Капитальный и текущий ремонт в коммерческих помещениях (РФ)

Законодательство РФ справедливо распределяет обязанности по ремонту (ст. 616 ГК РФ): обязанность по содержанию несущих конструкций (капитальный ремонт) лежит на Арендодателе, в то время как обязанность по покраске стен (текущий ремонт) лежит на Арендаторе. Однако в коммерческом B2B-лизинге всё диктуется «свободой договора».

1. Капитальный ремонт: ответственность Арендодателя (Девелопера)

If the lease agreement for a store (or warehouse) contains no special notes, the default laws of the RF apply:

• The mall owner must: replace a collapsed building roof, repair the foundation, relay a burst common sewer pipe, and replace generalized building heating systems.
• In the event that a landlord ignores pleas to replace a leaking roof, the Tenant has the legal right to (A) carry out the capital repair themselves and recover these 10 million rubles through the court from the owner, or (B) offset the repair amount against the monthly rent bill using invoices.

B2B-исключение: Логистические склады

При сдаче в аренду огромного логистического хаба маркетплейсу девелоперы (Арендодатели) часто включают жесткое договорное условие, которое полностью перекладывает бремя капитального ремонта 10-летнего здания на самого Арендатора (включая перекладку асфальта снаружи для грузовиков).

2. Текущий ремонт и Shell & Core: ответственность Арендатора

Арендатор (магазин, компания) несет полную ответственность за ежедневное содержание помещения: замену лампочек, покраску стен в фирменные цвета, ремонт собственных витрин, раковин, уборку помещения, а также обслуживание собственных серверных систем и установленных кондиционеров.

Shell & Core (Without Finishes): The standard for modern premium commercial construction in the RF is delivering raw concrete. The landlord hands the tenant keys to an empty concrete box (no sockets, floor screed, or toilets). In this case, the tenant is granted a "Rent Holiday" (e.g., 2–3 months of free occupancy) so they can fully equip the space: pouring the floor screed, building ceilings, erecting partitions, and installing ventilation using millions in investments.

3. Отделимые и неотделимые улучшения (главный спор при выезде)

В момент, когда ресторан съезжает из помещения через 5 лет, возникает главный спор из-за миллионов, оставленных в бетоне:

• Отделимые улучшения: Диваны, барные стойки (не прикрученные), телевизоры, проекторы, дорогие картины, переносные декоративные лампы. По закону (и практике): Они принадлежат Арендатору, который забирает их при выезде.
• Неотделимые улучшения: Дорогая итальянская стяжка пола (плитка), возведенные бетонные перегородки (офисы), тяжелая железная вентиляция, встроенная в потолок (где при установке сверлились плиты). Их невозможно демонтировать без физического разрушения помещения.
• По закону РФ: Если они были сделаны без письменного разрешения, арендатор уходит ни с чем. Если они были сделаны с разрешения арендодателя (и в договоре прямо указано «подлежат возмещению»), арендодатель обязан их компенсировать.
• Практика РФ (B2B): Все коммерческие арендодатели включают пункт «отравленная таблетка»: «Все неотделимые улучшения, сделанные Арендатором, включая согласованные, переходят в собственность Арендодателя безвозмездно по истечении срока действия договора без какой-либо компенсации». В результате компания, вложившая 30 миллионов в отделку торгового центра, при выезде фактически дарит этот ремонт зданию. А в случае досрочного расторжения их могут даже заставить восстановить исходное «бетонное состояние» за свой счет («депозит не возвращается»).

Вернуться к Обзору коммерческой аренды в РоссииПредпросмотр недоступен.