Mantenimiento y Reparaciones de Locales Comerciales en Andalucía

El mantenimiento de los inmuebles comerciales es, con frecuencia, radicalmente distinto al de una vivienda. La necesidad de insonorizar, cambiar escaparates, adaptar las salidas de humos o actualizar los cuadros eléctricos hace que su tratamiento en Andalucía deba basarse estrictamente en la redacción de los contratos bajo el amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española, vigente desde el 1 de enero de 1995.

¿Qué dice la LAU en ausencia de acuerdo?

Si un contrato de alquiler comercial "olvida" mencionar quién asume los daños y el mantenimiento, el Título III de la LAU remite directamente a los preceptos residenciales (el artículo 30 se aplica a este uso, invocando el artículo 21). Esto significa que, sin acuerdo explícito, el arrendador será el responsable de realizar las reparaciones necesarias para mantener la propiedad en estado de servir al uso pactado (lo que supone que las reparaciones "pesadas" o estructurales quedan a cargo del arrendador).

Práctica común: Traslado total del riesgo

Dado que se sitúa en la esfera comercial, gobierna la voluntad de las partes. Lo habitual en Andalucía y en España para los locales comerciales (especialmente en contratos de larga duración o con operadores corporativos robustos) es negociar el traslado total del mantenimiento al arrendatario.

Cláusulas mercantiles muy comunes (conocidas en la jerga inmobiliaria internacional como Triple Neto o equivalentes):

1. Obras de acondicionamiento (Carencia): El arrendatario recibe el local "en bruto" o "a reformar completamente" y asume el 100 % del coste para adaptarlo a su negocio, a cambio de los primeros meses sin pagar alquiler (periodo de carencia).
2. Traslado de mantenimiento: Una cláusula que traslada inequívocamente no sólo las "pequeñas" reparaciones diarias (que son obligatorias para el arrendatario en cualquier contrato), sino que sitúa expresamente el mantenimiento de calderas, conductos, instalaciones eléctricas y su sustitución por avería totalmente a cargo del arrendatario.

3. Mantenimiento estructural: Normalmente, sólo se exige al arrendador que se haga cargo de los vicios ocultos de la construcción, las goteras procedentes de la cubierta general del edificio o la conservación de la estructura maestra inamovible (aunque los contratos corporativos de primer nivel podrían incluso endosar este riesgo al arrendatario).

Permisos para obras de adaptación

Para que un arrendatario pueda "tocar" la configuración del espacio comercial y realizar obras en Andalucía (tirar tabiques, colocar un gran rótulo en la fachada exterior o unir dos locales colindantes), el artículo 23 de la LAU le obliga a obtener el permiso previo, expreso y por escrito del arrendador. Sin la documentación de autorización, el arrendatario que emprenda deconstrucciones importantes está incumpliendo el contrato; el arrendador puede resolver el contrato e incluso exigir que se restituya todo a su estado original, obligando a la empresa a cargar con todo el coste de demolición para retirar lo que construyó.

Devolución del local al "Estado Original"

Es crítico preformular si, al finalizar el arrendamiento, el arrendatario tiene la facultad o la imposición legal de llevarse las adaptaciones móviles, la maquinaria adosada o desinstalar los controles de climatización ignífugos; o si, en perjuicio del arrendatario, éste debe dejar las mutaciones instaladas inevitablemente unidas al continente para el aprovechamiento de capital residual y gratuito del propietario al cesar el negocio, sin esperar contrapartida compensatoria por lo revalorizado. La ausencia inexplicada de tales cláusulas crea largos recorridos litigiosos civiles desenredando este concepto residual.

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