Obras y Mantenimiento de la Vivienda de Alquiler (País Vasco)
Cómo asignan la LAU y la normativa regional los costes de mantenimiento entre inquilino y arrendador, centrándose en las reparaciones estructurales y pequeñas averías en Euskadi.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: May 2026.
Mantener una propiedad de alquiler en ciudades vascas como Bilbao, San Sebastián o Vitoria-Gasteiz requiere una comprensión clara de la división de los costes de mantenimiento. El marco legal se define principalmente en el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), complementado por los requisitos de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) exigida por el Gobierno Vasco para edificios antiguos.
1. Obligaciones del Arrendador: Habitabilidad e Integridad Estructural
Según la legislación española, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que por ello pueda elevar la renta.
- Elementos Estructurales: Esto incluye reparaciones en tejados, fachadas y muros de carga. En el clima húmedo del País Vasco, esto implica frecuentemente abordar problemas de humedades por capilaridad o condensaciones comunitarias.
- Instalaciones Esenciales: La sustitución o reparación mayor del sistema de calefacción, caldera, tuberías de agua y cableado eléctrico recae bajo la responsabilidad del arrendador, siempre que el daño no haya sido causado por mal uso del inquilino.
- Excepción (Mal Uso): El arrendador queda exento de esta obligación si el daño es imputable al inquilino (Artículos 21.1 y 21.4).
2. Obligaciones del Inquilino: Pequeñas Reparaciones y Desgaste
La ley equilibra la carga del arrendador asignando al inquilino las "pequeñas reparaciones" exigidas por el desgaste del uso ordinario.
- Definición de "Pequeña Reparación": Aunque la LAU no establece un límite exacto en euros, la jurisprudencia española suele considerar responsabilidad del inquilino aquellas reparaciones inferiores a 150€-200€ (o que no requieran técnicos especializados).
- Ejemplos Comunes: Sustitución de bombillas, desatascos de fregaderos, reparación de cintas de persianas o cambio de alcachofas de ducha.
- Mantenimiento Diario: El inquilino es responsable de la limpieza y cuidado diario de la vivienda y sus electrodomésticos.
3. Comunicación y Reparaciones Urgentes
Para garantizar el cumplimiento y proteger el depósito de seguridad, ambas partes deben seguir un protocolo estricto:
- Notificación por Escrito: El inquilino debe notificar al arrendador la necesidad de reparaciones lo antes posible.
- Reparaciones Urgentes: Si una reparación es urgente (ej. una fuga de agua grave) y el arrendador no es localizable, el inquilino puede realizarla y exigir el reembolso posterior.
- Inventarios: Recomendamos encarecidamente un inventario detallado a la entrada con fotos de alta resolución. Esto evita disputas al finalizar el contrato sobre si un daño es "nuevo" o "preexistente".
Para disputas sobre habitabilidad, los residentes pueden consultar a Bizilagun, el servicio de mediación de vivienda del Gobierno Vasco, que ofrece orientación sobre las obligaciones de propietarios e inquilinos.
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Fuentes y referencias oficiales
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