عملية الإخلاء في الكويت: الإطار القانوني للملاك

في الكويت، تخضع عمليات إخلاء المستأجرين السكنيين بشكل صارم لـ مرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 (النافذ اعتباراً من 18 أغسطس 1978)، والذي يوفر حماية قوية للمستأجرين من خلال "الامتداد القانوني". لا يمكن للمالك إخلاء المستأجر لمجرد انتهاء عقد الإيجار طالما أوفى المستأجر بالتزاماته القانونية. ومع ذلك، تحدد المادة 20 الأسباب الحصرية للإخلاء، وهو إطار تم تحديثه مؤخراً بموجب مرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024 للسماح بالتنفيذ المباشر لشروط إيجار محددة.

إخلاء المسؤولية القانونيةيوفر هذا الدليل معلومات قانونية عامة. قوانين الإيجار قابلة للتغيير. يرجى دائماً استشارة كاتب عدل أو محامٍ مرخص في هذه المنطقة.

الأسباب القانونية الحصرية للإخلاء

يجوز للمالك رفع دعوى إخلاء أمام دائرة الإيجارات (محكمة الإيجارات) فقط في ظل أحد الشروط التالية المحددة في المادة 20:

1. الإخلاء لعدم الدفع (قاعدة الـ 20 يوماً)

إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار المستحق خلال عشرين (20) يوماً من تاريخ الاستحقاق المحدد في عقد الإيجار، يمكن للمالك بدء إجراءات الإخلاء.

• لا يوجد إخطار مسبق لرفع الدعوى: لا يوجد شرط قانوني لإخطار مدته 15 يوماً قبل رفع الدعوى؛ فالتأخر لمدة 20 يوماً بحد ذاته يؤسس الأساس القانوني للقضية.
• خيار المهلة: إذا كانت هذه هي المرة الأولى، يمكن للمستأجر تجنب الإخلاء بدفع جميع المتأخرات بالإضافة إلى التكاليف القانونية قبل إغلاق الجلسة الأولى.
• التأخر المتكرر: بموجب القانون 35/1978، إذا كرر المستأجر مخالفة عدم الدفع في قضية لاحقة، ستصدر المحكمة أمراً نهائياً بالإخلاء بغض النظر عن الدفع أثناء الجلسة.

2. العقود القابلة للتنفيذ (تحديث القانون 95/2024)

بموجب تعديل عام 2024 (المادة 11 مكرر)، يسمح عقد الإيجار المكتوب والموثق والمصدق بـ "صيغة تنفيذية" (سند تنفيذي) للمالك بتجاوز محكمة الإيجارات والتوجه مباشرة إلى إدارة التنفيذ فقط من أجل:

• إخلاء العقار عند انتهاء مدة عقد الإيجار.
• تحصيل الإيجارات غير المدفوعة المحددة (تحصيل الديون).

يتطلب هذا الإجراء إخطاراً رسمياً للمستأجر بالدفع أو الإخلاء خلال فترة لا تقل عن أسبوع واحد (7 أيام). ولا ينطبق هذا الإجراء لا على حالات الإخلاء لعدم الدفع أو الانتهاكات الأخرى التي تحدث خلال مدة عقد الإيجار، والتي لا تزال تتطلب حكماً من محكمة الإيجارات.

3. التأجير من الباطن غير المصرح به

إذا قام المستأجر بتأجير الوحدة بالكامل أو جزء منها من الباطن، أو تنازل عن عقد الإيجار لطرف ثالث دون موافقة خطية صريحة من المالك، وذلك وفقاً للمادة 20، البند 2.

4. الاستخدام غير القانوني أو الضار

إذا تم استخدام العقار لأغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب، أو لممارسة أنشطة تسبب أضراراً إنشائية للمبنى (المادة 20، البند 3).

5. الحاجة الشخصية للمالك

يمكن للمالك المطالبة بالإخلاء إذا كان ينوي شغل الوحدة بنفسه أو إسكان قريب من الدرجة الأولى. يتطلب ذلك إخطاراً رسمياً لمدة لا تقل عن ستة (6) أشهر (المادة 21).

6. الهدم وإعادة البناء

إذا كان عمر المبنى 25 عاماً على الأقل وحصل المالك على تصاريح الهدم لإعادة البناء بوحدات ذات كثافة أعلى. يتطلب هذا أيضاً فترة إخطار مدتها ستة أشهر (المادة 21).

إجراءات الإخلاء

تتم معالجة عملية نزاعات الإيجار من قبل دائرة الإيجارات (دوائر الإيجارات) في المحكمة الكلية:

1. رفع الدعوى: لانتهاكات عدم الدفع خلال المدة، يتم رفع الدعوى بمجرد انقضاء فترة التأخر البالغة 20 يوماً.
2. إخطار الصيغة التنفيذية: للعقود المنتهية أو تحصيل الإيجار، يتم إرسال إخطار رسمي عبر محضر المحكمة يطالب بالامتثال خلال 7 أيام.
3. الطعون: بموجب القانون 95/2024، تُنظر الطعون ضد الأحكام الصادرة عن دائرة الإيجارات الآن من قبل المحكمة الكلية بصفتها الاستئنافية لضمان تسريع عملية الفصل.
4. التنفيذ: تتولى إدارة تنفيذ الإيجارات الإزالة المادية للمستأجر بمجرد الانتهاء من الحكم أو السند التنفيذي.

تجنب إضاعة الوقت والإشعارات الورقية المكلفة أمر ضروري. يوفر Landager للملاك تذكيرات آلياً للمستأجرين قبل وبعد فترة الـ 20 يوماً، مما يخلق سجلاً رقمياً قوياً لتاريخ المدفوعات والسلوكيات التي تعمل كدليل قانوني ممتاز أمام المحاكم الكويتية.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين السكن في الكويتالمعاينة غير متاحة.

كيف يساعد Landager

يتتبع Landager شروط عقد الإيجار، والمواعيد النهائية لعملية الإخلاء، وجداول الدفع - مما يجعل من السهل البقاء ممتثلاً للوائح الكويت.