Коммерческое выселение в России (Арбитражный суд)

Процесс выселения коммерческой компании из нежилого (коммерческого) помещения кардинально отличается от выселения физического лица из квартиры. Во-первых, такие B2B-споры рассматриваются исключительно в специализированных Арбитражных судах Российской Федерации. Во-вторых, коммерческие арендодатели наделены значительно более жесткими инструментами воздействия.

1. Досудебное уведомление (обязательный этап)

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, если арендатор магазина или кафе перестает платить арендную плату (или проводит незаконную перепланировку, разрушающую несущую стену бизнес-центра), арендодатель обязан сначала направить бизнесу официальную письменную досудебную претензию/предупреждение.

Арендодатель должен отправить заказное письмо с описью вложения на юридический адрес должника (ООО), предоставив разумный срок (например, 10–30 дней) для устранения нарушений (погашения задолженности). Если иск будет подан без доказательств отправки такой претензии, Арбитражный суд вернет иск без рассмотрения.

2. Удержание товаров и блокировка доступа (самопомощь)

Это наиболее агрессивная и уникальная практика корпоративных конфликтов на российском рынке. Закон (ст. 359 ГК РФ «Удержание вещи») гласит, что кредитор имеет право удерживать вещь должника, находящуюся у него, до тех пор, пока должник не исполнит свое обязательство по оплате.

If a commercial tenant "runs away" or accumulates massive debt: Landlords (large warehouses or shopping mall owners) have a widespread habit of hanging their own "padlocks" or blocking smart cards (access control systems) for tenant employees, completely prohibiting the removal of commercial equipment (coffee machines, industrial tools, clothing).

Владельцы на законных основаниях «берут оборудование в заложники» (удержание) до тех пор, пока ООО не выплатит миллионные долги по аренде, а в случае отказа — продают конфискованные офисные стулья на аукционе. Чтобы это жесткое действие было признано Арбитражным судом абсолютно законным, договор аренды ОБЯЗАТЕЛЬНО должен содержать пункт, прямо разрешающий арендодателю односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450.1 ГК РФ) и устанавливающий право блокировать доступ / удерживать имущество при просрочке свыше X дней (например, 15 дней).

3. Односторонний отказ от договора (внесудебный порядок)

Величайшая защита для корпоративного арендодателя в России — это пункт об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора.

Если в договоре аренды магазина прямо не прописана возможность выселения магазина во внесудебном порядке при появлении долгов, арендодателю придется судиться годами (иногда до 1–1,5 лет) в Арбитражном суде через три инстанции, пока арендатор занимает помещение, не платя ни рубля и злоупотребляя процессуальными задержками.

However, if the contract includes a "Clause on unilateral out-of-court termination (withdrawal)" (Art. 450.1 CC RF), the landlord does the following:

• Writes a letter: "We notify you of unilateral termination from the 1st day of next month due to debts."
• According to the law, starting on the 1st, the contract is officially annulled without any judge.
• The shopping center disconnects the store's electricity, water, and parking, and directs security to block delivery trucks.
• If the tenant does not move out, the owner applies to the Arbitration Court with a much faster and more indisputable lawsuit "On freeing the premises and removing obstacles" (actio negatoria).

Вернуться к Обзору коммерческой аренды в РоссииПредпросмотр недоступен.