Wymogi formalne umów najmu w Polsce

Umowy najmu lokali mieszkalnych w Polsce podlegają głównie dwóm źródłom prawa: art. 660 Kodeksu cywilnego (KC) — który ustanawia wymóg formy pisemnej — oraz ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego), która weszła w życie 10 lipca 2001 r. Ta ustawa z 2001 roku jest obecnie obowiązującym aktem prawnym; wcześniejsza ustawa o najmie lokali z 1994 roku została uchylona i zastąpiona przez obecną.

1. Wymóg formy pisemnej (art. 660 KC)

Artykuł 660 Kodeksu cywilnego ustanawia jasną zasadę:

• Najem na okres do jednego roku: Może być zawarty ustnie lub pisemnie. Umowa pisemna jest zdecydowanie zalecana we wszystkich przypadkach.
• Najem na okres przekraczający jeden rok: Musi być zawarty w formie pisemnej. Jeśli ten wymóg nie zostanie spełniony, prawo traktuje najem tak, jakby został zawarty na czas nieokreślony, niezależnie od ustnych uzgodnień stron.

Najem lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony jest znacznie trudniejszy do wypowiedzenia przez wynajmującego — może zostać rozwiązany jedynie w określonych ustawowo przypadkach i z zachowaniem terminów wypowiedzenia przewidzianych w ustawie z 2001 roku (zazwyczaj od 1 do 3 miesięcy, w zależności od przyczyny).

Uwaga praktyczna: Choć ustna umowa najmu na okres poniżej roku jest technicznie ważna, brak pisemnego dokumentu bardzo utrudnia dochodzenie roszczeń wobec problematycznego najemcy lub obronę przed bezpodstawnym żądaniem zwrotu kaucji. Zawsze należy stosować umowę pisemną.

2. Obowiązująca ustawa: 2001, nie 1994

Polskie prawo ochrony praw lokatorów było aktualizowane od początków gospodarki rynkowej. Obecnie obowiązującym aktem prawnym jest ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Ustawa z 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych została uchylona i zastąpiona ustawą z 2001 r. Każdy dokument lub umowa powołująca się na „ustawę z 1994 r.” jako podstawę prawną zawiera nieaktualne odniesienie.

3. Najem okazjonalny

Najem okazjonalny to szczególny reżim najmu lokalu mieszkalnego wprowadzony ustawą z 2001 roku, dostępny wyłącznie dla prywatnych wynajmujących nieprowadzących działalności gospodarczej (osób fizycznych, które nie są profesjonalnymi podmiotami na rynku nieruchomości). Zapewnia on znacznie szybszą ścieżkę eksmisji w przypadku, gdy najemca odmawia opuszczenia lokalu po zakończeniu umowy lub po jej skutecznym wypowiedzeniu.

Warunki ważności najmu okazjonalnego:

1. Maksymalny czas trwania: 10 lat (jest to instrument na czas określony i nie może być zawarty na czas nieokreślony).
2. Poddanie się egzekucji przez najemcę w formie aktu notarialnego: Najemca musi podpisać akt notarialny na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 KPC, dobrowolnie poddając się natychmiastowej egzekucji (eksmisji przez komornika) po skutecznym rozwiązaniu umowy. Ten pojedynczy dokument — sporządzony przez notariusza, zazwyczaj kosztujący 300–500 PLN — jest podstawą ochrony najmu okazjonalnego.
3. Oświadczenie o wskazaniu lokalu zastępczego: Najemca musi złożyć pisemne oświadczenie wskazujące adres, pod którym on i jego domownicy mogą zostać zakwaterowani po eksmisji.
4. Zgoda właściciela lokalu zastępczego na przyjęcie najemcy: Właściciel lokalu zastępczego musi pisemnie potwierdzić (również notarialnie poświadczone, jeśli wymagane) swoją zgodę na przyjęcie najemcy.
5. Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni: Wynajmujący musi powiadomić właściwy Urząd Skarbowy o umowie najmu okazjonalnego w ciągu 14 dni od jej zawarcia. Brak zgłoszenia unieważnia ochronę wynikającą z najmu okazjonalnego.

Powrót do Przeglądu prawa najmu w PolscePodgląd niedostępny.