Processus d'expulsion commerciale en Colombie-Britannique

L'expulsion d'un locataire commercial en Colombie-Britannique est un processus complètement différent de celui d'un locataire résidentiel. Les propriétaires commerciaux s'appuient sur la common law, les termes spécifiques du bail commercial et la Commercial Tenancy Act (CTA) (en vigueur depuis le 21 avril 1997). Le processus peut souvent être exécuté beaucoup plus rapidement, mais il exige une stratégie juridique minutieuse.

La règle la plus critique : l'exclusivité mutuelle des recours

Lorsqu'un locataire commercial ne paie pas son loyer, un propriétaire de la C.-B. dispose généralement de deux options primaires et immédiates. Un propriétaire ne doit choisir qu'un seul de ces recours ; l'utilisation simultanée des deux est une erreur juridique fatale. La déchéance met légalement fin à la relation propriétaire-locataire, mettant ainsi fin au droit de saisir pour les arriérés de loyer. Inversement, la saisie agit comme une affirmation légale que le bail reste en vigueur.

Option 1 : Déchéance (Résiliation et expulsion)

La déchéance est le terme juridique désignant la résiliation du bail commercial et la reprise de possession des lieux.

En Colombie-Britannique, un propriétaire n'a pas de droit général de réintégrer et de changer les serrures en cas de défaut, à moins que ce droit ne soit expressément accordé dans le contrat de location. Si le bail accorde ce droit et que le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire peut déclarer formellement le bail déchu, changer les serrures et expulser le locataire. Le propriétaire peut alors poursuivre le locataire pour les arriérés de loyer jusqu'à la date de résiliation. La réclamation de dommages-intérêts pour "perte de loyer futur" n'est pas un droit automatique en vertu de la CTA et nécessite généralement une formulation spécifique dans le contrat de location, telle que des clauses d'accélération ou de dommages.

Préavis requis pour la déchéance :

• Lisez attentivement le bail. Les baux commerciaux stipulent généralement explicitement la période de grâce (par exemple, 5 ou 15 jours) et l'exigence de préavis avant qu'un propriétaire ne puisse résilier pour non-paiement. Si le bail exige un préavis écrit de 5 jours en cas de défaut avant la résiliation, vous devez attendre exactement cette période.
• Si le bail est silencieux, le propriétaire n'a pas le droit de procéder à une expulsion par auto-assistance et doit demander à la Cour suprême une ordonnance de possession en vertu de la Commercial Tenancy Act, RSBC 1996, c. 57, art. 18-21. En vertu de l'art. 18(1) de la Loi, si un locataire ne paie pas son loyer pendant 7 jours, le propriétaire peut demander à la Cour suprême une assignation pour reprendre possession.

Option 2 : Saisie pour loyer

La saisie (ou "Distraint") est un recours d'auto-assistance par lequel le propriétaire entre dans les lieux, saisit les biens, l'équipement et l'inventaire du locataire, et les vend éventuellement pour recouvrer le loyer impayé.

• Le piège : Si vous choisissez de saisir des biens, vous affirmez légalement que la location est toujours active. Vous ne pouvez pas saisir les biens d'un locataire et simultanément résilier son bail/changer ses serrures. Si vous les enfermez tout en saisissant leurs biens, les tribunaux considèrent cela comme une expulsion illégale et une conversion de propriété, ce qui peut entraîner des dommages massifs que le propriétaire devra au locataire. Le droit de saisir est soumis à d'importantes limitations légales en vertu de la Commercial Tenancy Act et de la Rent Distress Act, y compris des exemptions pour les biens appartenant à des tiers.
• Bien que la Rent Distress Act, RSBC 1996, c. 403, n'exige pas strictement un huissier agréé pour un propriétaire agissant personnellement, le propriétaire doit se conformer aux exigences de la Loi, y compris les articles 4-5, qui exigent que la propriété soit évaluée par deux évaluateurs assermentés avant la vente.

Périodes de préavis pour les défauts non financiers

Si un propriétaire souhaite expulser un locataire commercial pour une raison autre que le loyer impayé (par exemple, défaut de maintenir une assurance, modifications illégales, sous-location non autorisée), le propriétaire doit signifier un avis de défaut formel spécifiant l'infraction.

En vertu de la Commercial Tenancy Act, art. 18(2), un droit de réintégration ou de déchéance pour une infraction non monétaire n'est pas exécutoire à moins que le propriétaire ne signifie un avis spécifiant l'infraction et, si elle est susceptible d'être réparée, exigeant du locataire qu'il y remédie dans un "délai raisonnable". Cette "période de correction" est presque toujours définie dans le bail (par exemple, "Le locataire disposera de 30 jours pour corriger tout défaut non monétaire...").

Si le locataire ne corrige pas le problème dans le délai imparti, le propriétaire peut alors résilier le bail.

Résiliations en fin de bail

Si un bail commercial à durée déterminée arrive simplement à expiration, la location prend fin automatiquement à cette date. Aucun avis d'expulsion formel n'est requis, à moins que le bail ne contienne des dispositions de renouvellement automatique qui exigent du propriétaire qu'il donne un avis de non-renouvellement.

Si le locataire reste au-delà de la date d'expiration et continue de payer le loyer (que le propriétaire accepte), la location se convertit généralement en une location mensuelle (périodique). La Commercial Tenancy Act ne définit pas de périodes de préavis pour les locations périodiques. En vertu de la common law, une location commerciale mensuelle exige un préavis écrit d'un mois complet pour être résiliée, se terminant le dernier jour d'une période de location. Une location annuelle exige un préavis de six mois.

Le processus de dérogation à la déchéance

Les locataires commerciaux en C.-B. disposent d'un puissant outil juridique appelé "Dérogation à la déchéance". En vertu de la Law and Equity Act, RSBC 1996, c. 253, art. 24, la Cour suprême de la C.-B. a le pouvoir d'accorder une dérogation à la déchéance. Même si un propriétaire résilie légalement un bail pour un défaut valide, le locataire expulsé peut demander au tribunal d'être réadmis dans les lieux.

Les tribunaux accordent souvent cette dérogation si le locataire peut payer immédiatement tous les arriérés, plus les frais juridiques et d'huissier du propriétaire, surtout si la perte de l'espace loué détruirait l'entreprise du locataire.

Comment Landager peut vous aider

La gestion des propriétés commerciales en Colombie-Britannique exige de la précision, compte tenu des principes stricts de la common law et des limitations statutaires de la Commercial Tenancy Act. Naviguer dans les complexités de l'exclusivité mutuelle entre la saisie et la déchéance, ainsi que maintenir des registres clairs des défauts et des périodes de correction, exige des processus robustes. La plateforme complète de Landager aide les propriétaires de la C.-B. en automatisant le suivi des échéances cruciales, en conservant des registres numériques impeccables des audits de propriété et en garantissant que toutes les communications sont conformes aux normes provinciales. Que vous émettiez un avis de défaut ou gériez des accords commerciaux complexes, Landager vous protège des erreurs administratives coûteuses et vous fournit la documentation nécessaire pour d'éventuelles procédures judiciaires.

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