กระบวนการขับไล่ในประเทศไทย: ขั้นตอน ระยะเวลา และข้อกำหนดทางกฎหมาย

การขับไล่ผู้เช่าในประเทศไทยจำเป็นต้องปฏิบัติตามกระบวนการทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ กฎหมายหลักที่ใช้บังคับกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2468 เสริมด้วย ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 (มีผลบังคับใช้ 4 กันยายน 2568) สำหรับผู้ประกอบธุรกิจ กฎหมายไทย ห้ามมิให้ทำการขับไล่โดยพละการอย่างเด็ดขาด และเจ้าของที่ดินต้องเข้าใจขั้นตอนที่ถูกต้องเพื่อรักษาสิทธิของตนและหลีกเลี่ยงความรับผิดทางกฎหมาย

การกระทำที่ต้องห้าม

เจ้าของที่ดิน ต้องไม่ กระทำการใดๆ ดังต่อไปนี้เพื่อย้ายผู้เช่าออก:

• เปลี่ยนกุญแจ หรือล็อกห้องไม่ให้ผู้เช่าเข้า
• ตัดน้ำหรือตัดไฟฟ้า
• ยึดทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่า
• ใช้กำลังทางกาย เพื่อย้ายผู้เช่าออก
• ข่มขู่หรือคุกคาม ผู้เช่า

การกระทำเหล่านี้อาจทำให้เจ้าของที่ดินต้องรับผิดทั้ง ทางแพ่งและทางอาญา

เหตุในการเลิกสัญญาเช่า

ระยะเวลาบอกกล่าวที่กำหนดขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของที่ดินจัดเป็น ผู้ประกอบธุรกิจ ภายใต้ข้อบังคับของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หรือไม่

สัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อครบกำหนดเวลาที่ระบุไว้ การเช่าแบบไม่กำหนดระยะเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 566 ต้องบอกกล่าวงล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งงวดการชำระค่าเช่า แต่ไม่เกินสองเดือน

ขั้นตอนการขับไล่ 4 ขั้นตอน

ขั้นตอนที่ 1: หนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร

สำหรับเจ้าของที่ดินที่จัดการ 3 หน่วยขึ้นไป ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สคบ. พ.ศ. 2568 (2025) กำหนดให้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างน้อย 30 วัน สำหรับการเลิกสัญญาเนื่องจากการผิดสัญญา สำหรับเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลหรือการไม่ชำระค่าเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 560 หนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการต้องระบุจำนวนเงินที่ค้างชำระและให้เวลาอย่างน้อย 15 วัน ในการชำระเงิน

ขั้นตอนที่ 2: การเลิกสัญญาเช่า

หากผู้เช่าไม่ชำระเงินหรือแก้ไขการผิดสัญญาภายในระยะเวลาบอกกล่าว ให้ออกหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการพร้อมระบุวันที่ต้องย้ายออกให้ชัดเจน

ขั้นตอนที่ 3: การยื่นฟ้องศาล

หากผู้เช่าปฏิเสธที่จะย้ายออกหลังจากการเลิกสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย ให้ยื่นฟ้องต่อศาลแพ่งเพื่อขอคำสั่งขับไล่ กระบวนการพิจารณาของศาลมักใช้เวลา 2–6 เดือน

ขั้นตอนที่ 4: การบังคับคดี

เมื่อศาลมีคำพิพากษา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะดำเนินการขับไล่ตามกฎหมาย โดยอาจขอความช่วยเหลือจากตำรวจได้หากจำเป็น

สิทธิของผู้เช่าในการเลิกสัญญาก่อนกำหนด

ภายใต้ประกาศ สคบ. ผู้เช่าในสัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาอาจเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้หาก:

• พวกเขาเข้าอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์มาแล้วอย่างน้อย 50% ของระยะเวลาเช่า
• แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า 30 วัน
• ไม่มีค่าเช่าหรือค่าบริการค้างชำระ
• ปฏิบัติตามภาระผูกพันอื่นตามสัญญาครบถ้วน

ระยะเวลาการขับไล่โดยประมาณ

แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน

1. บันทึกข้อมูลทุกอย่าง — เก็บสำเนาหนังสือบอกกล่าว ใบเสร็จ และรูปถ่ายทั้งหมด
2. ใช้ไปรษณีย์ลงทะเบียน — เพื่อเป็นหลักฐานการส่งหนังสือบอกกล่าว
3. ปรึกษาทนายความ — ก่อนเริ่มกระบวนการขับไล่ใดๆ
4. ห้ามใช้วิธีการขับไล่โดยพละการ — การตัดน้ำตัดไฟหรือเปลี่ยนกุญแจอาจทำให้คุณถูกฟ้องร้องได้
5. พิจารณาการเจรจา — ข้อตกลง "จ่ายเพื่อคืนกุญแจ" อาจรวดเร็วและประหยัดกว่าการดำเนินคดี
6. ตรวจสอบสัญญาเช่าของคุณ — ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อกำหนดเรื่องการเลิกสัญญานั้นระบุไว้อย่างชัดเจน

กลับไปที่ ภาพรวมกฎหมายเจ้าของที่ดินและผู้เช่าในประเทศไทยไม่มีตัวอย่าง