Zakoni i ograničenja povećanja najamnine u Hrvatskoj

U Hrvatskoj je primarni zakonodavni akt koji regulira stambeni najam Zakon o najmu stanova (NN 91/96, 48/98, 66/98, 22/06, 68/18, 105/20, 36/24). Ovaj Zakon, dopunjen Zakonom o obveznim odnosima, uspostavlja okvir za to kako i kada se najamnina može prilagoditi tijekom najma.

Razumijevanje prilagodbi najamnine

Iako je hrvatsko tržište najma općenito deregulirano za privatne najmove, postoje specifični proceduralni zaštitni mehanizmi definirani u Zakonu o najmu stanova kako bi se spriječili proizvoljni skokovi. Za 2026. godinu, tržišna tranzicija za "zaštićene najmoprimce" ostaje ključni fokus; nakon nedavnih zakonodavnih izmjena (NN 36/24), ovi najmovi prelaze na tržišne najamnine u sklopu programa pod državnim nadzorom (Zakon o načinu izvršenja presuda Europskog suda za ljudska prava u skupini predmeta Statileo protiv Hrvatske).

Klauzule povezane s inflacijom

Mnogi moderni hrvatski ugovori o najmu uključuju CPI klauzulu (Indeks potrošačkih cijena). To omogućuje godišnju prilagodbu na temelju službenih podataka o inflaciji Državnog zavoda za statistiku. Ako ugovor sadrži ovu klauzulu, najmodavac može automatski primijeniti povećanje uz pisanu obavijest, pod uvjetom da se izračun podudara sa službenim indeksom.

Povećanja temeljena na poboljšanjima

Ako najmodavac uloži značajan kapital u nekretninu — kao što su energetski učinkovite nadogradnje ili modernizacija — može predložiti povećanje najamnine na temelju povećane vrijednosti. To zahtijeva formalni prijedlog i dodatak (aneks) postojećem ugovoru o najmu.

Za razliku od gradova sa strogim odborima za kontrolu najamnina, Hrvatska djeluje na načelu općenito otvorenog tržišta, sa zakonski definiranim rokovima koji reguliraju kada najmodavac može povisiti najamninu, umjesto da postavlja apsolutnu univerzalnu gornju granicu.

Ugovori na određeno vrijeme

Za ugovore na određeno vrijeme (ugovor na određeno vrijeme), iznos najamnine je obično fiksiran za cijelo trajanje roka. Najmodavac ne može jednostrano povećati najamninu prije isteka, osim ako:

1. Stranke se međusobno pismeno dogovore.
2. Ugovor izričito uključuje klauzulu o eskalaciji (npr. vezanu uz CPI).

Ugovori na neodređeno vrijeme

Za ugovore na neodređeno vrijeme (ugovor na neodređeno vrijeme), Članak 10. Zakona o najmu stanova regulira prilagodbe:

1. Prva godina: Prema Članku 10., stavku 1., najamnina se ne može mijenjati prije isteka jedne godine od datuma sklapanja ugovora o najmu ili datuma posljednje prilagodbe najamnine.
2. Zakonska gornja granica: Prema Članku 10., stavku 2., predloženo povećanje najamnine zakonski je ograničeno na najviše 20% iznad prosječne slobodno ugovorene najamnine za usporedivi stan (slične površine, opreme i lokacije) u istom naselju ili županiji.
3. Pisani prijedlog: Najmodavac mora podnijeti predloženo povećanje u pisanom obliku.

Što ako najmoprimac odbije povećanje?

Ako najmodavac predloži povećanje za najam na neodređeno vrijeme, najmoprimac ima pravo:

• Prihvatiti novu stopu.
• Predložiti protuponudu.
• Odbiti prilagodbu.

Prema Članku 10., stavku 3., najmoprimac mora pismeno odgovoriti na pisani prijedlog najmodavca za povećanje najamnine u roku od 30 dana. Prema Članku 10., stavku 4., ako najmoprimac odbije predloženo povećanje, najmodavac ima pravo raskinuti ugovor o najmu. Prema Članku 22., zakonski otkazni rok za raskid je 3 mjeseca, počevši od prvog dana mjeseca koji slijedi nakon mjeseca u kojem je obavijest dostavljena.

Nadležnost i sporovi

Sve pravne sporove u vezi s prilagodbama najamnine, usklađenošću s otkaznim rokovima ili valjanosti raskida najma rješava Općinski sud u nadležnosti gdje se nekretnina nalazi.

Najbolja praksa za prilagodbe najamnine u Hrvatskoj

Kako bi se osigurala usklađenost i održali pozitivni odnosi s najmoprimcima:

• Formalno dokumentirajte sve promjene putem pisanog Aneksa (Aneks ugovora o najmu).
• Osigurajte dovoljno vremena za obavijest (idealno 60–90 dana) čak i ako zakon dopušta 30-dnevni pregovarački rok.
• Provjerite jesu li sve CPI prilagodbe u skladu sa specifičnim indeksom navedenim u ugovoru.

Kako Landager pomaže

Landager prati uvjete najma, automatizirane podsjetnike za najamninu i isteke dokumenata — olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima i precizno upravljanje prilagodbama vezanim uz CPI.

Povratak na Pregled zakona o najmodavcima i stanarima u HrvatskojPregled nije dostupan.