Розкриття інформації: недоліки та права третіх осіб (Україна)
Огляд законодавчих обов’язків та правових вимог для орендодавців в Україні щодо попередження орендарів про приховані недоліки житла та права третіх осіб.
Юридичне застереження
Цей контент призначений виключно для загальної інформаційної та освітньої мети. Він не є юридичною консультацією і не повинен на нього покладатися як на таку. Закони часто змінюються — завжди перевіряйте чинні норми та консультуйтеся з ліцензованим юристом у вашій юрисдикції щодо порад, специфічних для вашої ситуації. Landager — це платформа управління нерухомістю, а не юридична фірма.Інформація востаннє перевірена: May 2026.
В Україні правовідносини щодо оренди житлових приміщень регулюються Цивільним кодексом України (чинним з 1 січня 2004 року), який встановлює обов'язок орендодавця діяти добросовісно. Хоча в українському законодавстві відсутні спеціалізовані форми екологічного розкриття, які зустрічаються в деяких інших країнах, воно застосовує цивільно-правові принципи щодо розкриття суттєвої інформації.
Нерозкриття суттєвих фактів під час підписання договору надає орендарю юридичне право вимагати анулювання угоди, перерахунку орендних платежів або відшкодування збитків.
1. Розкриття прав третіх осіб на квартиру
Обов'язком орендодавця згідно зі статтею 769 Цивільного кодексу України є обов'язок повідомити орендаря про всі існуючі майнові та особисті права третіх осіб на приміщення. Сам факт підписання договору оренди не припиняє та не скасовує існуючі права співвласників або фінансових установ.
Перед укладенням договору орендодавець зобов'язаний чітко розкрити в договорі або документації про передачу, чи є квартира:
- У спільній/частковій власності: Чи є інші законні співвласники (наприклад, колишній чоловік/дружина або брат/сестра, які володіють часткою квартири)? Їхня офіційна, письмова згода є абсолютно обов'язковою для здачі майна в оренду.
- Під іпотекою або заставою: Якщо майно перебуває в іпотеці, власнику часто необхідно отримати згоду банку перед здачею в оренду. Якщо орендодавець здає в оренду іпотечне майно без згоди, орендар може зіткнутися з виселенням, якщо кредитор реалізує свої права, а власник може зіткнутися зі штрафними санкціями.
- Предметом права постійного проживання інших осіб: Чи є інші особи, офіційно зареєстровані (прописка) в квартирі, зокрема неповнолітні діти, які теоретично зберігають законне право доступу та проживання в майні?
Якщо власник не повідомив орендаря про права третіх осіб, які перешкоджають володінню орендаря (наприклад, співвласник намагається отримати доступ до майна), орендар має право вимагати зниження орендної плати або дострокового розірвання договору з відшкодуванням збитків.
2. Відповідальність за нерозкриті приховані недоліки (дефекти майна)
Згідно зі статтею 767 Цивільного кодексу України, орендодавець має безумовний обов'язок надати майно у стані, що є безпечним та повністю придатним для цільового призначення житла та конкретних умов оренди. Однак судова практика суттєво розрізняє недоліки залежно від їхньої "видимості" під час початкового огляду.
Очевидні недоліки
Якщо недолік (наприклад, тріснуте віконне скло, забруднені шпалери або пошкоджені меблі) є очевидним і міг бути виявлений під час стандартного огляду до підписання, і орендар прийняв приміщення без зауважень, відповідальність орендодавця за ці конкретні недоліки, як правило, знімається. Припускається, що сторони погодилися на стан майна.
"Приховані" недоліки (приховані небезпеки)
Навпаки, якщо майно має недоліки, які неможливо виявити під час стандартного огляду, і власник знав про них, але не розкрив їх, закон захищає орендаря. Приклади прихованих недоліків:
- Регулярні затоплення під час дощів, спричинені пошкодженням даху будівлі.
- Застаріла або небезпечна електропроводка, яка спричиняє збої при використанні побутових приладів.
- Постійна відсутність напору води, локалізована в стояку будівлі.
- Наявність плісняви або грибка, які були косметично приховані перед оглядом.
Якщо орендар виявить такий нерозкритий прихований недолік, який впливає на безпеку або придатність приміщення для проживання, він має право:
- Вимагати негайного, безоплатного та повного усунення цих недоліків силами, матеріалами та коштами орендодавця.
- Вимагати справедливого (пропорційного) та систематичного зниження орендної плати, що охоплює весь період до остаточного вирішення проблеми.
