Comunicaciones Obligatorias y Entregables en Aragón

Actuar como gestor de propiedades privadas en Aragón exige algo más que redactar un excelente borrador de contrato y asegurar la fianza con WFIA; regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, en vigor desde el 1 de enero de 1995, modificada por la Ley 12/2023) y normativas energéticas específicas como el Real Decreto 390/2021 (en vigor desde el 1 de junio de 2021), la DGA (Gobierno de Aragón) somete a los particulares y a las sociedades de vivienda a rigurosas listas de control de comunicaciones obligatorias y penalizadas que deben revelarse sin tapujos a los potenciales candidatos residenciales desde la fase de comercialización.

1. El Certificado de Eficiencia Energética (CEE)

El pilar irreductible de la transparencia burocrática residencial en Aragón, fuertemente sancionado por las instituciones si se responde con el silencio:

• Cualquier propietario que desee anunciar, difundir o cerrar el alquiler de una unidad residencial está obligado a poseer un CEE válido, tramitado por un técnico competente (ingeniero o arquitecto) y obligatoriamente registrado ante el organismo competente de la comunidad autónoma (por ejemplo, el Departamento de Industria del gobierno regional de Aragón).
• Prohibición de Redundancia Clandestina: La mera publicación fotográfica en anuncios online exige mostrar de forma visible su colorida Etiqueta Energética escalada en letras (A-G). Se prohíbe cualquier exhibición de etiquetas, marcas, símbolos o inscripciones que hagan referencia a la certificación de eficiencia energética de un edificio que no cumplan con los requisitos del Real Decreto 390/2021 y que puedan inducir a error o confusión.
• En el acto de la firma: La consumación del acto documental requiere adjuntar una copia de la etiqueta de eficiencia energética al contrato de arrendamiento y entregar una copia del documento "Recomendaciones de uso para el usuario" a los arrendatarios. El certificado en sí debe estar debidamente registrado para tener validez legal.

2. Preceptos Preventivos de la Ley Estatal 12/2023

Envolviendo a Huesca, Zaragoza y Teruel bajo los auspicios de los derechos nacionales de vivienda, se promulgó el Artículo 31 de la Ley 12/2023. Esta disposición blinda el derecho a la "Información Previa Completa", lo que significa que un candidato potencial (incluso uno que solo esté consultando sin haber depositado fianza alguna) puede exigir documentación exhaustiva sobre la vivienda consultada, incluyendo:

1. Propiedad Inequívoca: Información explicativa completa que identifique con precisión quién es el titular real o la sociedad matriz; distinguiendo expresamente cualquier mediación oculta.
2. Finanzas Impecables: un desglose exhaustivo de todas las condiciones económicas de la operación, incluyendo el precio total y los conceptos incluidos en el mismo, así como cualquier condición de financiación o pago. Si los gastos generales para el adecuado mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización deben ser asumidos por el arrendatario, esto debe acordarse por escrito y debe determinarse el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
3. Mecánica Arquitectónica Funcional: Revelar la antigüedad original de construcción del inmueble, el uso residencial permitido en las Cédulas de Habitabilidad (si procede territorialmente), así como los metros cuadrados útiles y construidos, incluyendo el equipamiento preexistente vinculado al contrato.
4. Exhibición de Extractos de Contratos Anteriores: Una obligación imperativa para demostrar que no hay un escalamiento ilegal dentro de una zona tensionada o una aplicación indebida del IPC es la exhibición obligatoria del importe base monetario estipulado y cobrado a los anteriores inquilinos que residieron en la misma vivienda durante los últimos 5 años inmediatos, así como el valor que pueda corresponderle según el índice de referencia de precios de alquiler.

3. Gastos de Gestión y Formalización de Agencia

El cambio más radical en el paradigma de protección social se refiere a "quién paga la factura del agente que media o vincula a la unidad privada interesada":

• Mandato explícito en la Ley de Arrendamientos Urbanos revisada: "Los gastos de gestión inmobiliaria y la consiguiente formalización del contrato recaerán estrictamente a cargo exclusivo del Arrendador(es)".
• Así, para los arrendamientos de vivienda habitual, cualquier comisión por gestión inmobiliaria o formalización de contrato repercutida a un particular que busque alquilar una vivienda residencial principal está prohibida. Si bien los alquileres transitorios logran eludir esto, la ley reprime incondicionalmente la imposición de una tarifa inicial de un mes a un inquilino regular que busca un medio de vida básico.

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