التزامات المالك بالصيانة في السعودية

بموجب القانون المدني السعودي، الذي يحكمه بشكل أساسي نظام المعاملات المدنية (المرسوم الملكي رقم م/191) والذي أصبح ساري المفعول في 16 ديسمبر 2023 (1445 هـ)، وكما هو مفصل صراحة في عقد إيجار الموحد (المنصوص عليه بقرار مجلس الوزراء رقم 265)، يتحمل الملاك مسؤولية قانونية أساسية لتوفير وصيانة العقار في حالة صالحة للاستخدام السكني المقصود منه.

الضمان الضمني للصلاحية للسكن

يملي مبدأ العدالة في فقه المعاملات في الشريعة الإسلامية أن يكون الأصل المستأجر قادراً على الوفاء بالغرض منه. بالنسبة للعقار السكني، يترجم هذا إلى ضمان ضمني للصلاحية للسكن. بموجب المادة 563 من نظام المعاملات المدنية، يلتزم المؤجر بصيانة العقار المؤجر ليبقى في حالة صالحة للاستخدام المقصود منه، ويقوم بجميع الإصلاحات الضرورية خلال مدة الإيجار وفقاً للعرف السائد، ما لم يتفق على خلاف ذلك.

بالنسبة للعقار السكني، يعني هذا أن المالك يجب أن يضمن أن العقار:

• سليم إنشائياً.
• آمن للسكن.
• مجهز بمرافق أساسية تعمل (خطوط المياه، التوصيلات الكهربائية، وحدات التكييف).

مسؤوليات الصيانة بين المالك والمستأجر

يرسم عقد إيجار الموحد (البند 9) خطاً واضحاً بين "الصيانة الإنشائية" و"الصيانة الاستهلاكية".

المالك مسؤول عن (الصيانة الإنشائية):

• الإصلاحات الإنشائية الكبرى: إصلاح المشاكل المتعلقة بأساسات المبنى، والجدران الحاملة، وتسربات الأسطح.
• الأنظمة الأساسية: التعطل الكامل للوحات الكهربائية الرئيسية أو خطوط السباكة الرئيسية الناتجة عن العمر الافتراضي أو سوء التركيب، وليس بسبب سوء استخدام المستأجر.
• تعطل الأجهزة الموجودة مسبقاً: الأجهزة الرئيسية (مثل وحدات التكييف المركزي المدمجة أو الثلاجات الموردة) التي تتعطل بسبب انتهاء عمرها الافتراضي الطبيعي يجب استبدالها أو إصلاحها من قبل المالك.
• المناطق المشتركة: في المجمعات السكنية، يكون المالك مسؤولاً بالكامل عن صيانة الممرات، والمصاعد، وتنسيق الحدائق الخارجية، وأنظمة الأمن المشتركة.

المستأجر مسؤول عن (الصيانة الاستهلاكية):

• الصيانة الدورية: تغيير المصابيح، وتنظيف فلاتر التكييف، وتسليك المجاري البسيط، والنظافة اليومية.

• الأضرار الناتجة عن المستأجر: إصلاح أي ضرر بالعقار ناتج صراحة عن إهمال المستأجر أو سوء استخدامه (مثل تكسير نافذة، أو حرق خزانة، أو إلقاء مواد غير مناسبة في المصارف).
• الاستهلاكات: دفع فواتير المرافق الفردية في موعدها، ما لم ينص العقد على أن المرافق مشمولة في الإيجار.

خيارات المستأجر في حال عدم إجراء الإصلاحات

إذا نشأت مشكلة صيانة جسيمة تجعل العقار غير صالح للسكن جزئياً أو كلياً (مثلاً: تعطل المكيف الرئيسي خلال الصيف في الرياض، أو انفجار أنبوب غرق غرفة)، وفشل المالك في التحرك:

1. الإخطار: يجب على المستأجر إخطار المالك رسمياً كتابةً (غالباً عبر منصة إيجار أو وسيلة تواصل موثقة) موضحاً الإصلاح المطلوب.
2. المهلة المعقولة: يُمنح المالك مهلة زمنية معقولة لبدء الإصلاحات.
3. تحرك المستأجر: إذا تجاهل المالك الطلب، فإن نظام المعاملات المدنية يوفر سبل الانتصاف القانونية التالية:
   • الإصلاحات العاجلة أو البسيطة (المادة 564/2): إذا كانت الإصلاحات عاجلة أو تُعد بسيطة عرفاً، يجوز للمستأجر، دون الحصول على إذن من المحكمة، إجراء الإصلاحات وخصم تكاليفها المعقولة من الإيجار. ويجب على المستأجر تزويد المؤجر ببيان بهذه الإصلاحات.
   • الإصلاحات الضرورية العامة (المادة 564/1): بالنسبة للإصلاحات غير العاجلة، يجوز للمستأجر الحصول على إذن من المحكمة المختصة لإجراء الصيانة بنفسه واسترداد التكلفة المعقولة بخصمها من الإيجار.
   • سبل الانتصاف التعاقدية: يجوز للمستأجر رفع نزاع عبر إيجار/الهيئة العامة للعقار سعياً لإنهاء مبكر لعقد الإيجار دون غرامة مالية أو طلب تدخل المحاكم لإلزام المالك بإصلاح المشكلة أو تخفيض الإيجار بما يتناسب مع فقدان المنفعة.

راجع دليل النظرة العامةالمعاينة غير متاحة الخاص بنا.

استخدم بوابة الصيانة المتكاملة في Landager لقبول طلبات إصلاح المستأجرين بسلاسة، وتعيين مقدمي خدمات سعوديين موثوقين، وتسجيل مصاريف الصيانة بشكل دائم لضمان الامتثال التام مع نظام إيجار.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في السعوديةالمعاينة غير متاحة.