- Вирахувати всі документально підтверджені витрати, особисто понесені орендарем для здійснення термінового ремонту цих дефектів майна, безпосередньо із суми майбутніх орендних платежів або застави (шляхом надання офіційних рахунків-фактур, квитанцій від підрядників або касових чеків з будівельних магазинів).
- Розірвати договір оренди та вимагати відшкодування завданих збитків.
Платформа Landager надає систему для документування стану квартири під час передачі. Вона дозволяє сторонам додавати описи майна, завантажувати фотографії та створювати Акти приймання-передачі, що мінімізує ризики виникнення спорів.
Джерела та офіційні посилання
Часті запитання
▶Яку інформацію про нерухомість орендодавці зобов'язані розкривати в Україні?
Орендодавці в Україні повинні надавати потенційним орендарям актуальну інформацію про об'єкт нерухомості до підписання договору оренди. Обов'язкове розкриття інформації зазвичай включає відомі суттєві дефекти, екологічні ризики, історію попередніх пошкоджень та будь-які умови, що можуть вплинути на використання та користування майном орендарем.
▶Які ключові закони регулюють відносини між орендодавцем та орендарем в Україні?
Ринок житлової оренди в Україні регулюється насамперед Цивільним кодексом України (Закон № 435-IV), який створює сучасну базу для приватної оренди. Хоча Житловий кодекс 1983 року залишається частково чинним, Глава 59 Цивільного кодексу є основним актом для приватних житлових угод, забезпечуючи законодавчий захист як орендодавців, так і орендарів.
Читати повний посібник▶Яка процедура виселення орендарів в Україні згідно із законом?
Процес виселення в Україні вимагає від орендодавців дотримання офіційних правових процедур. Обґрунтованими підставами зазвичай є несплата орендної плати, порушення умов договору або використання нерухомості орендодавцем для власних потреб. Орендодавці повинні надати належне письмове повідомлення, надати встановлений законом час на усунення порушень, а також, у разі потреби, отримати рішення суду. Самоправне виселення, як правило, заборонено.
Читати повний посібник▶Які існують обмеження та ліміти на підвищення орендної плати в Україні?
В Україні діють спеціальні правила, що регулюють порядок та умови підвищення орендної плати орендодавцями. Ці правила можуть включати обмеження щодо відсотка підвищення, мінімальні терміни повідомлення та обмеження щодо частоти перегляду ціни. Орендодавці повинні дотримуватися всіх чинних норм при підвищенні орендної плати за діючими договорами оренди.
Читати повний посібник▶Які правила щодо гарантійних депозитів та термінів їх повернення діють в Україні?
В Україні існують правила, що регулюють розмір гарантійного депозиту, порядок його зберігання або захисту, а також терміни повернення після закінчення терміну оренди. Орендодавці зобов'язані надавати деталізований звіт про будь-які відрахування та дотримуватися всіх встановлених законом термінів, щоб уникнути штрафних санкцій.
Читати повний посібник▶Які обов'язкові вимоги до договорів оренди в Україні?
Договори оренди в Україні повинні відповідати чинному національному та місцевому законодавству. Обов'язкові елементи зазвичай включають дані обох сторін, опис об'єкта нерухомості, розмір орендної плати та умови оплати, деталі щодо депозиту, термін оренди та розподіл обов'язків щодо утримання майна. Для певних типів оренди або термінів може вимагатися укладення договору в письмовій формі.
Читати повний посібник▶Які обов'язки орендодавця щодо утримання та ремонту майна в Україні?
Орендодавці в Україні, як правило, зобов'язані підтримувати орендоване майно у придатному для проживання стані, забезпечуючи належне функціонування конструкцій, сантехніки, електричних систем та основних комунальних послуг. Конкретний розподіл обов'язків щодо технічного обслуговування між орендодавцем та орендарем має бути чітко зафіксований у договорі оренди.
Читати повний посібник▶Які правила щодо пені та штрафів за прострочення орендних платежів в Україні?
В Україні діють спеціальні правила щодо пені та штрафів за несвоєчасну сплату орендної плати. Вони можуть включати обов'язкові пільгові періоди, обмеження розміру штрафів та обмеження щодо нарахування відсотків. Положення про штрафні санкції повинні бути чітко прописані в договорі оренди та відповідати місцевим нормативним актам, щоб мати юридичну силу.
Читати повний посібник📬 Отримуйте сповіщення про зміну цих законів
Ми надішлемо вам лист, коли закони про оренду оновляться в Без спаму — лише зміни в законодавстві.
