Розкриття інформації: недоліки та права третіх осіб (Україна)

В Україні правовідносини щодо оренди житлових приміщень регулюються Цивільним кодексом України (чинним з 1 січня 2004 року), який встановлює обов'язок орендодавця діяти добросовісно. Хоча в українському законодавстві відсутні спеціалізовані форми екологічного розкриття, які зустрічаються в деяких інших країнах, воно застосовує цивільно-правові принципи щодо розкриття суттєвої інформації.

Нерозкриття суттєвих фактів під час підписання договору надає орендарю юридичне право вимагати анулювання угоди, перерахунку орендних платежів або відшкодування збитків.

1. Розкриття прав третіх осіб на квартиру

Обов'язком орендодавця згідно зі статтею 769 Цивільного кодексу України є обов'язок повідомити орендаря про всі існуючі майнові та особисті права третіх осіб на приміщення. Сам факт підписання договору оренди не припиняє та не скасовує існуючі права співвласників або фінансових установ.

Перед укладенням договору орендодавець зобов'язаний чітко розкрити в договорі або документації про передачу, чи є квартира:

• У спільній/частковій власності: Чи є інші законні співвласники (наприклад, колишній чоловік/дружина або брат/сестра, які володіють часткою квартири)? Їхня офіційна, письмова згода є абсолютно обов'язковою для здачі майна в оренду.
• Під іпотекою або заставою: Якщо майно перебуває в іпотеці, власнику часто необхідно отримати згоду банку перед здачею в оренду. Якщо орендодавець здає в оренду іпотечне майно без згоди, орендар може зіткнутися з виселенням, якщо кредитор реалізує свої права, а власник може зіткнутися зі штрафними санкціями.
• Предметом права постійного проживання інших осіб: Чи є інші особи, офіційно зареєстровані (прописка) в квартирі, зокрема неповнолітні діти, які теоретично зберігають законне право доступу та проживання в майні?

Якщо власник не повідомив орендаря про права третіх осіб, які перешкоджають володінню орендаря (наприклад, співвласник намагається отримати доступ до майна), орендар має право вимагати зниження орендної плати або дострокового розірвання договору з відшкодуванням збитків.

2. Відповідальність за нерозкриті приховані недоліки (дефекти майна)

Згідно зі статтею 767 Цивільного кодексу України, орендодавець має безумовний обов'язок надати майно у стані, що є безпечним та повністю придатним для цільового призначення житла та конкретних умов оренди. Однак судова практика суттєво розрізняє недоліки залежно від їхньої "видимості" під час початкового огляду.

Очевидні недоліки

Якщо недолік (наприклад, тріснуте віконне скло, забруднені шпалери або пошкоджені меблі) є очевидним і міг бути виявлений під час стандартного огляду до підписання, і орендар прийняв приміщення без зауважень, відповідальність орендодавця за ці конкретні недоліки, як правило, знімається. Припускається, що сторони погодилися на стан майна.

"Приховані" недоліки (приховані небезпеки)

Навпаки, якщо майно має недоліки, які неможливо виявити під час стандартного огляду, і власник знав про них, але не розкрив їх, закон захищає орендаря. Приклади прихованих недоліків:

• Регулярні затоплення під час дощів, спричинені пошкодженням даху будівлі.
• Застаріла або небезпечна електропроводка, яка спричиняє збої при використанні побутових приладів.
• Постійна відсутність напору води, локалізована в стояку будівлі.
• Наявність плісняви або грибка, які були косметично приховані перед оглядом.

Якщо орендар виявить такий нерозкритий прихований недолік, який впливає на безпеку або придатність приміщення для проживання, він має право:

1. Вимагати негайного, безоплатного та повного усунення цих недоліків силами, матеріалами та коштами орендодавця.
2. Вимагати справедливого (пропорційного) та систематичного зниження орендної плати, що охоплює весь період до остаточного вирішення проблеми.
3. Вирахувати всі документально підтверджені витрати, особисто понесені орендарем для здійснення термінового ремонту цих дефектів майна, безпосередньо із суми майбутніх орендних платежів або застави (шляхом надання офіційних рахунків-фактур, квитанцій від підрядників або касових чеків з будівельних магазинів).
4. Розірвати договір оренди та вимагати відшкодування завданих збитків.

Платформа Landager надає систему для документування стану квартири під час передачі. Вона дозволяє сторонам додавати описи майна, завантажувати фотографії та створювати Акти приймання-передачі, що мінімізує ризики виникнення спорів.

Далі: Контракти та регулювання підвищення орендної плати в УкраїніПопередній перегляд недоступний