Règles sur les dépôts de garantie commerciaux en Colombie-Britannique

En Colombie-Britannique, les dépôts de garantie commerciaux sont régis par les termes du contrat de location et la common law, car la Loi sur la location commerciale [RSBC 1996] ne les réglemente pas. Les réglementations strictes qui existent pour les propriétés résidentielles en vertu de la Loi sur la location résidentielle ne s'appliquent tout simplement pas. Les dépôts de garantie commerciaux sont largement régis par le droit des contrats et les conditions spécifiques négociées dans le bail commercial.

Aucune limite légale

Contrairement aux propriétaires résidentiels en C.-B. (qui sont strictement plafonnés à un demi-mois de loyer), les propriétaires commerciaux n'ont aucune limite légale sur le montant qu'ils peuvent exiger pour un dépôt de garantie.

Le montant est entièrement négociable et dépend fortement de :

• La solidité financière et l'historique de crédit de l'entreprise du locataire.
• Si le locataire fournit une solide garantie personnelle.
• Le montant des améliorations locatives (aménagement) que le propriétaire finance.
• La concurrence pour l'espace.

Normes industrielles courantes : Bien qu'il n'y ait pas de limites légales, les dépôts commerciaux standard en C.-B. varient généralement de un à trois mois du loyer mensuel brut (qui comprend le loyer de base plus les frais d'exploitation/TMI prévus).

Conservation et restitution du dépôt

La Loi sur la location commerciale ne dicte pas de règles spécifiques sur la manière dont les propriétaires doivent conserver le dépôt ou payer des intérêts sur celui-ci. Encore une fois, le bail dicte les conditions :

• Intérêts : Les propriétaires ne sont pas légalement tenus de payer des intérêts sur les dépôts commerciaux, sauf si cela est spécifiquement exigé par le contrat de location.
• Délai de restitution : Le délai de restitution de 15 jours prévu par la Loi sur la location résidentielle [SBC 2002] c. 78, art. 38 ne s'applique pas aux baux commerciaux. Le calendrier de restitution est entièrement déterminé par le contrat de location (par exemple, « Le dépôt sera restitué dans les 30 jours suivant l'expiration du terme du bail, à condition que le locataire ne soit pas en défaut »).

Application du dépôt

Le bail commercial doit clairement définir ce que le propriétaire peut faire avec le dépôt pendant et après la durée du bail.

Un bail bien rédigé en C.-B. stipulera que le propriétaire peut appliquer le dépôt pour :

• Tout loyer de base impayé ou frais d'entretien des parties communes (CAM)/frais d'exploitation impayés.
• Les coûts de réparation des dommages causés aux locaux par le locataire au-delà de l'usure normale.
• Les coûts de retrait des modifications ou des installations du locataire laissées sur place (si le bail exigeait que le locataire remette les locaux dans leur état d'origine).
• Les frais juridiques encourus en raison du défaut du locataire.

Le droit de réapprovisionnement

Les propriétaires devraient s'assurer que leur bail inclut une « clause de réapprovisionnement ». Celle-ci exige que le locataire, sur demande, paie immédiatement au propriétaire un montant pour restaurer le dépôt de garantie à son solde initial si le propriétaire doit y puiser pendant la durée du bail en raison d'un défaut (comme un paiement en retard).

Alternatives aux dépôts en espèces

Dans les situations où une startup ou une petite entreprise a des difficultés de liquidités, les propriétaires commerciaux de C.-B. pourraient accepter des alternatives à un dépôt en espèces important :

• Lettres de crédit : Une lettre de crédit irrévocable de la banque du locataire permet au propriétaire de retirer des fonds immédiatement en cas de défaut sans l'autorisation du locataire. Ceci est souvent préféré par les propriétaires aux espèces, car cela est à l'abri des procédures de faillite.
• Garanties personnelles : Une solide garantie personnelle des propriétaires d'entreprise peut parfois permettre de négocier à la baisse le dépôt en espèces requis.

Retour à l'Aperçu des lois sur les propriétaires-locataires commerciaux en Colombie-BritanniqueAperçu non disponible.

Cadre structurel additionnel pour la Colombie-Britannique

En Colombie-Britannique, les baux commerciaux fonctionnent selon un modèle principalement guidé par la common law et la Loi sur la location commerciale. Ici, la liberté contractuelle dicte les conditions. Contrairement aux baux résidentiels, la Direction de la location résidentielle (RTB) n'a aucune autorité sur les questions commerciales (Loi sur la location résidentielle, art. 2). Les litiges concernant les dépôts de garantie commerciaux ou les conditions de bail doivent être réglés devant la Cour provinciale de la C.-B. (Petites créances) ou la Cour suprême de la Colombie-Britannique.

Les propriétaires commerciaux possèdent également le recours essentiel de la saisie-gagerie — la capacité de saisir les biens personnels d'un locataire pour les arriérés de loyer en vertu de la Loi sur la saisie-gagerie [RSBC 1996] art. 3. Ce recours est explicitement interdit dans les baux résidentiels en vertu de l'article 80 de la Loi sur la location résidentielle. Étant donné que les baux commerciaux ne sont pas soumis aux plafonds de loyer résidentiels, aux protections statutaires d'expulsion pour « usage du propriétaire » ou aux avis obligatoires de 10 jours/2 mois, le contrat de location sert de document régissant principal pour la relation.

Comment Landager peut vous aider

La gestion des propriétés commerciales en Colombie-Britannique exige de la précision dans l'administration des baux. Étant donné que la Direction de la location résidentielle (RTB) ne supervise pas les litiges commerciaux, les propriétaires doivent être préparés aux procédures devant le système judiciaire provincial ou la Cour suprême. La plateforme de Landager aide les propriétaires commerciaux de C.-B. en automatisant le suivi des échéanciers spécifiques aux baux, en maintenant des dossiers numériques impeccables sur l'état des propriétés et en garantissant que toutes les communications sont conformes aux conditions négociées du bail. Que vous gériez le réapprovisionnement des dépôts de garantie ou que vous exerciez vos droits en vertu de la Loi sur la saisie-gagerie, Landager vous protège des erreurs contractuelles et vous fournit la documentation nécessaire en cas de litige devant le système judiciaire de la Colombie-Britannique.