Proceso de Desahucio Residencial (Desahucio) en el País Vasco
Procedimientos legales, requisitos de notificación obligatorios y el papel de los tribunales y la policía vasca en el proceso de desahucio en Euskadi.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: May 2026.
El proceso de desahucio residencial en el País Vasco se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), vigente desde el 1 de enero de 1995, y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC). En virtud de la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), se han introducido protecciones adicionales para inquilinos vulnerables, haciendo que el proceso sea estrictamente judicial. Los arrendadores tienen estrictamente prohibido utilizar métodos de "autotutela" como cambiar cerraduras o cortar suministros, lo cual se considera un delito penal (coacciones) según el Código Penal español.
1. Causas Legales de Desahucio (Artículo 27 LAU)
Un arrendador puede instar la resolución del contrato y el posterior desahucio por diversos motivos:
- Impago de Renta o Suministros: Incluso un solo mes de alquiler impagado es técnicamente suficiente para iniciar el proceso, aunque los arrendadores suelen esperar 2 meses.
- Subarriendo sin Consentimiento: Alquilar habitaciones o la totalidad de la propiedad sin el permiso escrito del arrendador.
- Daños Malintencionados u Obras no Autorizadas: Causar daños significativos a la propiedad o realizar reformas importantes sin consentimiento (Art. 27.2.d).
- Actividades Molestas e Ilegales: Realizar actividades que sean molestas, insalubres, nocivas o ilegales en el inmueble.
2. El Papel Fundamental del Burofax
Antes de acudir al juzgado, el arrendador debe enviar un Burofax. No es una simple carta, sino un método de notificación legalmente reconocido en España.
- Impedir la "Enervación": Según el Art. 22.4 de la LEC, un inquilino puede detener su primer desahucio pagando la totalidad de la deuda (enervación). Sin embargo, si el arrendador envía un Burofax exigiendo el pago al menos 30 días antes de presentar la demanda, el inquilino pierde el derecho a "enervar".
- Uso Estratégico: Aunque no es un requisito procesal para presentar una demanda, el Burofax es esencial para asegurar que el desahucio no pueda ser detenido por un pago tardío. También sirve como prueba en el tribunal de que el arrendador intentó resolver el problema.
3. Ley 12/2023 y la Fase Judicial
La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023) ha modificado significativamente el procedimiento de desahucio en la LEC:
- Mediación Obligatoria: Si el arrendador es un "Gran Tenedor" y el inquilino es vulnerable, deben someterse a un proceso de mediación o conciliación obligatorio antes de que la demanda sea admisible (Art. 439.7 LEC).
- Fechas Específicas: El tribunal debe ahora especificar la fecha y hora exactas del desahucio; los desahucios "abiertos" están prohibidos.
- Suspensión por Vulnerabilidad: Si los servicios sociales confirman la vulnerabilidad, el tribunal puede suspender el proceso por hasta 2 meses si el arrendador (demandante) es una persona física, o 4 meses si el arrendador es una persona jurídica (Art. 441.5 LEC).
- El Lanzamiento: El día del Lanzamiento, una comisión judicial ejecuta la orden. Si se encuentra resistencia, la Ertzaintza (Policía Autónoma Vasca) proporciona asistencia.
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Fuentes y referencias oficiales
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