กระบวนการขับไล่ในประเทศไทย: ขั้นตอน ระยะเวลา และข้อกำหนดทางกฎหมาย
คู่มือฉบับสมบูรณ์เกี่ยวกับกระบวนการขับไล่ที่อยู่อาศัยในประเทศไทย ครอบคลุมถึงข้อกำหนดการแจ้งเตือน ขั้นตอนของศาล การกระทำที่ต้องห้าม และระยะเวลาโดยประมาณสำหรับการ...
ข้อจำกัดความรับผิดชอบทางกฎหมาย
เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไปและการศึกษาเท่านั้น ไม่ถือเป็นคำแนะนำทางกฎหมายและไม่ควรถือเป็นเช่นนั้น กฎหมายมีการเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง — ควรตรวจสอบกฎระเบียบปัจจุบันเสมอและปรึกษาทนายความที่ได้รับใบอนุญาตในเขตอำนาจศาลของคุณสำหรับคำแนะนำเฉพาะสถานการณ์ของคุณ Landager เป็นแพลตฟอร์มการจัดการอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่สำนักงานกฎหมายข้อมูลได้รับการยืนยันล่าสุด: May 2026.
การขับไล่ผู้เช่าในประเทศไทยจำเป็นต้องปฏิบัติตามกระบวนการทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ กฎหมายหลักที่ใช้บังคับกับการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยคือ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายน 2468 เสริมด้วย ประกาศ สคบ. พ.ศ. 2568 (มีผลบังคับใช้ 4 กันยายน 2568) สำหรับผู้ประกอบธุรกิจ กฎหมายไทย ห้ามมิให้ทำการขับไล่โดยพละการอย่างเด็ดขาด และเจ้าของที่ดินต้องเข้าใจขั้นตอนที่ถูกต้องเพื่อรักษาสิทธิของตนและหลีกเลี่ยงความรับผิดทางกฎหมาย
การกระทำที่ต้องห้าม
เจ้าของที่ดิน ต้องไม่ กระทำการใดๆ ดังต่อไปนี้เพื่อย้ายผู้เช่าออก:
- เปลี่ยนกุญแจ หรือล็อกห้องไม่ให้ผู้เช่าเข้า
- ตัดน้ำหรือตัดไฟฟ้า
- ยึดทรัพย์สินส่วนตัวของผู้เช่า
- ใช้กำลังทางกาย เพื่อย้ายผู้เช่าออก
- ข่มขู่หรือคุกคาม ผู้เช่า
การกระทำเหล่านี้อาจทำให้เจ้าของที่ดินต้องรับผิดทั้ง ทางแพ่งและทางอาญา
เหตุในการเลิกสัญญาเช่า
ระยะเวลาบอกกล่าวที่กำหนดขึ้นอยู่กับว่าเจ้าของที่ดินจัดเป็น ผู้ประกอบธุรกิจ ภายใต้ข้อบังคับของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) หรือไม่
สัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาจะสิ้นสุดลงโดยอัตโนมัติเมื่อครบกำหนดเวลาที่ระบุไว้ การเช่าแบบไม่กำหนดระยะเวลาตาม ป.พ.พ. มาตรา 566 ต้องบอกกล่าวงล่วงหน้าอย่างน้อยหนึ่งงวดการชำระค่าเช่า แต่ไม่เกินสองเดือน
ขั้นตอนการขับไล่ 4 ขั้นตอน
ขั้นตอนที่ 1: หนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร
สำหรับเจ้าของที่ดินที่จัดการ 3 หน่วยขึ้นไป ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สคบ. พ.ศ. 2568 (2025) กำหนดให้ต้องมีหนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างน้อย 30 วัน สำหรับการเลิกสัญญาเนื่องจากการผิดสัญญา สำหรับเจ้าของที่ดินส่วนบุคคลหรือการไม่ชำระค่าเช่าตาม ป.พ.พ. มาตรา 560 หนังสือทวงถามอย่างเป็นทางการต้องระบุจำนวนเงินที่ค้างชำระและให้เวลาอย่างน้อย 15 วัน ในการชำระเงิน
ขั้นตอนที่ 2: การเลิกสัญญาเช่า
หากผู้เช่าไม่ชำระเงินหรือแก้ไขการผิดสัญญาภายในระยะเวลาบอกกล่าว ให้ออกหนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการพร้อมระบุวันที่ต้องย้ายออกให้ชัดเจน
ขั้นตอนที่ 3: การยื่นฟ้องศาล
