Proces eksmisji w Polsce

System eksmisji w Rzeczypospolitej Polskiej jest przede wszystkim regulowany przez Ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która weszła w życie 10 lipca 2001 r. W przypadku „standardowej umowy najmu” proces jest wysoce skomplikowany i skrajnie „prolokatorski”. Wyrzucenie lokatora na bruk (tzw. samosąd polegający na wymianie zamków lub odcięciu gazu) jest nielegalne i traktowane jako przestępstwo. Nawet po zakończeniu umowy, wynajmujący musi uzyskać wyrok sądowy i zaangażować polskiego komornika sądowego.

1. Ustawowe podstawy wypowiedzenia

Niezwykle trudno jest wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony „tak po prostu”. W art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów ustawodawca pozwala wynajmującemu na złożenie wypowiedzenia (pod rygorem nieważności w formie pisemnej) tylko w określonych sytuacjach, narzucając ścisłe, urzędowe terminy kalendarzowe (np. czas trwania zaległości i czas pocztowy).

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli:

• Niezapłacenie czynszu (najczęstsza opcja): Lokator zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności (standardowo: 3 miesiące zwłoki zgodnie z ustawą). Ważne: Przed wręczeniem ostatecznego wypowiedzenia umowy, wynajmujący jest zmuszony wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru „ostrzeżenie lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia, wyznaczając dodatkowy, rygorystyczny termin jednego miesiąca na spłatę zaległości bieżących i przeszłych”. Nawet najmniejszy błąd formalny „kasuje” całe roszczenie po roku męczarni w sądzie.
• Zamieszkanie przez właściciela: Jeżeli właściciel zamierza zamieszkać w lokalu, okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy, jeśli zapewniony zostanie lokal zastępczy (spełniający określone standardy) (Art. 11 ust. 4). Jeżeli właściciel NIE zapewnia lokalu zastępczego, okres wypowiedzenia wynosi 3 lata (Art. 11 ust. 5).
• Dewastacja i naruszanie porządku domowego: Lokator używa lokalu w sposób rażąco sprzeczny z zasadami BHP, brutalnie niszczy instalacje deweloperskie, zacierając ślady celowego wandalizmu, lub celowo „w sposób uciążliwy narusza porządek domowy”, a ponadto „pomimo pisemnego upomnienia ze strony właściciela”.
• Nielegalny podnajem / Airbnb: Wynajęcie lokalu 6 pracownikom budowlanym bez zgody właściciela, jeśli umowa była zawarta z dwoma emerytami, lub reklamowanie miejsca w celu podnajmu (np. platformy noclegowe).
• Wykorzystanie niezgodne z przeznaczeniem: Używanie mieszkania jako warsztatu motocyklowego itp.

2. Eksmisja na bruk - „Okres ochronny”

Kiedy sąd cywilny w końcu wyda wyrok („nakazujący opróżnienie i wydanie lokalu”), ani wynajmujący, ani nikt inny nie może po prostu wejść i dokonać eksmisji. Tak ważny akt należy do kompetencji lokalnego Komornika Sądowego.

Ogromnym i fundamentalnym rygorem prawnym dla obcokrajowca i nowicjusza w wynajmie w Polsce jest prawo blokujące „eksmisję na bruk”. Polskie przepisy (oraz orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego) zapewniają szeroką ochronę socjalną (wyrok musi nakazać gminie/władzom państwowym zapewnienie „tymczasowego” mieszkania/schronienia z dachem nad głową).

• ZIMA: Tak zwany Okres ochronny. Zgodnie z Art. 16, nakazy eksmisji nie mogą być wykonywane między 1 listopada a 31 marca włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu zastępczego (socjalnego lub tymczasowego). Wyjątki obejmują eksmisje z powodu przemocy domowej lub rażącego naruszenia porządku.
• Osoby wysoce chronione prawnie: Polskie przepisy de facto zabraniają sądom powszechnym eksmitowania, między innymi: matek w ciąży i dzieci z niepełnosprawnościami, osób chorych w stopniu uniemożliwiającym samodzielne ubezpieczenie się, biorąc pod uwagę ich podział bierności ekonomicznej; osoby te są z góry przeznaczone (przez polską gminę) do otrzymania mieszkania socjalnego, za które koszty pośrednio (w postaci wymuszonego oczekiwania, braku dostępu, utraty opłat za media i amortyzacji inwestycji) ponosi przez miesiące prywatny inwestor (wynajmujący) z powodu opóźnień.

Najem okazjonalny (jako ucieczka dla inwestorów)

Aby uwolnić się od tego rygoru (zwłaszcza zimowego), masowo wprowadzono notarialny Najem Okazjonalny (Art. 19a–19d). Przed notariuszem najemca zgadza się na oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji „tylko do wskazanego, poświadczonego alternatywnego własnego mieszkania cioci X, na przykład”.

Jeżeli najemca odmawia opuszczenia lokalu po wypowiedzeniu lub wygaśnięciu umowy, wynajmujący musi najpierw doręczyć formalne pisemne żądanie opróżnienia lokalu (żądanie opróżnienia lokalu) z terminem nie krótszym niż 7 dni (Art. 19b ust. 3). Dopiero po upływie tego 7-dniowego terminu wynajmujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności (klauzula wykonalności). Zgodnie z Art. 781(1) Kodeksu postępowania cywilnego, sąd powinien rozpoznać wniosek w ciągu 3 dni, co pozwala komornikowi na przewiezienie osoby pod adres wskazany w umowie bez czekania na Gminę.

Powrót do Przeglądu prawa najmu w PolscePodgląd niedostępny.