Obligaciones de Mantenimiento y Reparación en el País Vasco

Mantener una propiedad de alquiler en ciudades vascas como Bilbao, San Sebastián o Vitoria-Gasteiz requiere una comprensión clara de la división de los costes de mantenimiento. El marco legal se define principalmente por el Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) (en vigor desde el 1 de enero de 1995), complementado por los requisitos de la Inspección Técnica de Edificios (ITE) exigida por el Decreto Vasco 117/2018 y la Ley de Vivienda Vasca (Ley 3/2015) para edificios de más de 50 años.

1. Obligaciones del Arrendador: Habitabilidad e Integridad Estructural

Según la legislación española, el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin que por ello pueda elevar la renta por estas obras específicas.

• Elementos Estructurales: Esto incluye reparaciones en tejados, fachadas y muros de carga. En el clima húmedo del País Vasco, esto implica frecuentemente abordar problemas de humedades por capilaridad o problemas de humedad comunitarios.
• Instalaciones Esenciales: La sustitución o reparación mayor del sistema de calefacción, caldera, tuberías de agua y cableado eléctrico recae bajo la responsabilidad del arrendador, siempre que el daño no haya sido causado por mal uso del inquilino.
• Excepción (Mal Uso del Inquilino): El arrendador queda exento de esta obligación si el daño es imputable al inquilino, de conformidad con los Artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil (Artículo 21.1 LAU).

2. Obligaciones del Inquilino: Pequeñas Reparaciones y Desgaste

La ley equilibra la carga del arrendador asignando al inquilino las "pequeñas reparaciones" exigidas por el desgaste del uso ordinario.

• Definición de "Pequeña Reparación": La jurisprudencia española (por ejemplo, AP Madrid, AP Barcelona) generalmente las define como reparaciones que cuestan menos de 150 € o el 10% de la renta mensual, afectan a elementos de uso diario como grifos, persianas o interruptores de luz, y no requieren mano de obra técnica especializada (Artículo 21.4 LAU).
• Ejemplos Comunes: Sustitución de bombillas, reparación de un fregadero atascado, arreglo de una cinta de persiana rota o cambio de una alcachofa de ducha.
• Mantenimiento Diario: El inquilino es responsable de la limpieza y cuidado diario de la vivienda y sus electrodomésticos.

3. Comunicación y Reparaciones Urgentes

Para garantizar el cumplimiento y proteger el depósito de seguridad, ambas partes deben seguir un protocolo estricto:

• Notificación por Escrito: El inquilino debe notificar al arrendador la necesidad de reparaciones lo antes posible.
• Reparaciones Urgentes: Si una reparación es urgente para evitar daños inminentes o molestias graves, el inquilino puede llevarla a cabo después de notificar al arrendador y tiene derecho a exigir de inmediato el reembolso del coste (Artículo 21.3 LAU).
• Inventarios: Recomendamos encarecidamente un inventario detallado a la entrada con fotos de alta resolución. Esto evita disputas al finalizar el contrato sobre si un daño es "nuevo" o "preexistente".

Para disputas sobre habitabilidad, los residentes pueden consultar a Bizilagun, el servicio de mediación de vivienda del Gobierno Vasco, que ofrece orientación sobre las obligaciones de propietarios e inquilinos.

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