Mantenimiento y Habitabilidad en los Alquileres de Andalucía

Una de las causas más frecuentes de disputas entre arrendadores y arrendatarios en Andalucía es el reparto de la responsabilidad en las reparaciones de la propiedad. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que entró en vigor el 1 de enero de 1995, proporciona directrices estrictas en su Artículo 21 diseñadas para garantizar la habitabilidad de la vivienda.

Responsabilidades del Arrendador (Arrendador)

La LAU establece un principio claro: el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido. Crucialmente, el arrendador no puede elevar la renta por el coste de estas reparaciones esenciales.

¿Qué cubre el arrendador?

• Reparación, sustitución o revisión de elementos estructurales (tejados, paredes, suelos).
• Arreglo o sustitución de los sistemas principales de fontanería, agua y alcantarillado.
• Mantenimiento del cableado eléctrico principal y de las instalaciones de gas.
• Reparación o sustitución del calentador de agua principal (termo/caldera) o de los sistemas permanentes de calefacción/refrigeración.
• Reparación de humedades causadas por defectos estructurales del edificio, tuberías internas o fachadas exteriores.

Excepciones a las obligaciones del arrendador

El arrendador NO es responsable de realizar la reparación si:

1. El deterioro es claramente culpa del arrendatario (debido a negligencia, mal uso o daños intencionados).
2. La propiedad sufre una destrucción total por causa de fuerza mayor (p. ej., un incendio fortuito, terremoto o inundación).
3. La reparación califica como una "pequeña reparación" derivada del desgaste por el uso ordinario.

Responsabilidades del Arrendatario (Arrendatario)

El arrendatario tiene el deber de usar la propiedad con diligencia y devolverla en el estado en que la recibió, salvo el desgaste normal.

Según el artículo 21.4 de la LAU, las "pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda" son responsabilidad exclusiva del arrendatario.

Ejemplos de "Pequeñas Reparaciones" (Jurisprudencia Española):

• Sustitución de bombillas, tubos fluorescentes o fusibles eléctricos.
• Arreglar un grifo que gotea (p. ej., cambiar arandelas o juntas).
• Reparación de persianas o de sus cintas rotas por el uso diario.
• Limpieza de atascos menores en desagües causados por el uso rutinario.
• Reparación o sustitución de cerraduras de puertas si se rompen por el uso diario o por la pérdida de llaves.

Gestión de Reparaciones: El Proceso Oficial

Si ocurre una avería en Andalucía, ambas partes deben seguir los protocolos estándar para evitar responsabilidades legales:

1. Notificación: El arrendatario debe notificar al arrendador lo antes posible la necesidad de reparaciones importantes, permitiendo que el arrendador (o sus técnicos designados) verifiquen los daños directamente.
2. Acción Urgente (Fórmula de Reparación por el Arrendatario): Si una reparación es urgente para evitar un daño inminente o una incomodidad grave (p. ej., la rotura de una tubería que inunda la cocina), el arrendatario puede realizar la reparación él mismo previa comunicación al arrendador y exigir el reembolso inmediato del coste total. No existe un umbral monetario o límite legal para estas reparaciones en la LAU.
3. Obras de Mejora: El arrendatario debe tolerar las obras de mejora que no puedan esperar razonablemente hasta la finalización del arrendamiento. Según el Art. 22.3, el arrendatario tiene derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de la que se vea privado, más una compensación por los gastos, a partir del inicio de las obras. El umbral de 20 días para la reducción de la renta solo se aplica a las reparaciones de conservación necesarias (Art. 21.2), no a las mejoras.

Resolución de Disputas con Landager

Para evitar conflictos de "su palabra contra la mía" sobre calderas rotas o goteras, es esencial contar con un registro digital detallado. La plataforma Landager permite a los inquilinos informar de problemas de mantenimiento al instante con fotos y descripciones, ayudando a los propietarios a diagnosticar si un problema es estructural (coste del arrendador) o una pequeña reparación (coste del arrendatario), manteniendo al mismo tiempo un registro con fecha y hora para demostrar tiempos de respuesta rápidos y legalmente conformes en Andalucía.

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