Documentación, CEE e Información Previa al Inquilino en Euskadi
Los escudos normativos y requisitos documentales exigidos por el Gobierno Vasco y la Ley de Vivienda antes de lanzar su piso al mercado en Bilbao, Vitoria o San Sebastián.
Descargo de Responsabilidad Legal
Este contenido tiene fines informativos y educativos generales únicamente. No constituye asesoramiento legal y no debe confiarse en él como tal. Las leyes cambian con frecuencia; verifique siempre las regulaciones actuales y consulte a un abogado con licencia en su jurisdicción para obtener asesoramiento específico para su situación. Landager es una plataforma de gestión de propiedades, no un bufete de abogados.Información verificada por última vez: May 2026.
Las comunicaciones obligatorias en arrendamientos residenciales en el País Vasco están estrictamente reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) (vigente desde el 1 de enero de 1995), la Ley de Vivienda Vasca 3/2015 (vigente desde el 26 de junio de 2015) y la Ley por el Derecho a la Vivienda 12/2023 (vigente desde el 26 de mayo de 2023). Colgar un simple cartel de "Se Alquila" en un balcón de Irún o publicar un anuncio en internet para una vivienda vasca requiere ahora una documentación previa específica para evitar multas de las autoridades de Consumo del Gobierno Vasco.
1. Certificado de Eficiencia Energética Obligatorio (CEE Gobierno Vasco)
En cumplimiento de los Reales Decretos nacionales (RD 390/2021 y Ley 8/2013), los arrendadores en Euskadi que promocionen su propiedad para un nuevo inquilino deben tener un Certificado de Eficiencia Energética (CEE) registrado en el Registro de Certificados de Eficiencia Energética del País Vasco (EVE).
- Cualquier anuncio comercial de alquiler debe mostrar la etiqueta energética (Calificación A a G).
- Omitir esta información alegando que "está en trámite" no evita sanciones, que oscilan entre los 300 y los 6.000 euros (Leve: 300-600 €; Grave: 601-1.000 €; Muy Grave: 1.001-6.000 €) tras una inspección.
- Es obligatorio adjuntar una copia legible del certificado al contrato final de arrendamiento.
2. Información Obligatoria para Candidatos a Inquilinos (Ley de Vivienda)
La Ley nacional 12/2023 por el Derecho a la Vivienda exige a los arrendadores e inversores en Euskadi informar por escrito a los candidatos a inquilinos antes de la firma del contrato o de recibir cualquier pago sobre aspectos clave de la propiedad (Art. 31). Además, la revelación de defectos ocultos se rige por los Artículos 1484 y 1553 del Código Civil:
- Identificación: Identificación del arrendador y de cualquier intermediario involucrado.
- Desglose del Precio Total: Clarificación de la renta mensual y qué gastos (gastos de comunidad, IBI) están incluidos o son aparte.
- Características de la Vivienda: Incluyendo la Licencia de Primera Ocupación (que sustituye a la Cédula de Habitabilidad en Euskadi según el Decreto 80/2022), superficie útil y construida, antigüedad del edificio, servicios, instalaciones y condiciones de accesibilidad.
- Información Legal: Incluyendo la Referencia Catastral y el estado registral.
3. Honorarios de Agencia Inmobiliaria (Prohibido el Pago por el Inquilino)
Para los alquileres de vivienda habitual, el Art. 20.1 de la LAU (modificado por la Ley 12/2023) prohíbe que el inquilino pague la comisión de la agencia inmobiliaria.
Cualquier inversor o propietario (ya sea persona física o jurídica) que contrate una agencia inmobiliaria en Bilbao o San Sebastián para encontrar un inquilino será el pagador exclusivo de los honorarios de gestión y formalización del contrato. Trasladar este coste al inquilino es una cláusula nula que puede ser impugnada y recuperada judicialmente.
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