínek a udržování strukturovaných nájemních smluv s robustními inflačními doložkami. Landager pomáhá správcům nemovitostí efektivně sledovat měnící se tržní nájemné, spravovat vypršení smluv na dobu určitou a bezpečně ukládat podepsané dodatky pro bezproblémový provoz v souladu se zákonem.

Zpět na Přehled zákonů o nájemním bydlení v České republiceNáhled není dostupný.