Proces eksmisji w Polsce

System eksmisji w Rzeczypospolitej Polskiej w przypadku „standardowej umowy najmu” jest uważany przez prawników za wysoce skomplikowany, upolityczniony i skrajnie „prolokatorski”. Wyrzucenie lokatora na bruk na własną rękę (tzw. samosąd polegający na wymianie zamków lub odcięciu gazu) jest nielegalne i traktowane przez sądy jako przestępstwo. Nawet gdy umowa wygasa, a lokator odmawia wyprowadzki, wynajmujący nie ma innych narzędzi poza długą i wymagającą cierpliwości drogą sądową prowadzącą do eksmisji przy użyciu wyroku sądu i komornika sądowego.

1. Ustawowe podstawy wypowiedzenia

Niezwykle trudno jest wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony „tak po prostu”. W art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów ustawodawca pozwala wynajmującemu na złożenie wypowiedzenia (pod rygorem nieważności w formie pisemnej) tylko w określonych sytuacjach, narzucając ścisłe, urzędowe terminy kalendarzowe (np. czas trwania zaległości i czas pocztowy).

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli:

• Niezapłacenie czynszu (najczęstsza opcja): Lokator zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności (standardowo: 3 miesiące zwłoki zgodnie z ustawą). Ważne: Przed wręczeniem ostatecznego wypowiedzenia umowy, wynajmujący jest zmuszony wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru „ostrzeżenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia, wyznaczając dodatkowy, rygorystyczny termin jednego miesiąca na spłatę zaległości bieżących i przeszłych”. Nawet najmniejszy błąd formalny „kasuje” całe roszczenie po roku męczarni w sądzie.
• Dewastacja i naruszanie porządku domowego: Lokator używa lokalu w sposób rażąco sprzeczny z zasadami BHP, brutalnie niszczy instalacje deweloperskie, zacierając ślady celowego wandalizmu, lub celowo „w sposób uciążliwy narusza porządek domowy”, a ponadto „pomimo pisemnego upomnienia ze strony właściciela”.
• Nielegalny podnajem / Airbnb: Wynajęcie lokalu 6 pracownikom budowlanym bez zgody właściciela, jeśli umowa była zawarta z dwoma emerytami, lub reklamowanie miejsca w celu podnajmu (np. platformy noclegowe).
• Wykorzystanie niezgodne z przeznaczeniem: Używanie mieszkania jako warsztatu motocyklowego itp.

2. Eksmisja na bruk - „Okres ochronny”

Kiedy sąd cywilny w końcu wyda wyrok („nakazujący opróżnienie i wydanie lokalu”), ani wynajmujący, ani nikt inny nie może po prostu wejść i dokonać eksmisji. Tak ważny akt należy do kompetencji lokalnego Komornika Sądowego.

A massive and fundamental legal rigor for a foreigner and rental novice in PL is the law blocking "Eviction to the ground". Polish laws (and a ruling of the Constitutional Tribunal) provide massive social protection (The verdict must order the municipality/state authorities to provide a "temporary" apartment/shelter having a roof).

• ZIMA: Tak zwany Okres ochronny. Polskie prawo ustanowiło zakaz wyrzucania kogokolwiek między 1 listopada a 31 marca, jeśli sąd/komornik nie posiada wyznaczonego lokalu socjalnego/tymczasowego gotowego dla eksmitowanego od odpowiedniego organu. Wyjątki obejmują np. patologiczną eksmisję karną z powodu gwałtu/napaści oraz rażącego znęcania się nad rodziną, co stwierdza prokuratura.
• Osoby wysoce chronione prawnie: Polskie przepisy de facto zabraniają sądom powszechnym dokonywania eksmisji m.in.: matek w ciąży i dzieci z niepełnosprawnościami, osób chorych w stopniu uniemożliwiającym samodzielną egzystencję; osoby te są ustawowo (przez gminę) uprawnione do otrzymania mieszkania socjalnego, za co koszty pośrednio (w postaci wymuszonego oczekiwania, braku dostępu do lokalu, utraty opłat za media i amortyzacji inwestycji) ponosi przez miesiące prywatny inwestor (wynajmujący) z powodu opóźnień.

Najem okazjonalny (jako ucieczka dla inwestorów)

To free oneself from this rigor (especially the winter one), the notarial Occasional Lease (Najem Okazjonalny) was introduced en masse. Before a notary, the tenant agrees to a Statement of voluntary submission to eviction "only to the stamped, certified alternative own Apartment of aunt X, for example". If they stop paying for 3 months, this act at the Judge's in just a few dozen hours immediately obtains an Enforceability Clause - and the bailiff, without waiting for the Municipality, transports the person to the new address listed notarized in the contract.

Powrót do Przeglądu prawa najmu w PolscePodgląd niedostępny.