Zakoni o najmodavcima i najmoprimcima u Hrvatskoj: Vodič za 2026.

Pregled hrvatskog tržišta najma

Najam nekretnina u Hrvatskoj zahtijeva snalaženje u pravnom okruženju koje se trenutno modernizira. Od uvođenja eura 2023. godine, tržište je postalo još privlačnije međunarodnim upraviteljima nekretnina, čime je usklađenost sa Zakonom o najmu stanova (Zakon o najmu stanova), uključujući najnovije reforme iz 2024. i 2025. godine, postala važnija nego ikada.

Stambeni okvir

Stambeni najmovi regulirani su Zakonom o najmu stanova (Zakon o najmu stanova) i Zakonom o obveznim odnosima (Zakon o obveznim odnosima).

Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada (Zakon o upravljanju i održavanju zgrada), koji stupa na snagu 1. siječnja 2025., zahtjev za 67% (dvotrećinskom) suglasnošću susjeda primjenjuje se specifično na kratkoročne/turističke najmove i smještaj za više od četiri nepovezane odrasle osobe (radnički smještaj). Standardni dugoročni stambeni najmovi za obitelji ne zahtijevaju ovu suglasnost. Dodatno, sukladno Zakonu o provedbi presuda ESLJP iz 2024. godine, vlasnici nekretnina s "zaštićenim najmoprimcima" imaju pravo na tržišnu najamninu od 1. siječnja 2025., s konačnim ukidanjem statusa planiranim za završetak do 2026. godine.

Ključni kontrolni popis za usklađenost

• Pisani ugovor o najmu: Svi stambeni najmovi moraju biti u pisanom obliku (čl. 4, Zakon o najmu stanova).
• Porezna prijava: Svi ugovori o najmu moraju se prijaviti Poreznoj upravi (Porezna uprava) u roku od 8 dana od potpisivanja kako bi se izbjegle kazne do 5.000 €.
• Solemizacija kod javnog bilježnika: Ugovor o najmu ovjeren kod javnog bilježnika omogućuje izravnu ovrhu najamnine i deložacije.
• Energetski certifikat: Zakonski ne smijete iznajmljivati bez njega.
• Ograničenje najamnine: Godišnja povećanja najamnine za regulirane dugoročne najmove ograničena su na 10%.

Korištenjem Landagera, vlasnici nekretnina u Hrvatskoj mogu automatizirati upravljanje dokumentima i ostati ispred kritičnih rokova koji definiraju hrvatski pravni kalendar.

Ključni hrvatski zakoni o najmu na prvi pogled

Strukturiranje ugovora o najmu (Ugovor o Najmu)

Pisani ugovor o najmu zakonski je obavezan u Hrvatskoj za najam stana prema članku 4. Zakona o najmu stanova. Nadalje, od 2025. godine, najmodavci moraju prijaviti potpisani ugovor Poreznoj upravi u roku od 8 dana.

Standardni najam mora uključivati:

• Identitete ugovornih strana
• Detaljan opis stana
• Iznos najamnine i uvjete plaćanja
• Raspodjelu troškova režija
• Trajanje najma (određeno ili neodređeno)
• Pravila i postupke održavanja

Za više detalja, pogledajte naš vodič Zahtjevi za ugovor o najmuPregled nije dostupan.

Sigurnosni depoziti (Polog)

Hrvatska ne nameće zakonski gornji limit za iznos koji najmodavac može tražiti kao početni sigurnosni depozit. Uobičajeno je naplatiti jednu do dvije mjesečne najamnine prilikom potpisivanja ugovora. Ugovor mora izričito navesti za što se depozit može koristiti (npr. neplaćena najamnina, neplaćene režije, šteta na imovini) i vremenski okvir za njegov povrat na kraju najma.

Za više detalja pogledajte našu dubinsku analizu o Sigurnosnim depozitimaPregled nije dostupan.

Postupci deložacije (Otkaz Ugovora o Najmu)

Deložacija u Hrvatskoj mora strogo slijediti pravni okvir putem Općinskih sudova (Općinski sud); jednostrano izbacivanje od strane najmodavca strogo je zabranjeno i protuzakonito.

Važni aspekti uključuju:

• Pisana obavijest: Otkazi se moraju izdati u pisanom obliku i dostaviti preporučenom poštom. Zakonski otkazni rok za najam na neodređeno vrijeme je 3 mjeseca, povećavajući se na 6 mjeseci ako se najmodavac ili njegova obitelj namjeravaju useliti u nekretninu.
• Otkaz zbog opravdanog razloga: Najmodavci mogu otkazati ugovor zbog neplaćanja najamnine, oštećenja imovine, neovlaštenog podnajma ili drugih ozbiljnih kršenja ugovora.
• Razdoblje počeka prije deložacije: Često stanari moraju primiti opomenu s razdobljem počeka (npr. 30 dana za plaćanje propuštene najamnine) prije nego što formalni postupak otkaza može započeti.

Za više detalja pogledajte naš vodič Postupak deložacijePregled nije dostupan.

Ograničenja i povećanja najamnine

Ako je ugovor potpisan na neodređeno vrijeme, iznos najamnine ne može se povećati unutar prve godine (čl. 9, Zakon o najmu stanova). Prema reformama iz 2025. godine, godišnja povećanja najamnine za regulirane dugoročne najmove ograničena su na 10%, osim ako su na nekretnini izvršene značajne renovacije.

Za više detalja pogledajte naš vodič Povećanje najamninePregled nije dostupan.

Održavanje i popravci

Prema članku 14. Zakona o najmu stanova, najmodavac je zakonski obvezan predati stan u stanju prikladnom za stanovanje i obavljati veće popravke (krov, konstrukcija, instalacije). Najmoprimci su odgovorni za manje svakodnevne popravke i sva oštećenja uzrokovana nepravilnom uporabom.

Izrada zapisnika o primopredaji (zapisnik o primopredaji) s fotografijama na početku i na kraju najma bitna je najbolja praksa u Hrvatskoj kako bi se odvojile dužnosti najmodavca za strukturne popravke od odgovornosti stanara za štetu.

Za više detalja pogledajte naš vodič Obveze održavanjaPregled nije dostupan.

Upravljanje usklađenošću u Hrvatskoj

Razumijevanje specifičnih zaštita prema Zakonu o najmu stanova pomaže vlasnicima nekretnina u održavanju profitabilnih i pravno utemeljenih ulaganja. Landager pomaže vlasnicima i upraviteljima nekretnina automatizirati naplatu najamnine, pohranu dokumenata (poput zapisnika) i učinkovito upravljati istekom ugovora o najmu.

Istražite više tema o hrvatskoj stambenoj usklađenosti:

• Sigurnosni depozitiPregled nije dostupan
• Postupak deložacijePregled nije dostupan
• Obvezne objavePregled nije dostupan
• Povećanje najamninePregled nije dostupan
• Zahtjevi za ugovor o najmuPregled nije dostupan
• Obveze održavanjaPregled nije dostupan
• Troškovi kašnjenjaPregled nije dostupan

Kako Landager pomaže

Landager prati uvjete zakupa, automatizirane podsjetnike na najamninu i isteke dokumenata - olakšavajući usklađenost s hrvatskim propisima.