Wymagane oświadczenia dla wynajmujących w Polsce

Na polskim rynku najmu mieszkań, regulowanym przede wszystkim Ustawą o ochronie praw lokatorów (obowiązującą od 21 czerwca 2001 r.), nie istnieje uniwersalna, ogólnokrajowa procedura typu „Lead/Mold packet” znana z USA. Jednak z perspektywy Kodeksu cywilnego na wynajmujących ciąży solidny wymóg prawny dotyczący rzetelności w kwestii wad, a także obowiązek uwzględnienia formalnych, odgórnie narzuconych wymogów technologicznych.

1. Świadectwo charakterystyki energetycznej (Wymóg bezwzględny)

Zgodnie z Ustawą o charakterystyce energetycznej budynków (obowiązującą od 9 marca 2015 r., z obowiązkowym ujawnianiem w najmie ściśle egzekwowanym od 28 kwietnia 2023 r.), najsilniejszym jawnym obowiązkiem w Polsce stało się dostarczanie świadectw charakterystyki energetycznej dla nieruchomości mieszkalnych.

Właściciel nieruchomości, zawierając nową umowę najmu mieszkania z najemcą, musi dostarczyć fizyczną lub elektroniczną kopię „Świadectwa charakterystyki energetycznej” przy zawarciu umowy najmu. Prawo to nie może być zrzeczone przez najemcę. Ponadto, zgodnie z art. 11 Ustawy, jeśli świadectwo istnieje, wynajmujący musi ujawnić następujące parametry w każdym ogłoszeniu o najmie:

• Roczne zapotrzebowanie na energię użytkową (EU)
• Energia końcowa (EK)
• Nieodnawialna energia pierwotna (EP)
• Udział odnawialnych źródeł energii (OZE)
• Jednostkowa emisja CO2

Niedostarczenie świadectwa charakterystyki energetycznej jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny do 5000 PLN (art. 41).

2. Obowiązkowy Protokół Zdawczo-Odbiorczy

Zgodnie z art. 6b Ustawy o ochronie praw lokatorów (z 21 czerwca 2001 r.), strony MUSZĄ sporządzić protokół przed przekazaniem lokalu. Dokument ten musi określać stan techniczny oraz stopień zużycia instalacji i wyposażenia (np. instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, urządzeń AGD). Protokół ten stanowi główny dowód stanu nieruchomości i jest podstawą prawną do rozstrzygania sporów dotyczących szkód lub zużycia po zakończeniu najmu.

3. Prawdziwe prawa do nieruchomości w najmie (Księgi Wieczyste)

Podpisanie umowy z osobą, która nie ma prawnego tytułu do nieruchomości (np. nieuprawnione podnajmowanie), nie stanowi chronionego najmu. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece (obowiązującą od 1 lipca 1982 r.), wynajmujący powinni wykazać swój status właścicielski. Najemcy są zachęcani do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości za pośrednictwem portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) pod adresem ekw.ms.gov.pl.

Wynajmujący zazwyczaj gwarantuje w umowie, że wynajmowana nieruchomość nie jest obciążona zakazem hipotecznym komornika ani prawami osób trzecich, które uniemożliwiłyby najem, oraz że posiada tytuł prawny do pobierania czynszu.

4. Rękojmia – Wady ukryte i zagrożenia dla zdrowia

Zgodnie z art. 664 Kodeksu cywilnego, wynajmujący jest zobowiązany wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

Jeśli najemca odkryje wady — takie jak inwazje szkodników (np. pluskwy) lub niebezpieczne okablowanie elektryczne — przysługują mu określone prawa:

• Obniżenie czynszu (art. 664 § 1): Jeżeli wady ograniczają przydatność lokalu do umówionego użytku, najemca może żądać proporcjonalnego obniżenia czynszu.
• Natychmiastowe wypowiedzenie (art. 664 § 2): Jeżeli wady uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem, lub jeżeli wynajmujący nie usunie ich pomimo zawiadomienia, najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Prawo to jest zazwyczaj wyłączone, jeśli najemca wiedział o wadach w momencie podpisywania umowy (art. 664 § 3).
• Zagrożenia dla zdrowia (art. 682): Jeżeli wady wynajmowanego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli wiedział o wadach w chwili podpisywania umowy.

Powrót do Przeglądu prawa najmu w PolscePodgląd niedostępny.