กฎหมายค่าธรรมเนียมล่าช้าในประเทศไทย: ค่าปรับค่าเช่าค้างชำระ

ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (มีผลบังคับใช้ 1 เมษายน 2468) ประเทศไทยไม่ได้กำหนดเพดานตามกฎหมายทั่วไปสำหรับค่าธรรมเนียมล่าช้าในการเช่าที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล แม้ว่าดอกเบี้ยจะถูกจำกัดไว้ที่ 15% ต่อปีก็ตาม อย่างไรก็ตาม สำหรับ "ธุรกิจที่ควบคุมสัญญา" (เจ้าของที่ดินที่มี 3 ยูนิตขึ้นไป) ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 (มีผลบังคับใช้ 4 กันยายน 2568) กำหนดข้อกำหนดขั้นตอนที่เข้มงวดเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค

กรอบทางกฎหมาย

ข้อกำหนดค่าธรรมเนียมล่าช้าตามสัญญา

หลักการทั่วไป

เนื่องจากไม่มีกฎหมายเฉพาะสำหรับการเช่าส่วนบุคคล ค่าธรรมเนียมล่าช้า ต้องถูกระบุไว้ในสัญญาเช่า จึงจะสามารถบังคับใช้ได้ หากสัญญาเช่าไม่ได้กล่าวถึงค่าธรรมเนียมล่าช้า เจ้าของที่ดินจะไม่สามารถเรียกเก็บได้

อัตราตามตลาดทั่วไป

• ค่าปรับรายวัน 0.1–1% ของค่าเช่ารายเดือนต่อวันที่ล่าช้า
• ค่าปรับคงที่ 5–10% ของค่าเช่ารายเดือน
• อัตราเหล่านี้ไม่ได้รับการควบคุม แต่เป็นไปตามเพดานดอกเบี้ย 15% ต่อปี

ข้อจำกัดทางกฎหมาย

ภายใต้ ป.พ.พ. มาตรา 383 ศาลมีอำนาจในการ ลดค่าปรับ ที่เห็นว่าสูงเกินสมควร ดังนั้น ค่าธรรมเนียมล่าช้าตามสัญญาอาจไม่ถูกบังคับใช้เต็มจำนวนหากศาลพิจารณาว่าไม่ได้สัดส่วนกับความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงของเจ้าของที่ดิน

ข้อกำหนดสำหรับเจ้าของที่ดินที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ (3 ยูนิตขึ้นไป)

เจ้าของที่ดินที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยสามยูนิตขึ้นไป (รวมถึงห้องพักเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรือบ้าน) ถือเป็น ธุรกิจที่ควบคุมสัญญา และต้องปฏิบัติตามประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568:

• เพดานค่าธรรมเนียมล่าช้า: ค่าธรรมเนียมล่าช้าเป็นไปตามเพดานดอกเบี้ย 15% ต่อปี ภายใต้พระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560 ค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมใดๆ ต้องสมเหตุสมผลและอาจถูกศาลลดลงได้หากเห็นว่าไม่สมส่วน (ป.พ.พ. มาตรา 383)
• การส่งใบแจ้งหนี้ล่วงหน้า: เจ้าของที่ดินต้อง:
  • ส่ง ใบแจ้งหนี้ สำหรับค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภค
  • ส่งมอบใบแจ้งหนี้อย่างน้อย 3 วัน ก่อนวันครบกำหนดชำระเงิน
  • ระบุรายการจำนวนเงินที่ค้างชำระอย่างชัดเจน

ขั้นตอนกรณีไม่มีการชำระเงิน

1. ส่งหนังสือทวงถาม ค่าเช่าที่ค้างชำระ
2. ให้ระยะเวลาแก้ไข: อย่างน้อย 30 วัน สำหรับเจ้าของที่ดินที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ (3 ยูนิตขึ้นไป) ภายใต้ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 หรือ 15 วัน สำหรับเจ้าของที่ดินส่วนบุคคล (น้อยกว่า 3 ยูนิต) ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 560
3. หากยังไม่ชำระ เลิกสัญญาเช่า
4. ยื่นฟ้องศาล หากผู้เช่าปฏิเสธที่จะย้ายออก

ดูคู่มือ กระบวนการขับไล่ไม่มีตัวอย่าง ของเราสำหรับรายละเอียด

ดอกเบี้ยผิดนัด

ภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224 (แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกำหนด พ.ศ. 2564) หากไม่มีการตกลงอัตราดอกเบี้ยไว้ในสัญญา อัตราดอกเบี้ยผิดนัดสำหรับการชำระล่าช้าคือ 5% ต่อปี (ประกอบด้วยอัตราพื้นฐาน 3% บวกค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 2%) สัญญาอาจระบุอัตราที่สูงกว่าได้ แต่ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ภายใต้พระราชบัญญัติห้ามเรียกดอกเบี้ยเกินอัตรา พ.ศ. 2560

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน

1. ระบุค่าธรรมเนียมล่าช้าให้ชัดเจนในสัญญาเช่า — รวมถึงอัตรา วิธีการคำนวณ และระยะเวลาผ่อนผัน
2. กำหนดค่าปรับในระดับที่เหมาะสม — ค่าธรรมเนียมที่สูงเกินไปมีความเสี่ยงที่จะถูกศาลสั่งลด
3. ส่งใบแจ้งหนี้ให้ตรงเวลา — โดยเฉพาะหากคุณเป็นเจ้าของที่ดินที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ (ข้อกำหนด 3 วัน)
4. บันทึกข้อมูลการชำระเงิน — จัดเก็บใบเสร็จและการชำระเงินทั้งหมด
5. สื่อสารกับผู้เช่า — ติดต่อก่อนที่จะกำหนดบทลงโทษ
6. รวมระยะเวลาผ่อนผัน — 3–5 วันเป็นแนวปฏิบัติทั่วไป

Landager ช่วยคุณได้อย่างไร

Landager ช่วยให้เจ้าของที่ดินส่งใบแจ้งหนี้อัตโนมัติ ติดตามสถานะการชำระค่าเช่า คำนวณค่าธรรมเนียมล่าช้าตามเงื่อนไขในสัญญา และแจ้งเตือนคุณเมื่อมีการค้างชำระ

กลับไปที่ ภาพรวมกฎหมายเจ้าของที่ดินและผู้เช่าในประเทศไทยไม่มีตัวอย่าง