Aumento de alquiler comercial en Costa Rica | Landager

Regidos por la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley N° 7527), que entró en vigor el 17 de agosto de 1995, los aumentos de alquiler comercial representan la mayor área de "libertad contractual" en el mercado de alquileres de Costa Rica. Mientras que los propietarios residenciales están sujetos al tope de inflación (IPC) según el Artículo 67, los propietarios de propiedades comerciales (incluidos los usos industriales y profesionales) se rigen por el Artículo 68, que permite a las partes acordar cualquier estructura de aumento. La mayoría de los inquilinos comerciales sofisticados en Costa Rica buscarán un "techo" para los aumentos. Las estructuras comunes incluyen el "Mayor entre IPC o X%" o un aumento escalonado fijo cada año. En estos casos, es vital especificar que el aumento del alquiler es válido incluso en moneda extranjera. Un lenguaje claro que establezca "Este es un contrato de arrendamiento comercial regido por la libertad contractual del Artículo 68" puede evitarle un dolor de cabeza legal más adelante.

Escaladas y Estrategia de Alquiler Comercial

En el sector comercial, el tope de inflación del 10% que se encuentra en el Artículo 67 no aplica. Según el Artículo 68, usted tiene la libertad de diseñar una estructura de alquiler que funcione para su modelo de negocio. Sin embargo, si el contrato no especifica la tasa de aumento, el Artículo 68 estipula que el alquiler se ajustará anualmente en un porcentaje igual a la inflación acumulada (IPC) de los 12 meses anteriores.

Aumentos Fijos vs. Variables

Los contratos de arrendamiento comercial a menudo utilizan aumentos escalonados fijos (por ejemplo, "El alquiler aumenta un 5% cada año"). Esto proporciona previsibilidad tanto para las proyecciones del propietario como para el presupuesto del inquilino. Otro método común es vincular el aumento al IPC de EE. UU. o a las tasas Libor/SOFR si el contrato de arrendamiento es un acuerdo financiero complejo. Si bien el Artículo 18 generalmente sugiere que los contratos de arrendamiento en moneda extranjera permanezcan fijos, el Artículo 68 permite a las partes comerciales contratar válidamente aumentos porcentuales anuales en contratos de arrendamiento en USD.

Ajustes de CAM (Mantenimiento de Áreas Comunes)

En un centro comercial o parque de oficinas, la "cuota de mantenimiento" (CAM) suele ser más volátil que el alquiler base. Se debe informar que esta tarifa cambiará según los costos reales de electricidad, seguridad y limpieza. La mayoría de los contratos de arrendamiento comercial permiten al propietario ajustar esto mensual o trimestralmente en función de estos gastos de "traslado".

Derecho de Tanteo y Renovaciones

Los inquilinos comerciales a menudo invierten mucho en su ubicación (el "Derecho de Llave"). Según la Ley 7527 (Artículos 70 y 71), todos los contratos de arrendamiento comercial tienen un plazo mínimo obligatorio de 3 años. El contrato se renueva automáticamente por un período adicional de 3 años bajo las mismas condiciones —incluida la misma fórmula de aumento de alquiler— a menos que el propietario notifique la no renovación con 3 meses de antelación basándose en motivos legales específicos (como reconstrucción o uso personal). Un "reajuste de mercado" del alquiler no puede ser impuesto unilateralmente por el propietario al momento de la renovación; requiere un acuerdo mutuo o la firma de un nuevo contrato al final del plazo.

Cómo ayuda Landager

Landager realiza un seguimiento de los términos de arrendamiento, recordatorios automáticos de alquiler y vencimiento de documentos, lo que facilita el cumplimiento de las regulaciones de Costa Rica.

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