عملية الإخلاء في الكويت: الإطار القانوني للملاك
فهم الأسباب القانونية الحصرية لإخلاء المستأجرين السكنيين في الكويت، وفترة الإخطار الحرجة البالغة 20 يوماً، وإجراءات محكمة الإيجارات.
إخلاء المسؤولية القانونية
هذا المحتوى مخصص لأغراض معلوماتية وتعليمية عامة فقط. ولا يشكل استشارة قانونية ولا ينبغي الاعتماد عليه كاستشارة. تتغير القوانين بشكل متكرر، لذا يرجى دائماً التحقق من اللوائح الحالية واستشارة محامٍ مرخص في ولايتك القضائية للحصول على مشورة خاصة بحالتك. Landager هي منصة لإدارة العقارات وليست شركة محاماة.آخر تحديث للمعلومات: May 2026.
في الكويت، تخضع عمليات إخلاء المستأجرين السكنيين بشكل صارم لـ مرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 (النافذ اعتباراً من 18 أغسطس 1978)، والذي يوفر حماية قوية للمستأجرين من خلال "الامتداد القانوني". لا يمكن للمالك إخلاء المستأجر لمجرد انتهاء عقد الإيجار طالما أوفى المستأجر بالتزاماته القانونية. ومع ذلك، تحدد المادة 20 الأسباب الحصرية للإخلاء، وهو إطار تم تحديثه مؤخراً بموجب مرسوم بقانون رقم 95 لسنة 2024 للسماح بالتنفيذ المباشر لشروط إيجار محددة.
إخلاء المسؤولية القانونيةيوفر هذا الدليل معلومات قانونية عامة. قوانين الإيجار قابلة للتغيير. يرجى دائماً استشارة كاتب عدل أو محامٍ مرخص في هذه المنطقة.
الأسباب القانونية الحصرية للإخلاء
يجوز للمالك رفع دعوى إخلاء أمام دائرة الإيجارات (محكمة الإيجارات) فقط في ظل أحد الشروط التالية المحددة في المادة 20:
1. الإخلاء لعدم الدفع (قاعدة الـ 20 يوماً)
إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار المستحق خلال عشرين (20) يوماً من تاريخ الاستحقاق المحدد في عقد الإيجار، يمكن للمالك بدء إجراءات الإخلاء.
- لا يوجد إخطار مسبق لرفع الدعوى: لا يوجد شرط قانوني لإخطار مدته 15 يوماً قبل رفع الدعوى؛ فالتأخر لمدة 20 يوماً بحد ذاته يؤسس الأساس القانوني للقضية.
- خيار المهلة: إذا كانت هذه هي المرة الأولى، يمكن للمستأجر تجنب الإخلاء بدفع جميع المتأخرات بالإضافة إلى التكاليف القانونية قبل إغلاق الجلسة الأولى.
- التأخر المتكرر: بموجب القانون 35/1978، إذا كرر المستأجر مخالفة عدم الدفع في قضية لاحقة، ستصدر المحكمة أمراً نهائياً بالإخلاء بغض النظر عن الدفع أثناء الجلسة.
2. العقود القابلة للتنفيذ (تحديث القانون 95/2024)
بموجب تعديل عام 2024 (المادة 11 مكرر)، يسمح عقد الإيجار المكتوب والموثق والمصدق بـ "صيغة تنفيذية" (سند تنفيذي) للمالك بتجاوز محكمة الإيجارات والتوجه مباشرة إلى إدارة التنفيذ فقط من أجل:
- إخلاء العقار عند انتهاء مدة عقد الإيجار.
- تحصيل الإيجارات غير المدفوعة المحددة (تحصيل الديون).
يتطلب هذا الإجراء إخطاراً رسمياً للمستأجر بالدفع أو الإخلاء خلال فترة لا تقل عن أسبوع واحد (7 أيام). ولا ينطبق هذا الإجراء لا على حالات الإخلاء لعدم الدفع أو الانتهاكات الأخرى التي تحدث خلال مدة عقد الإيجار، والتي لا تزال تتطلب حكماً من محكمة الإيجارات.
