Wymagane oświadczenia dla wynajmujących w Polsce
Informacje, które polski wynajmujący musi przekazać najemcy, w tym świadectwa charakterystyki energetycznej, wady ukryte oraz prawa do nieruchomości.
Zastrzeżenie Prawne
Niniejsza treść ma charakter wyłącznie ogólnoinformacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej i nie należy się na nią powoływać. Prawo często się zmienia – zawsze weryfikuj aktualne przepisy i skonsultuj się z licencjonowanym prawnikiem w swojej jurysdykcji, aby uzyskać poradę dotyczącą Twojej konkretnej sytuacji. Landager to platforma do zarządzania nieruchomościami, a nie kancelaria prawna.Informacje ostatnio zweryfikowane: May 2026.
Na polskim rynku najmu mieszkań, regulowanym przede wszystkim Ustawą o ochronie praw lokatorów (obowiązującą od 21 czerwca 2001 r.), nie istnieje uniwersalna, ogólnokrajowa procedura typu „Lead/Mold packet” znana z USA. Jednak z perspektywy Kodeksu cywilnego na wynajmujących ciąży solidny wymóg prawny dotyczący rzetelności w kwestii wad, a także obowiązek uwzględnienia formalnych, odgórnie narzuconych wymogów technologicznych.
1. Świadectwo charakterystyki energetycznej (Wymóg bezwzględny)
Zgodnie z Ustawą o charakterystyce energetycznej budynków (obowiązującą od 9 marca 2015 r., z obowiązkowym ujawnianiem w najmie ściśle egzekwowanym od 28 kwietnia 2023 r.), najsilniejszym jawnym obowiązkiem w Polsce stało się dostarczanie świadectw charakterystyki energetycznej dla nieruchomości mieszkalnych.
Właściciel nieruchomości, zawierając nową umowę najmu mieszkania z najemcą, musi dostarczyć fizyczną lub elektroniczną kopię „Świadectwa charakterystyki energetycznej” przy zawarciu umowy najmu. Prawo to nie może być zrzeczone przez najemcę. Ponadto, zgodnie z art. 11 Ustawy, jeśli świadectwo istnieje, wynajmujący musi ujawnić następujące parametry w każdym ogłoszeniu o najmie:
- Roczne zapotrzebowanie na energię użytkową (EU)
- Energia końcowa (EK)
- Nieodnawialna energia pierwotna (EP)
- Udział odnawialnych źródeł energii (OZE)
- Jednostkowa emisja CO2
Niedostarczenie świadectwa charakterystyki energetycznej jest wykroczeniem zagrożonym karą grzywny do 5000 PLN (art. 41).
2. Obowiązkowy Protokół Zdawczo-Odbiorczy
Zgodnie z art. 6b Ustawy o ochronie praw lokatorów (z 21 czerwca 2001 r.), strony MUSZĄ sporządzić protokół przed przekazaniem lokalu. Dokument ten musi określać stan techniczny oraz stopień zużycia instalacji i wyposażenia (np. instalacji wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, urządzeń AGD). Protokół ten stanowi główny dowód stanu nieruchomości i jest podstawą prawną do rozstrzygania sporów dotyczących szkód lub zużycia po zakończeniu najmu.
3. Prawdziwe prawa do nieruchomości w najmie (Księgi Wieczyste)
Podpisanie umowy z osobą, która nie ma prawnego tytułu do nieruchomości (np. nieuprawnione podnajmowanie), nie stanowi chronionego najmu. Zgodnie z Ustawą o księgach wieczystych i hipotece (obowiązującą od 1 lipca 1982 r.), wynajmujący powinni wykazać swój status właścicielski. Najemcy są zachęcani do weryfikacji stanu prawnego nieruchomości za pośrednictwem portalu Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW) pod adresem ekw.ms.gov.pl.
Wynajmujący zazwyczaj gwarantuje w umowie, że wynajmowana nieruchomość nie jest obciążona zakazem hipotecznym komornika ani prawami osób trzecich, które uniemożliwiłyby najem, oraz że posiada tytuł prawny do pobierania czynszu.
4. Rękojmia – Wady ukryte i zagrożenia dla zdrowia
Zgodnie z art. 664 Kodeksu cywilnego, wynajmujący jest zobowiązany wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.
Jeśli najemca odkryje wady — takie jak inwazje szkodników (np. pluskwy) lub niebezpieczne okablowanie elektryczne — przysługują mu określone prawa:
- Obniżenie czynszu (art. 664 § 1): Jeżeli wady ograniczają przydatność lokalu do umówionego użytku, najemca może żądać proporcjonalnego obniżenia czynszu.
- Natychmiastowe wypowiedzenie (art. 664 § 2): Jeżeli wady uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem, lub jeżeli wynajmujący nie usunie ich pomimo zawiadomienia, najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Prawo to jest zazwyczaj wyłączone, jeśli najemca wiedział o wadach w momencie podpisywania umowy (art. 664 § 3).
