Коммерческое раскрытие информации и Due Diligence в России

При аренде коммерческой недвижимости в России (например, под склад, ресторан, медицинскую клинику или салон красоты) бремя проверки документов (Due Diligence) почти полностью ложится на плечи арендатора (юристов компании-арендатора). В отличие от жилого сектора, ошибки в корпоративной B2B-аренде приводят к многомиллионным штрафам со стороны налоговых органов, Роспотребнадзора или пожарной инспекции.

1. Проверка чистоты титула (запреты на регистрационные действия)

Основной риск для любого бизнеса (ритейлера) в России заключается в том, что договоры коммерческой аренды на 5, 7 или 10 лет подлежат обязательной регистрации в Росреестре как «обременение».

Для того чтобы Росреестр одобрил и зарегистрировал 5-летний договор (например, для получения лицензии на продажу алкоголя для ресторана, которая не выдается без долгосрочной "чистой" аренды), арендодатель (или юристы арендатора) должен заказать "Расширенную выписку из ЕГРН" или воспользоваться онлайн-справками. Юристы бизнеса должны выяснить:

• Находится ли торговый центр в залоге у банка? (Обычно да. Это означает, что для аренды этого помещения требуется письменное согласие банка-залогодержателя, иначе договор может быть признан недействительным).
• Есть ли аресты судебных приставов (ФССП) за неуплаченные налоги собственника? Если на здание наложен арест за долги, Росреестр приостановит регистрацию долгосрочной аренды, и ресторан стоимостью в миллион долларов не сможет получить лицензию на продажу алкоголя.

2. Разрешенное использование (целевое назначение земли)

В России земля и здания строго разделены по «Видам разрешенного использования» (ВРИ). Если иностранная компания (завод) арендует миллион квадратных метров «сельскохозяйственных» полей, не проверив этот факт в документах, и построит там химический завод (логистический центр), государство имеет полное право снести всё бульдозерами как «нецелевое использование или незаконное строительство».

Уникальная российская ловушка: Апартаменты.

Многие офисные и жилые комплексы в РФ продаются с юридическим статусом "Апартаменты". Согласно Гражданскому и Жилищному кодексам РФ, апартаменты юридически классифицируются как "нежилые многофункциональные помещения" (коммерческие).

• Результат: Арендодатель не обязан предоставлять арендаторам апартаментов защиту, предусмотренную Жилищным кодексом (нет постоянной регистрации по месту жительства, нет строгих стандартов по звукоизоляции или обязательному отоплению, а вашим соседом может оказаться шумная стоматологическая клиника). Любая аренда в "Апартаментах" по своей сути ближе к корпоративной коммерческой сделке без социальных гарантий.

3. Лицензионные согласования и пожарная безопасность (МЧС)

Это зона максимальной финансовой ответственности: В российской коммерческой аренде, по умолчанию, собственник передает только "голые бетонные стены". Все согласования с надзорными органами для конкретного вида бизнеса (медицина, школа, спа-салон) ложатся исключительно на бизнес-арендатора.

Частое условие в B2B-договоре в РФ: "Арендатор обязуется самостоятельно и за свой счет получать согласования СанПиН, Роспотребнадзора, МЧС (пожарной охраны) для ведения своей уставной деятельности внутри арендуемого нежилого помещения."

Арендодатель (владелец ТЦ или склада) должен предоставить только базовый сертификат на всё здание (о том, что оно не рушится). Оснащение конкретного магазина спринклерами, системой дымоудаления или пожарными щитами, а затем прохождение проверки потенциально коррумпированных инспекций — это проблема бизнеса, а не владельца бетонных стен.

Вернуться к Обзору коммерческой аренды в РоссииПредпросмотр недоступен.