Redacción de Contratos de Arrendamiento Comercial en Andalucía

La formalización del alquiler de un activo comercial debe abordarse como la firma de un memorando corporativo; elimina la mayor parte del blindaje social protector del Título II de la LAU, sumergiendo a ambas partes en lo que dicte la literalidad estricta del documento que decidan y consigan firmar (Artículo 4.3 aplicable al Uso Distinto del de Vivienda).

Obligaciones Formales de Redacción

Se recomienda encarecidamente la formalización a través de un documento escrito y, según el artículo 37 de la LAU, cualquier parte puede compeler a la otra a la formalización en escritura pública. Aunque la falta de un contrato escrito no invalida el arrendamiento ni las obligaciones de IVA subyacentes, complica significativamente la prueba del acuerdo ante los inspectores contables y los liquidadores de impuestos andaluces.

Como base:

1. Identificadores Completos de las empresas (NIF de las sociedades, objeto social y apoderamientos solidarios registrados que intervengan).
2. Desglose Contable Expreso: La Renta Neta debe estar explícitamente separada y detallada del tipo de IVA aplicable (generalmente el 21%) junto con una pre-aclaración en el contrato asumiendo que se aplicará la retención correspondiente y se ingresará a cuenta del IRPF del arrendador (actualmente el 19%). Esta retención se aplica cuando el arrendador es una persona física y el arrendatario es una entidad jurídica o profesional; se trata de una retención del impuesto sobre la renta y no de una cuota fiscal corporativa, lo que supone un cobro neto menor para el arrendador en comparación con un alquiler residencial.
3. Fianzas Obligatorias Claras: Especificando la fianza obligatoria de dos meses exigida por el artículo 36.1 de la LAU para arrendamientos de uso distinto del de vivienda (independientemente de otras garantías contractuales adicionales).

Duración, Abandono Anticipado y Penalizaciones

• Duración Larga y Corta sin Protecciones Específicas Forzosas: No existen prórrogas automáticas obligatorias que se extiendan a los 5 años para los inmuebles comerciales como ocurre con las viviendas estándar; se puede pactar un trimestre, o igualmente vincular a una corporación multinacional durante un cuarto de siglo a través del documento, haciéndolo estrictamente inquebrantable sin cargos punitivos exorbitantes acordados aplicables en caso de ruptura.
• Cumplimiento Obligatorio o Indemnización por Desistimiento: Una cláusula estrella andaluza, el blindaje suele consistir en incluir un pacto de obligado cumplimiento irrenunciable que establezca que si, en un plazo pactado de 10 años, deciden desistir antes de un mínimo prefijado de dos años; deberán abonar íntegramente este segmento prefijado de lucro cesante totalmente indemnizable.
• Y una vez transcurrido dicho periodo de obligado cumplimiento en un documento mercantil, es habitual bajo la jurisprudencia andaluza y estatal aplicar como pura indemnización tasada: "que se penaliza bajo pacto el abono al propietario de una indemnización compensatoria sumando penalización y beneficios tasables por un importe igual ponderado y consecuente de 'x' mensualidades brutas íntegras por, y consecuentemente devengadas a, los años o fracción que queden por cumplir", sin vulnerar los derechos de vivienda forzosa del consumidor, dada su naturaleza comercial lucrativa.

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