- Zagrożenia dla zdrowia (art. 682): Jeżeli wady wynajmowanego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników, najemca może wypowiedzieć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, nawet jeśli wiedział o wadach w chwili podpisywania umowy.
Powrót do Przeglądu prawa najmu w Polsce.
Najczęściej zadawane pytania
▶Jakie informacje o nieruchomości wynajmujący ma obowiązek ujawnić w Polsce?
Wynajmujący w Polsce ma obowiązek ujawnić potencjalnemu najemcy istotne informacje o nieruchomości przed podpisaniem umowy. Wymagane ujawnienia zazwyczaj obejmują znane wady istotne, zagrożenia środowiskowe, historię wcześniejszych szkód oraz wszelkie warunki, które mogą wpływać na korzystanie z nieruchomości przez najemcę.
▶Jakie są kluczowe przepisy dotyczące relacji wynajmujący-najemca w Polsce?
Relacje między wynajmującymi a najemcami lokali mieszkalnych w Polsce regulują Kodeks cywilny oraz Ustawa o ochronie praw lokatorów. Polskie prawo w znacznym stopniu chroni najemców, dlatego formalna zgodność z przepisami jest dla właścicieli nieruchomości kluczowa. Niniejszy przewodnik omawia podstawowe wymogi prawne dla właścicieli nieruchomości i wynajmujących.
Przeczytaj kompletny przewodnik▶Jaka jest prawna procedura eksmisji dla wynajmujących w Polsce?
Proces eksmisji w Polsce wymaga od wynajmujących przestrzegania formalnych procedur prawnych. Uzasadnione podstawy zazwyczaj obejmują niepłacenie czynszu, naruszenia warunków umowy najmu lub korzystanie z lokalu przez właściciela na własne potrzeby. Wynajmujący musi doręczyć odpowiednie wypowiedzenie w formie pisemnej, zapewnić wymagane terminy na usunięcie naruszeń oraz może być zmuszony do uzyskania wyroku sądowego. Eksmisje na własną rękę są co do zasady zabronione.
Przeczytaj kompletny przewodnik▶Jakie są limity i ograniczenia dotyczące podwyżek czynszu w Polsce?
W Polsce obowiązują szczegółowe zasady dotyczące tego, kiedy i w jaki sposób wynajmujący mogą podnieść czynsz. Przepisy te mogą obejmować limity procentowe podwyżek, minimalne okresy wypowiedzenia oraz ograniczenia dotyczące częstotliwości zmian. Wynajmujący muszą przestrzegać wszystkich obowiązujących regulacji przy podnoszeniu czynszu w trwających stosunkach najmu.
Przeczytaj kompletny przewodnik▶Jakie są zasady dotyczące kaucji zabezpieczającej i terminów jej zwrotu w Polsce?
W Polsce istnieją przepisy określające wysokość kaucji, sposób jej przechowywania oraz terminy jej zwrotu po zakończeniu najmu. Wynajmujący ma obowiązek przedstawić szczegółowe rozliczenie ewentualnych potrąceń i przestrzegać ustawowych terminów, aby uniknąć kar.
Przeczytaj kompletny przewodnik▶Jakie są obowiązkowe wymogi dotyczące umów najmu w Polsce?
Umowy najmu w Polsce muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami krajowymi i lokalnymi. Wymagane elementy zazwyczaj obejmują dane stron, opis nieruchomości, wysokość czynszu i warunki płatności, szczegóły dotyczące kaucji, czas trwania najmu oraz podział obowiązków w zakresie utrzymania lokalu. W przypadku niektórych rodzajów najmu lub okresów trwania umowy wymagana może być forma pisemna.
Przeczytaj kompletny przewodnik▶Jakie są obowiązki wynajmującego w zakresie utrzymania i napraw w Polsce?
Wynajmujący w Polsce jest co do zasady zobowiązany do utrzymywania lokalu w stanie nadającym się do zamieszkania, zapewniając sprawne działanie konstrukcji budynku, instalacji wodno-kanalizacyjnych, elektrycznych oraz niezbędnych mediów. Szczegółowy podział obowiązków w zakresie konserwacji między wynajmującego a najemcę powinien być jasno określony w umowie najmu.
Przeczytaj kompletny przewodnik▶Jakie są zasady dotyczące opłat za zwłokę i kar umownych w Polsce?
W Polsce obowiązują szczegółowe zasady dotyczące opłat za zwłokę i kar za nieterminowe płacenie czynszu. Mogą one obejmować obowiązkowe okresy karencji, limity wysokości opłat za zwłokę oraz ograniczenia dotyczące naliczania odsetek. Postanowienia dotyczące opłat za zwłokę powinny być jasno określone w umowie najmu i muszą być zgodne z lokalnymi przepisami, aby były wykonalne.
Przeczytaj kompletny przewodnik📬 Otrzymuj powiadomienia, gdy te przepisy się zmienią
Wyślemy Ci e-mail, gdy zaktualizują się przepisy dotyczące najmu w Bez spamu — tylko zmiany w prawie.
