التزامات الصيانة في الكويت: حدود المسؤولية بين المالك والمستأجر
تحديد مسؤوليات الصيانة الإنشائية مقابل الصيانة اليومية في الوحدات السكنية الكويتية وفقاً للقانون المدني والمرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978.
إخلاء المسؤولية القانونية
هذا المحتوى مخصص لأغراض معلوماتية وتعليمية عامة فقط. ولا يشكل استشارة قانونية ولا ينبغي الاعتماد عليه كاستشارة. تتغير القوانين بشكل متكرر، لذا يرجى دائماً التحقق من اللوائح الحالية واستشارة محامٍ مرخص في ولايتك القضائية للحصول على مشورة خاصة بحالتك. Landager هي منصة لإدارة العقارات وليست شركة محاماة.آخر تحديث للمعلومات: May 2026.
في دولة الكويت، تخضع مسؤوليات الصيانة بشكل أساسي للقانون المدني الكويتي (المرسوم بقانون رقم 67 لسنة 1980) والمرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن إيجار العقارات (الذي دخل حيز التنفيذ في 12 أغسطس 1978). تقسم هذه اللوائح الالتزامات بين "صيانة التأجير الضرورية للحفاظ على العقار" و"الصيانة الاستهلاكية المعتادة"، مع منح الأطراف المتعاقدة مرونة لتعديل هذه المهام من خلال اتفاق صريح.
إخلاء المسؤولية القانونيةيوفر هذا الدليل معلومات قانونية عامة. قوانين الإيجار قابلة للتغيير. يرجى دائماً استشارة كاتب عدل أو محامٍ مرخص في هذه المنطقة.
التزامات المالك الأساسية (الصيانة الضرورية والإنشائية)
بموجب المادة 7 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 والمادة 581 من القانون المدني الكويتي، يكون المالك مسؤولاً عن صيانة الهيكل الأساسي والمرافق الرئيسية التي تؤثر بشكل قوي على "الاستخدام المنفعة للسكن" من قبل المستأجر. وما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، يشمل ذلك:
- الأساس والمبنى: العيوب والتسريبات في مواسير الصرف الصحي المركزية الممتدة داخل الجدران والأرضيات.
- الوقاية من المخاطر: إصلاح الأعطال الكبرى في مولدات الكهرباء المركزية للمباني الاستثمارية، وتأمين المصاعد، وتوفير طفايات الحريق في المبنى.
- أنظمة التبريد الأساسية وتكييف الهواء: إذا كان المبنى يعتمد على نظام تبريد مركزي (Central Chiller) أو تكييف مركزي رئيسي، فإن أعطال الضاغط (الكمبروسر) والوحدات الخارجية هي مسؤولية المالك لضمان بقاء الشقة في بيئة صحية ومستقرة.
ماذا لو رفض المالك أو تأخر في الصيانة الطارئة؟
إذا أهمل المالك، بعد إخطاره رسمياً، إجراء الإصلاحات الضرورية، فإن المادة 8 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 توفر للمستأجر سبل انتصاف محددة. إذا كانت الإصلاحات عاجلة أو ذات طبيعة يمكن إجراؤها بتكلفة صغيرة، يجوز للمستأجر إجراؤها بنفسه دون إذن قضائي وخصم التكلفة من الإيجار. أما بالنسبة للإصلاحات الكبرى غير العاجلة، فيجوز للمستأجر الحصول على إذن من قاضي الأمور المستعجلة (في إدارة الإيجارات بوزارة العدل) لإجراء الإصلاح وخصم الفاتورة من الإيجار.
التزامات المستأجر اليومية (الصيانة الاستهلاكية)
بموجب المادة 12 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978، يتحمل المستأجر في الكويت تكاليف "إصلاحات المستأجر" (الإصلاحات البسيطة) التي يحددها العرف. يشمل ذلك المشكلات الناتجة مباشرة عن استهلاكه اليومي للعقار خلال فترة إقامته، مثل:
- استبدال المصابيح المحترقة والقطع الكهربائية البسيطة داخل الشقة.
- إصلاح تسريبات الصنابير الضعيفة وتغيير فلاتر المياه وفلاتر التكييف الصغيرة الملحقة بالوحدات الجدارية.
- تسليك الانسدادات في المصارف الداخلية (المطبخ أو الحمام) الناتجة عن إلقاء الطعام أو الإهمال اليومي.
- طلاء الجدران أو سد الثقوب الناتجة عن تثبيت الأرفف التي قام بها المستأجر قبل نهاية الإقامة، حيث تتطلب المادة 23 من المرسوم بقانون رقم 35/1978 من المستأجر إعادة العقار بالحالة التي استلمه عليها، باستثناء الفقد أو التلف الذي لم يتسبب فيه.
الاتفاقيات الخاصة (توزيع الصيانة بموجب العقد)
تسمح المادتان 7 و 12 لكلا الطرفين "بالاتفاق على خلاف ذلك"، مما يعني أنه يمكن تحويل مسؤوليات الصيانة بموجب بنود تعاقدية صريحة. في سوق العقارات الكويتي اليوم، تحتوي معظم "عقود الإيجار الموحدة" على بنود صريحة تنص على: "(استلم المستأجر العين بحالة ممتازة وهو مسؤول عن كامل صيانتها الداخلية طوال مدتها)". من خلال هذا الاتفاق، قد يُعفى المالك من أعطال التكييف المنزلي الفردي وسخانات المياه الداخلية والأبواب. لذلك، تعد قراءة بنود الصيانة قبل التوقيع أمراً ضرورياً.