หากผู้เช่าปฏิเสธที่จะย้ายออกหลังจากการเลิกสัญญาที่ชอบด้วยกฎหมาย ให้ยื่นฟ้องต่อศาลแพ่งเพื่อขอคำสั่งขับไล่ กระบวนการพิจารณาของศาลมักใช้เวลา 2–6 เดือน
ขั้นตอนที่ 4: การบังคับคดี
เมื่อศาลมีคำพิพากษา เจ้าพนักงานบังคับคดีจะดำเนินการขับไล่ตามกฎหมาย โดยอาจขอความช่วยเหลือจากตำรวจได้หากจำเป็น
สิทธิของผู้เช่าในการเลิกสัญญาก่อนกำหนด
ภายใต้ประกาศ สคบ. ผู้เช่าในสัญญาเช่าแบบกำหนดระยะเวลาอาจเลิกสัญญาก่อนกำหนดได้หาก:
- พวกเขาเข้าอยู่อาศัยในอสังหาริมทรัพย์มาแล้วอย่างน้อย 50% ของระยะเวลาเช่า
- แจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรล่วงหน้า 30 วัน
- ไม่มีค่าเช่าหรือค่าบริการค้างชำระ
- ปฏิบัติตามภาระผูกพันอื่นตามสัญญาครบถ้วน
ระยะเวลาการขับไล่โดยประมาณ
แนวทางปฏิบัติที่ดีที่สุดสำหรับเจ้าของที่ดิน
- บันทึกข้อมูลทุกอย่าง — เก็บสำเนาหนังสือบอกกล่าว ใบเสร็จ และรูปถ่ายทั้งหมด
- ใช้ไปรษณีย์ลงทะเบียน — เพื่อเป็นหลักฐานการส่งหนังสือบอกกล่าว
- ปรึกษาทนายความ — ก่อนเริ่มกระบวนการขับไล่ใดๆ
- ห้ามใช้วิธีการขับไล่โดยพละการ — การตัดน้ำตัดไฟหรือเปลี่ยนกุญแจอาจทำให้คุณถูกฟ้องร้องได้
- พิจารณาการเจรจา — ข้อตกลง "จ่ายเพื่อคืนกุญแจ" อาจรวดเร็วและประหยัดกว่าการดำเนินคดี
- ตรวจสอบสัญญาเช่าของคุณ — ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อกำหนดเรื่องการเลิกสัญญานั้นระบุไว้อย่างชัดเจน
แหล่งที่มาและการอ้างอิงอย่างเป็นทางการ
คำถามที่พบบ่อย
▶กระบวนการขับไล่ตามกฎหมายสำหรับผู้ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
กระบวนการขับไล่ในประเทศไทยกำหนดให้ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างเป็นทางการ เหตุผลที่ถือว่ามีมูลตามกฎหมายโดยทั่วไป ได้แก่ การไม่ชำระค่าเช่า การละเมิดสัญญาเช่า หรือการที่ผู้ให้เช่ามีความจำเป็นต้องใช้ทรัพย์สินนั้นด้วยตนเอง ผู้ให้เช่าต้องมีหนังสือบอกกล่าวที่ถูกต้องตามกฎหมาย ให้ระยะเวลาในการแก้ไขเหตุผิดสัญญาตามที่กำหนด และอาจจำเป็นต้องได้รับคำสั่งจากศาลหรือหน่วยงานที่มีอำนาจ การขับไล่ด้วยตนเองโดยพลการถือเป็นการกระทำที่ต้องห้ามตามกฎหมาย
▶กฎหมายหลักที่เกี่ยวข้องกับผู้ให้เช่าและผู้เช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
กฎหมายการเช่าอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีรากฐานมาจากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญาของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ที่เข้มงวดสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบธุรกิจ ณ ปี พ.ศ. 2569 การปฏิบัติตามกฎหมายสำหรับเจ้าของที่เป็นชาวต่างชาติได้กลายเป็นประเด็นสำคัญในการบังคับใช้ของภาครัฐ คู่มือฉบับนี้ครอบคลุมข้อกำหนดการปฏิบัติตามกฎหมายที่จำเป็นสำหรับเจ้าของทรัพย์สินและผู้ให้เช่า
