Коммерческое выселение в России (Арбитражный суд)

Процесс выселения коммерческой компании из нежилого (коммерческого) помещения в России регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (Часть 2), вступившим в силу 1 марта 1996 года. Этот процесс кардинально отличается от выселения физического лица из квартиры. Во-первых, такие B2B-споры рассматриваются исключительно в специализированных коммерческих Арбитражных судах Российской Федерации (Арбитражный суд) в соответствии со ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса (АПК РФ). Во-вторых, коммерческие арендодатели наделены значительно более жесткими инструментами воздействия.

1. Досудебное уведомление (обязательный этап)

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, если арендатор магазина или кафе перестает платить арендную плату (или проводит незаконную перепланировку, разрушающую несущую стену бизнес-центра), арендодатель обязан сначала направить бизнесу официальное письменное досудебное предупреждение о необходимости исполнения обязательств в разумный срок.

Кроме того, обязательный 30-дневный досудебный претензионный срок применяется ко всем денежным спорам и спорам о расторжении договоров в Арбитражных судах, если договором не установлен иной срок (ст. 4 АПК РФ; ст. 452 ГК РФ). Арендодатель должен отправить заказное письмо с описью вложения на юридический адрес должника (ООО). Если иск будет подан без доказательств отправки такой претензии и выжидания необходимого срока, Арбитражный суд вернет исковое заявление (ст. 129 АПК РФ) или оставит его без рассмотрения (ст. 148 АПК РФ).

2. Удержание товаров и блокировка доступа (самопомощь)

Это наиболее агрессивная и уникальная практика корпоративных конфликтов на российском рынке. Закон (ст. 359 ГК РФ «Право удержания») гласит, что кредитор имеет право удерживать вещь должника, находящуюся у него, до тех пор, пока должник не исполнит свое обязательство по оплате.

Если коммерческий арендатор «сбегает» или накапливает огромные долги: Арендодатели (владельцы крупных складов или торговых центров) широко практикуют установку собственных «замков» или блокировку смарт-карт (систем контроля доступа) для сотрудников арендатора, полностью запрещая вывоз коммерческого оборудования (кофемашин, промышленного инструмента, одежды).

Владельцы на законных основаниях осуществляют право удержания, которое юридически отличается от залога (ст. 334 ГК РФ). Чтобы это было признано законным, имущество должно было попасть во владение арендодателя законным путем (например, имущество, оставленное в помещении после расторжения договора аренды и восстановления контроля арендодателем). Кроме того, договор аренды ДОЛЖЕН явно содержать пункт, прямо разрешающий арендодателю односторонний отказ от исполнения договора (ст. 450.1 ГК РФ) и устанавливающий право блокировать доступ / удерживать имущество при просрочке, превышающей X дней (например, 15 дней).

3. Односторонний отказ от договора (внесудебный порядок)

Величайшая защита для корпоративного арендодателя в России — это пункт об одностороннем внесудебном отказе от исполнения договора.

Если в договоре аренды магазина прямо не прописана возможность выселения магазина во внесудебном порядке при появлении долгов, арендодателю придется судиться годами (иногда до 1–1,5 лет) в Арбитражном суде через три инстанции, пока арендатор занимает помещение, не платя ни рубля и злоупотребляя процессуальными задержками.

Однако, если договор включает «Пункт об одностороннем внесудебном расторжении (отказе)» (ст. 450.1 ГК РФ), арендодатель поступает следующим образом:

• Пишет письмо: «Уведомляем вас об одностороннем расторжении с 1-го числа следующего месяца в связи с задолженностью».
• Согласно закону, с 1-го числа договор официально аннулируется без участия судьи.
• Торговый центр отключает электричество, воду, парковку магазина и поручает охране блокировать грузовики доставки.
• Если арендатор не выезжает, собственник обращается в Арбитражный суд с иском о «Возврате арендованного имущества» в соответствии со ст. 622 ГК РФ. Обратите внимание, что «негаторные иски» (ст. 304 ГК РФ) не могут быть использованы для истребования имущества, которое изначально было передано по договору (Постановление Пленума Верховного Суда/Высшего Арбитражного Суда № 10/22, п. 34).

Вернуться к Обзору коммерческой аренды в РоссииПредпросмотр недоступен.