التزامات الصيانة في الكويت: حدود المسؤولية بين المالك والمستأجر

في دولة الكويت، تخضع مسؤوليات الصيانة بشكل أساسي للقانون المدني الكويتي (المرسوم بقانون رقم 67 لسنة 1980) والمرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 بشأن إيجار العقارات (الذي دخل حيز التنفيذ في 12 أغسطس 1978). تقسم هذه اللوائح الالتزامات بين "صيانة التأجير الضرورية للحفاظ على العقار" و"الصيانة الاستهلاكية المعتادة"، مع منح الأطراف المتعاقدة مرونة لتعديل هذه المهام من خلال اتفاق صريح.

إخلاء المسؤولية القانونيةيوفر هذا الدليل معلومات قانونية عامة. قوانين الإيجار قابلة للتغيير. يرجى دائماً استشارة كاتب عدل أو محامٍ مرخص في هذه المنطقة.

التزامات المالك الأساسية (الصيانة الضرورية والإنشائية)

بموجب المادة 7 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 والمادة 581 من القانون المدني الكويتي، يكون المالك مسؤولاً عن صيانة الهيكل الأساسي والمرافق الرئيسية التي تؤثر بشكل قوي على "الاستخدام المنفعة للسكن" من قبل المستأجر. وما لم يتم الاتفاق على غير ذلك، يشمل ذلك:

1. الأساس والمبنى: العيوب والتسريبات في مواسير الصرف الصحي المركزية الممتدة داخل الجدران والأرضيات.
2. الوقاية من المخاطر: إصلاح الأعطال الكبرى في مولدات الكهرباء المركزية للمباني الاستثمارية، وتأمين المصاعد، وتوفير طفايات الحريق في المبنى.
3. أنظمة التبريد الأساسية وتكييف الهواء: إذا كان المبنى يعتمد على نظام تبريد مركزي (Central Chiller) أو تكييف مركزي رئيسي، فإن أعطال الضاغط (الكمبروسر) والوحدات الخارجية هي مسؤولية المالك لضمان بقاء الشقة في بيئة صحية ومستقرة.

ماذا لو رفض المالك أو تأخر في الصيانة الطارئة؟

إذا أهمل المالك، بعد إخطاره رسمياً، إجراء الإصلاحات الضرورية، فإن المادة 8 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978 توفر للمستأجر سبل انتصاف محددة. إذا كانت الإصلاحات عاجلة أو ذات طبيعة يمكن إجراؤها بتكلفة صغيرة، يجوز للمستأجر إجراؤها بنفسه دون إذن قضائي وخصم التكلفة من الإيجار. أما بالنسبة للإصلاحات الكبرى غير العاجلة، فيجوز للمستأجر الحصول على إذن من قاضي الأمور المستعجلة (في إدارة الإيجارات بوزارة العدل) لإجراء الإصلاح وخصم الفاتورة من الإيجار.

التزامات المستأجر اليومية (الصيانة الاستهلاكية)

بموجب المادة 12 من المرسوم بقانون رقم 35 لسنة 1978، يتحمل المستأجر في الكويت تكاليف "إصلاحات المستأجر" (الإصلاحات البسيطة) التي يحددها العرف. يشمل ذلك المشكلات الناتجة مباشرة عن استهلاكه اليومي للعقار خلال فترة إقامته، مثل:

• استبدال المصابيح المحترقة والقطع الكهربائية البسيطة داخل الشقة.
• إصلاح تسريبات الصنابير الضعيفة وتغيير فلاتر المياه وفلاتر التكييف الصغيرة الملحقة بالوحدات الجدارية.
• تسليك الانسدادات في المصارف الداخلية (المطبخ أو الحمام) الناتجة عن إلقاء الطعام أو الإهمال اليومي.
• طلاء الجدران أو سد الثقوب الناتجة عن تثبيت الأرفف التي قام بها المستأجر قبل نهاية الإقامة، حيث تتطلب المادة 23 من المرسوم بقانون رقم 35/1978 من المستأجر إعادة العقار بالحالة التي استلمه عليها، باستثناء الفقد أو التلف الذي لم يتسبب فيه.

الاتفاقيات الخاصة (توزيع الصيانة بموجب العقد)

تسمح المادتان 7 و 12 لكلا الطرفين "بالاتفاق على خلاف ذلك"، مما يعني أنه يمكن تحويل مسؤوليات الصيانة بموجب بنود تعاقدية صريحة. في سوق العقارات الكويتي اليوم، تحتوي معظم "عقود الإيجار الموحدة" على بنود صريحة تنص على: "(استلم المستأجر العين بحالة ممتازة وهو مسؤول عن كامل صيانتها الداخلية طوال مدتها)". من خلال هذا الاتفاق، قد يُعفى المالك من أعطال التكييف المنزلي الفردي وسخانات المياه الداخلية والأبواب. لذلك، تعد قراءة بنود الصيانة قبل التوقيع أمراً ضرورياً.

أصبحت إدارة فواتير وطلبات الصيانة أقل بيروقراطية عبر منصة إدارة العقارات Landager. فهي تتيح لك، كمستثمر في الكويت، جدولة وإرسال المقاولين بدقة إلى الشقق تلقائياً من جهازك المحمول، مع تدوين تكاليف الصيانة لمراجعتها كمصاريف عقارية، مما يعزز ميزانية الأرباح السنوية للمبنى.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين السكن في الكويتالمعاينة غير متاحة.

كيف يساعد Landager

يتتبع Landager شروط عقد الإيجار، والمواعيد النهائية لالتزامات الصيانة، وجداول الدفع - مما يجعل من السهل البقاء ممتثلاً للوائح الكويت.