Збільшення орендної плати в Україні: Захист орендарів

Регулювання збільшення орендної плати в Україні переважно регулюється Цивільним кодексом України (чинний з 1 січня 2004 року). Закон пріоритезує стабільність погодженої орендної плати протягом усього терміну оренди, захищаючи орендарів від довільних або односторонніх змін з боку орендодавця.

Згідно зі Статтею 820(2) Цивільного кодексу України, одностороння зміна розміру орендної плати заборонена, якщо договір оренди прямо не передбачає такого права та не визначає конкретну процедуру збільшення.

Якщо договір не містить пункту, що дозволяє орендодавцю самостійно коригувати ставку, орендна плата залишається фіксованою протягом усього терміну дії договору. Будь-яка зміна орендної плати в таких випадках вимагає письмової Додаткової угоди (Додатку), підписаної як орендодавцем, так і орендарем. Спори щодо коригування орендної плати розглядаються в Загальних судах першої інстанції відповідно до Цивільного процесуального кодексу.

2. Частота та терміни повідомлення

Цивільний кодекс встановлює конкретні законодавчі норми щодо частоти збільшення та термінів повідомлення для житлових приміщень:

• Частота: Згідно зі Статтею 820(3), орендна плата може бути змінена за згодою сторін з інтервалами, зазначеними в договорі, але не частіше одного разу на рік, якщо інше не передбачено договором або законом.
• Повідомлення (довгострокова оренда): Для договорів оренди терміном на один рік або більше, Стаття 822(1) вимагає від орендодавця повідомити орендаря про намір змінити орендну плату або інші умови на новий період не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну дії поточного договору. Ненадання такого повідомлення призводить до поновлення договору на тих самих умовах.
• Короткострокова оренда: Згідно зі Статтею 821, для договорів оренди терміном менше одного року вимога про тримісячне повідомлення, передбачена Статтею 822(1), не застосовується. У цих випадках терміни повідомлення та умови поновлення регулюються виключно договором оренди.

3. Валютні еквіваленти (ринкова практика)

В Україні юридично дозволено визначати орендну плату в еквіваленті іноземної валюти (наприклад, USD або EUR) згідно зі Статтями 524 та 533 Цивільного кодексу. Однак фактична оплата повинна здійснюватися в національній валюті (гривні).

Коли орендна плата прив'язана до іноземної валюти, сума в гривні, що підлягає сплаті, може змінюватися залежно від офіційного обмінного курсу Національного банку України (НБУ). Якщо інше не погоджено, сума розраховується на основі офіційного курсу НБУ на день платежу. Згідно з поточною судовою практикою, зміна платежу в гривні через коливання валютного курсу не вважається одностороннім збільшенням орендної плати, оскільки базова валютна еквівалентність залишається незмінною.

4. Права орендаря на зменшення орендної плати

Згідно зі Статтею 762(4) Цивільного кодексу, орендар має законне право вимагати зменшення орендної плати, якщо можливість користування майном значно зменшилася через обставини, за які орендар не несе відповідальності.

Це може застосовуватися у випадках:

• Відмови основних комунальних послуг (опалення, водопостачання) протягом тривалих періодів.
• Пошкодження приміщень, що робить частину одиниці непридатною для проживання.
• Значних зовнішніх перешкод (наприклад, великих будівельних робіт), що заважають мирному користуванню.

Платформа Landager дозволяє орендодавцям та орендарям чітко документувати положення про коригування орендної плати у своїх цифрових угодах. Використовуючи Landager для генерації та підписання додаткових угод за допомогою Кваліфікованого Електронного Підпису (КЕП), обидві сторони забезпечують юридичну відповідність будь-яких змін орендної плати та їх належне архівування для майбутнього використання.

Далі: Обов’язкові положення для законних орендних угод в УкраїніПопередній перегляд недоступний