Požiadavky na komerčný nájom na Slovensku

Pochopenie zložitosti požiadaviek na komerčný nájom na Slovensku – primárne sa riadiacich zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov (zákon č. 116/1990 Zb.), ktorý nadobudol účinnosť 1. mája 1990 – je absolútne nevyhnutné pre prenajímateľov a správcov nehnuteľností, ktorí sa snažia dodržiavať prísny súlad s právnymi predpismi a optimalizovať svoje portfóliá nehnuteľností.

Povinné formality podľa slovenského práva

Komerčný nájom nebytových priestorov na Slovensku sa primárne riadi zákonom č. 116/1990 Zb., ktorý pôsobí ako lex specialis k všeobecným ustanoveniam slovenského Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). Najdôležitejšou formálnou požiadavkou podľa § 3 ods. 3 tohto zákona je povinná písomná forma. Na rozdiel od všeobecných občianskoprávnych nájmov, ktoré môžu byť za určitých okolností platné aj ako ústne dohody, komerčný nájom nebytových priestorov, ktorý nie je uzatvorený písomne, sa považuje za absolútne neplatný (absolútne neplatná). Táto neplatnosť je neodstrániteľná podľa slovenského práva, čo znamená, že strany nemôžu neskôr „potvrdiť“ ústnu dohodu, aby bola platná od začiatku; namiesto toho musí byť vyhotovená nová písomná zmluva na preukázanie právneho užívania.

Podstatné náležitosti (Essentialia Negotii)

Aby bol komerčný nájom na Slovensku právne záväzný a vymožiteľný, musí obsahovať špecifické „podstatné náležitosti“, ako sú definované v § 3 ods. 3 zákona. Medzi ne patria:

1. Predmet nájmu (Predmet nájmu): Presná identifikácia priestorov.
2. Účel nájmu (Účel nájmu): Musí byť v súlade s povoleným užívaním budovy (kolaudačné rozhodnutie).
3. Výška nájomného (Výška nájomného).
4. Splatnosť nájomného (Splatnosť nájomného): Konkrétny dátum splatnosti platieb.
5. Spôsob platby (Spôsob platenia).
6. Doba trvania nájmu (Čas, na ktorý sa nájom uzaviera): Vyžaduje sa len v prípade, ak je nájom na dobu určitú; ak je vynechaná, nájom sa považuje za nájom na dobu neurčitú.

Podľa § 3 ods. 4 zákona č. 116/1990 Zb., ak zmluva neobsahuje niektorý z týchto prvkov, je zmluva absolútne neplatná (absolútne neplatná) od samého začiatku (ex tunc).

Údržba, podnájom a odovzdávacie protokoly

Podľa § 5 zákona č. 116/1990 je prenajímateľ povinný udržiavať priestory v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie na vlastné náklady, pokiaľ zmluva neurčuje inak. Naopak, nájomca je zvyčajne zodpovedný za náklady spojené s obvyklou prevádzkou a drobnými opravami. Pokiaľ ide o podnájom, § 6 prísne vyžaduje predchádzajúci písomný súhlas prenajímateľa, bez ktorého je akákoľvek zmluva o podnájme neplatná. Okrem toho musia prenajímatelia dodržiavať zákon o energetickej hospodárnosti budov (zákon č. 555/2005 Zb.) poskytnutím energetického certifikátu (ECB) nájomcovi pri uzatvorení nájmu.

Štandardnou praxou je tiež zdokumentovanie počiatočného stavu nehnuteľnosti v odovzdávacom protokole (odovzdávací protokol), ktorý zaznamenáva technické špecifikácie a stavy meradiel, aby sa zmiernili budúce spory. Po súdnej reforme účinnej od 1. júna 2023 (zákon č. 150/2022 Zb.) rozhodujú obchodné spory špecializované súdy. Pre bratislavský región má Mestský súd Bratislava III (Mestský súd Bratislava III) výhradnú právomoc v obchodných veciach.

Ako Landager podporuje vaše portfólio

Správa súladu s predpismi v rôznych jurisdikciách sa môže rýchlo stať náročnou. Landager poskytuje jednotný panel navrhnutý na sledovanie miestnych výpovedných lehôt, správu inkasa nájomného v rôznych menách a automatické pripomenutia blížiacich sa termínov. Či už sa zameriavate na softvér na inkaso komerčného nájomného alebo preverovanie komerčných nájomcov, naša platforma sa prispôsobí vašim potrebám.

Začnite spravovať svoje slovenské nehnuteľnosti zadarmoNáhľad nie je dostupný.