Fianzas para Inmuebles Comerciales en Andalucía

El alquiler de locales para uso distinto del de vivienda (espacios comerciales) requiere un mayor grado de diligencia financiera, dado que el desgaste y los riesgos asociados a un negocio son generalmente mayores. La fianza para locales comerciales, oficinas y naves industriales en Andalucía opera bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (vigente desde el 1 de enero de 1995), pero libre de las severas limitaciones sobre garantías adicionales que se encuentran en los alquileres residenciales.

Fianza Obligatoria: Dos Meses

Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos nacional, un requisito ineludible al firmar un contrato de arrendamiento es la exigencia y prestación de una fianza en efectivo.

Para los contratos cuyo uso sea distinto del de vivienda (tiendas minoristas, naves, oficinas, clínicas), el mínimo legal obligatorio para esta fianza es el equivalente a DOS meses de renta, frente al mes único exigido para las viviendas habituales.

Importante: Al calcular la fianza obligatoria, no debe incluir la carga fiscal. El depósito debe ser igual a dos meses de la renta base, sin el 21% de IVA (IVA) ni las retenciones de IRPF.

Garantías Adicionales: Sin Límites Legales

Dado que los arrendamientos comerciales se rigen por el Título III de la LAU —gobernado por el principio de "libertad de pactos"—, el arrendador y el empresario están autorizados a añadir cualquier número de garantías financieras a la fianza obligatoria de dos meses en efectivo.

A diferencia de los contratos residenciales (que limitan las garantías extra a dos meses de alquiler), un contrato corporativo andaluz permite garantías suplementarias incontestables acordadas por ambas partes. Ejemplos comunes incluyen:

• Seis meses de alquiler retenidos en una cuenta bancaria bloqueada.
• Un aval bancario a primer requerimiento por el importe de un año entero de alquiler.
• Garantías corporativas de las empresas matrices que mantengan al arrendador indemne frente a quiebras empresariales inesperadas o abandono prematuro.

Abolición del Registro Obligatorio de Fianzas en AVRA

A partir del 24 de enero de 2026, la Ley de Vivienda de Andalucía 5/2025 suprimió la obligación histórica de los arrendadores comerciales de depositar la fianza obligatoria en efectivo en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

Los arrendadores ya no están obligados a depositar la fianza en efectivo de dos meses con la administración regional. En su lugar, el arrendador retiene la custodia directa de los fondos durante todo el plazo del arrendamiento. Esta simplificación administrativa se aplica a todos los nuevos contratos firmados a partir de la fecha de entrada en vigor. Para los contratos firmados antes de esta fecha, la fianza permanece bajo la custodia de AVRA y su devolución deberá seguir tramitándose a través de la agencia al finalizar el arrendamiento.

Aunque el arrendador ahora retiene tanto la fianza principal como cualquier garantía adicional (como avales bancarios o depósitos en efectivo adicionales), la obligación de exigir el mínimo de dos meses sigue siendo un requisito legal según la ley nacional (Art. 36 LAU).

Actualización del Importe de la Fianza

Para los contratos comerciales que duren más de cinco años (o siete años si el arrendador es una persona jurídica), es obligatorio por ley actualizar la fianza:

• El arrendador puede exigir explícitamente que el arrendatario ajuste el importe en efectivo depositado para que refleje fielmente el equivalente actual de dos meses de renta (teniendo en cuenta los años de incrementos de IPC/alquiler).
• Por el contrario, si la renta ha bajado, el arrendatario puede solicitar un reembolso parcial para que coincida con la nueva tasa base rebajada.

Volver al Resumen Comercial de AndalucíaVista previa no disponible.