أصبحت إدارة فواتير وطلبات الصيانة أقل بيروقراطية عبر منصة إدارة العقارات Landager. فهي تتيح لك، كمستثمر في الكويت، جدولة وإرسال المقاولين بدقة إلى الشقق تلقائياً من جهازك المحمول، مع تدوين تكاليف الصيانة لمراجعتها كمصاريف عقارية، مما يعزز ميزانية الأرباح السنوية للمبنى.
العودة إلى نظرة عامة على قوانين السكن في الكويت.
كيف يساعد Landager
يتتبع Landager شروط عقد الإيجار، والمواعيد النهائية لالتزامات الصيانة، وجداول الدفع - مما يجعل من السهل البقاء ممتثلاً للوائح الكويت.
الأسئلة الشائعة
▶ما هي التزامات المالك فيما يتعلق بالصيانة والإصلاح في الكويت؟
يُطلب من المؤجرين في الكويت عموماً الحفاظ على العقارات المؤجرة في حالة صالحة للسكن، مع ضمان سلامة الهيكل الإنشائي، والسباكة، والأنظمة الكهربائية، والخدمات الأساسية. يجب توثيق توزيع مسؤوليات الصيانة بين المالك والمستأجر بوضوح في عقد الإيجار.
▶ما هي القوانين الرئيسية المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر في الكويت؟
تتمتع الكويت بقطاع تأجير سكني منظم للغاية يخضع بشكل أساسي للمرسوم بقانون رقم (35) لسنة 1978 في شأن إيجار العقارات وتعديلاته اللاحقة. يوازن القانون بعناية بين حقوق كل من المالك والمستأجر، مما يضمن الاستقرار للأسر مع حماية الاستثمارات العقارية. يغطي هذا الدليل متطلبات الامتثال الأساسية لأصحاب العقارات والمؤجرين.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي إجراءات الإخلاء القانونية للمؤجرين في الكويت؟
تتطلب إجراءات الإخلاء في الكويت من المؤجرين اتباع الإجراءات القانونية الرسمية. تشمل الأسباب المشروعة عادةً عدم سداد الإيجار، أو مخالفة شروط عقد الإيجار، أو حاجة المالك لاستخدام العقار للسكن الخاص. يجب على المؤجرين تقديم إخطار كتابي رسمي، ومنح فترات التصحيح المطلوبة، وقد يتطلب الأمر الحصول على حكم قضائي. يُحظر عموماً القيام بالإخلاء الذاتي دون مسوغ قانوني.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي حدود وضوابط زيادة الإيجار في الكويت؟
لدى الكويت قواعد محددة تحكم متى وكيف يمكن للمؤجرين زيادة الإيجار. قد تشمل هذه القواعد سقفاً لنسبة الزيادة، وفترات إخطار دنيا، وقيوداً على تكرار الزيادة. يجب على المؤجرين الامتثال لجميع اللوائح المعمول بها عند رفع الإيجار في عقود الإيجار القائمة.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد تأمين الضمان ومواعيد استرداده في الكويت؟
تخضع مبالغ تأمين الضمان في الكويت لقواعد تنظم الحد الأقصى الذي يمكن للمؤجر طلبه، وكيفية الاحتفاظ بهذه المبالغ، والجدول الزمني لإعادتها بعد انتهاء عقد الإيجار. يجب على المؤجرين تقديم كشوف مفصلة بأي استقطاعات والالتزام بالمواعيد القانونية لتجنب التعرض للعقوبات.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي المتطلبات الإلزامية لعقود الإيجار في الكويت؟
يجب أن تتوافق عقود الإيجار في الكويت مع القوانين الوطنية والمحلية المعمول بها. تشمل العناصر المطلوبة عادةً أسماء الطرفين، ووصف العقار، وقيمة الإيجار وشروط الدفع، وتفاصيل التأمين، ومدة العقد، وتوزيع مسؤوليات الصيانة. قد يكون العقد المكتوب شرطاً إلزامياً لأنواع أو مدد معينة من عقود الإيجار.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد الرسوم المتأخرة والجزاءات المتعلقة بالعقارات المؤجرة في الكويت؟
لدى الكويت قواعد محددة بشأن الرسوم المتأخرة والجزاءات المترتبة على تأخر سداد الإيجار. قد تشمل هذه القواعد فترات سماح إلزامية، وحدوداً قصوى لقيمة الرسوم المتأخرة، وقيوداً على فرض الفوائد. يجب أن تكون بنود الرسوم المتأخرة منصوصاً عليها بوضوح في عقد الإيجار وأن تتوافق مع اللوائح المحلية لتكون قابلة للتنفيذ.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي الإفصاحات العقارية التي يلتزم المؤجرون بتقديمها في الكويت؟
يجب على المؤجرين في الكويت الإفصاح عن المعلومات ذات الصلة بالعقار للمستأجرين المحتملين قبل توقيع عقد الإيجار. تشمل الإفصاحات المطلوبة عادةً العيوب الجوهرية المعروفة، والمخاطر البيئية، وتاريخ الأضرار السابقة، وأي ظروف قد تؤثر على استخدام المستأجر للعقار والانتفاع به.
اقرأ الدليل الكامل📬 احصل على إشعارات عند تغيير هذه القوانين
سنرسل إليك رسائل بريد إلكتروني عند تحديث قوانين المالك والمستأجر في لا بريد عشوائي — فقط تغييرات القوانين.