3. التأجير من الباطن غير المصرح به
إذا قام المستأجر بتأجير الوحدة بالكامل أو جزء منها من الباطن، أو تنازل عن عقد الإيجار لطرف ثالث دون موافقة خطية صريحة من المالك، وذلك وفقاً للمادة 20، البند 2.
4. الاستخدام غير القانوني أو الضار
إذا تم استخدام العقار لأغراض تتنافى مع النظام العام أو الآداب، أو لممارسة أنشطة تسبب أضراراً إنشائية للمبنى (المادة 20، البند 3).
5. الحاجة الشخصية للمالك
يمكن للمالك المطالبة بالإخلاء إذا كان ينوي شغل الوحدة بنفسه أو إسكان قريب من الدرجة الأولى. يتطلب ذلك إخطاراً رسمياً لمدة لا تقل عن ستة (6) أشهر (المادة 21).
6. الهدم وإعادة البناء
إذا كان عمر المبنى 25 عاماً على الأقل وحصل المالك على تصاريح الهدم لإعادة البناء بوحدات ذات كثافة أعلى. يتطلب هذا أيضاً فترة إخطار مدتها ستة أشهر (المادة 21).
إجراءات الإخلاء
تتم معالجة عملية نزاعات الإيجار من قبل دائرة الإيجارات (دوائر الإيجارات) في المحكمة الكلية:
- رفع الدعوى: لانتهاكات عدم الدفع خلال المدة، يتم رفع الدعوى بمجرد انقضاء فترة التأخر البالغة 20 يوماً.
- إخطار الصيغة التنفيذية: للعقود المنتهية أو تحصيل الإيجار، يتم إرسال إخطار رسمي عبر محضر المحكمة يطالب بالامتثال خلال 7 أيام.
- الطعون: بموجب القانون 95/2024، تُنظر الطعون ضد الأحكام الصادرة عن دائرة الإيجارات الآن من قبل المحكمة الكلية بصفتها الاستئنافية لضمان تسريع عملية الفصل.
- التنفيذ: تتولى إدارة تنفيذ الإيجارات الإزالة المادية للمستأجر بمجرد الانتهاء من الحكم أو السند التنفيذي.
تجنب إضاعة الوقت والإشعارات الورقية المكلفة أمر ضروري. يوفر Landager للملاك تذكيرات آلياً للمستأجرين قبل وبعد فترة الـ 20 يوماً، مما يخلق سجلاً رقمياً قوياً لتاريخ المدفوعات والسلوكيات التي تعمل كدليل قانوني ممتاز أمام المحاكم الكويتية.
العودة إلى نظرة عامة على قوانين السكن في الكويت.
كيف يساعد Landager
يتتبع Landager شروط عقد الإيجار، والمواعيد النهائية لعملية الإخلاء، وجداول الدفع - مما يجعل من السهل البقاء ممتثلاً للوائح الكويت.
الأسئلة الشائعة
▶ما هي إجراءات الإخلاء القانونية للمؤجرين في الكويت؟
تتطلب إجراءات الإخلاء في الكويت من المؤجرين اتباع الإجراءات القانونية الرسمية. تشمل الأسباب المشروعة عادةً عدم سداد الإيجار، أو مخالفة شروط عقد الإيجار، أو حاجة المالك لاستخدام العقار للسكن الخاص. يجب على المؤجرين تقديم إخطار كتابي رسمي، ومنح فترات التصحيح المطلوبة، وقد يتطلب الأمر الحصول على حكم قضائي. يُحظر عموماً القيام بالإخلاء الذاتي دون مسوغ قانوني.