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ประเทศไทยมีข้อกำหนดหรือเพดานการปรับขึ้นค่าเช่าอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะที่ควบคุมว่าผู้ให้เช่าสามารถปรับขึ้นค่าเช่าได้เมื่อใดและอย่างไร กฎระเบียบเหล่านี้อาจรวมถึงการจำกัดเพดานเปอร์เซ็นต์การปรับขึ้น ระยะเวลาการแจ้งล่วงหน้าขั้นต่ำ และข้อจำกัดด้านความถี่ในการปรับขึ้น ผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเมื่อมีการปรับขึ้นค่าเช่าในสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับเงินประกันความเสียหายและกำหนดเวลาการคืนเงินประกันในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบควบคุมจำนวนเงินที่ผู้ให้เช่าสามารถเรียกเก็บเป็นเงินประกันความเสียหาย วิธีการเก็บรักษาหรือคุ้มครองเงินประกัน และกรอบเวลาในการคืนเงินประกันหลังจากสิ้นสุดสัญญาเช่า ผู้ให้เช่าต้องจัดทำรายการหักเงินประกันโดยละเอียดและปฏิบัติตามกำหนดเวลาตามกฎหมายเพื่อหลีกเลี่ยงบทลงโทษ
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ข้อกำหนดบังคับสำหรับสัญญาเช่าในประเทศไทยมีอะไรบ้าง
สัญญาเช่าในประเทศไทยต้องเป็นไปตามกฎหมายระดับชาติและกฎหมายท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง องค์ประกอบที่จำเป็นโดยทั่วไป ได้แก่ ชื่อของคู่สัญญา รายละเอียดของทรัพย์สิน จำนวนค่าเช่าและเงื่อนไขการชำระเงิน รายละเอียดเงินประกัน ระยะเวลาการเช่า และการแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษา ทั้งนี้ สัญญาเช่าที่เป็นลายลักษณ์อักษรอาจเป็นข้อบังคับสำหรับสัญญาเช่าบางประเภทหรือบางระยะเวลา
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ภาระหน้าที่ของผู้ให้เช่าในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สินในประเทศไทยเป็นอย่างไร
โดยทั่วไปผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่ให้เช่าให้อยู่ในสภาพที่อยู่อาศัยได้ โดยต้องดูแลโครงสร้าง ระบบประปา ระบบไฟฟ้า และบริการที่จำเป็นให้อยู่ในสภาพที่ใช้งานได้ตามปกติ การแบ่งความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาที่ชัดเจนระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรระบุไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶กฎระเบียบเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในประเทศไทยเป็นอย่างไร
ประเทศไทยมีกฎระเบียบเฉพาะเกี่ยวกับค่าธรรมเนียมล่าช้าและบทลงโทษกรณีค้างชำระค่าเช่า ซึ่งอาจรวมถึงระยะเวลาผ่อนผันที่กฎหมายกำหนด เพดานของค่าธรรมเนียมล่าช้า และข้อจำกัดเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย ข้อกำหนดเรื่องค่าธรรมเนียมล่าช้าควรระบุไว้อย่างชัดเจนในสัญญาเช่าและต้องเป็นไปตามกฎระเบียบท้องถิ่นจึงจะมีผลบังคับใช้ได้
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์▶ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สินอย่างไรบ้าง
ผู้ให้เช่าในประเทศไทยมีหน้าที่ต้องเปิดเผยข้อมูลที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินให้ผู้เช่าทราบก่อนการลงนามในสัญญาเช่า ข้อมูลที่ต้องเปิดเผยโดยทั่วไป ได้แก่ ข้อบกพร่องที่เป็นสาระสำคัญที่ทราบอยู่แล้ว อันตรายต่อสิ่งแวดล้อม ประวัติความเสียหายที่เคยเกิดขึ้น และเงื่อนไขใดๆ ที่อาจส่งผลกระทบต่อการใช้ประโยชน์และการอยู่อาศัยของผู้เช่าในทรัพย์สินนั้น
อ่านคู่มือฉบับสมบูรณ์📬 รับการแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเหล่านี้มีการเปลี่ยนแปลง
เราจะส่งอีเมลแจ้งเตือนเมื่อกฎหมายเช่าที่พักอาศัยมีการอัปเดตใน ไม่มีสแปม — แจ้งเฉพาะการเปลี่ยนแปลงกฎหมายเท่านั้น