▶ما هي القوانين الرئيسية المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر في الكويت؟
تتمتع الكويت بقطاع تأجير سكني منظم للغاية يخضع بشكل أساسي للمرسوم بقانون رقم (35) لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات وتعديلاته اللاحقة. يوازن القانون بعناية بين حقوق كل من المالك والمستأجر، مما يضمن الاستقرار للأسر مع حماية الاستثمارات العقارية. يغطي هذا الدليل متطلبات الامتثال الأساسية لأصحاب العقارات والمؤجرين.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي حدود وضوابط زيادة الإيجار في الكويت؟
لدى الكويت قواعد محددة تحكم متى وكيف يمكن للمؤجرين زيادة الإيجار. قد تشمل هذه القواعد سقفاً لنسبة الزيادة، وفترات إخطار دنيا، وقيوداً على تكرار الزيادة. يجب على المؤجرين الامتثال لجميع اللوائح المعمول بها عند رفع الإيجار في عقود الإيجار القائمة.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد تأمين الضمان ومواعيد استرداده في الكويت؟
تخضع مبالغ تأمين الضمان في الكويت لقواعد تنظم الحد الأقصى الذي يمكن للمؤجر طلبه، وكيفية الاحتفاظ بهذه المبالغ، والجدول الزمني لإعادتها بعد انتهاء عقد الإيجار. يجب على المؤجرين تقديم كشوف مفصلة بأي استقطاعات والالتزام بالمواعيد القانونية لتجنب التعرض للعقوبات.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي المتطلبات الإلزامية لعقود الإيجار في الكويت؟
يجب أن تتوافق عقود الإيجار في الكويت مع القوانين الوطنية والمحلية المعمول بها. تشمل العناصر المطلوبة عادةً أسماء الطرفين، ووصف العقار، وقيمة الإيجار وشروط الدفع، وتفاصيل التأمين، ومدة العقد، وتوزيع مسؤوليات الصيانة. قد يكون العقد المكتوب شرطاً إلزامياً لأنواع أو مدد معينة من عقود الإيجار.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي التزامات المالك فيما يتعلق بالصيانة والإصلاح في الكويت؟
يُطلب من المؤجرين في الكويت عموماً الحفاظ على العقارات المؤجرة في حالة صالحة للسكن، مع ضمان سلامة الهيكل الإنشائي، والسباكة، والأنظمة الكهربائية، والخدمات الأساسية. يجب توثيق توزيع مسؤوليات الصيانة بين المالك والمستأجر بوضوح في عقد الإيجار.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد الرسوم المتأخرة والجزاءات المتعلقة بالعقارات المؤجرة في الكويت؟
لدى الكويت قواعد محددة بشأن الرسوم المتأخرة والجزاءات المترتبة على تأخر سداد الإيجار. قد تشمل هذه القواعد فترات سماح إلزامية، وحدوداً قصوى لقيمة الرسوم المتأخرة، وقيوداً على فرض الفوائد. يجب أن تكون بنود الرسوم المتأخرة منصوصاً عليها بوضوح في عقد الإيجار وأن تتوافق مع اللوائح المحلية لتكون قابلة للتنفيذ.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي الإفصاحات العقارية التي يلتزم المؤجرون بتقديمها في الكويت؟
يجب على المؤجرين في الكويت الإفصاح عن المعلومات ذات الصلة بالعقار للمستأجرين المحتملين قبل توقيع عقد الإيجار. تشمل الإفصاحات المطلوبة عادةً العيوب الجوهرية المعروفة، والمخاطر البيئية، وتاريخ الأضرار السابقة، وأي ظروف قد تؤثر على استخدام المستأجر للعقار والانتفاع به.
اقرأ الدليل الكامل📬 احصل على إشعارات عند تغيير هذه القوانين
سنرسل إليك رسائل بريد إلكتروني عند تحديث قوانين المالك والمستأجر في لا بريد عشوائي — فقط تغييرات القوانين.
