حدود مبالغ الضمان وقواعد استردادها في السعودية

بعد صدور نظام المعاملات المدنية (المرسوم الملكي رقم م/191)، والذي أصبح سارياً في 16 ديسمبر 2023 (1445 هـ)، تخضع مبالغ الضمان في المملكة العربية السعودية لمبادئ تعاقدية موحدة وعمليات رقمية إلزامية. بالنسبة للعقارات السكنية، تعمل الهيئة العامة للعقار (REGA) كجهة وصاية على مبلغ الضمان. يُعد تحصيل مبلغ الضمان ممارسة قياسية لحماية الملاك، ولكن يجب الآن دفعه عبر قنوات الدفع الرقمية لمنصة إيجار (مدى أو سداد) ليتم الاحتفاظ به كوديعة ائتمانية بواسطة النظام.

حدود مبلغ الضمان

تاريخياً، كان الملاك في المملكة العربية السعودية يطلبون مبالغ متفاوتة للضمان، تتراوح عادةً من إيجار شهر واحد إلى شهرين.

على عكس المفاهيم الخاطئة الشائعة، فإن المادة 14 من نظام الوساطة العقارية لا تفرض سقفاً قانونياً بنسبة 5% على مبالغ الضمان لعقود الإيجار السكنية. بينما يطبق هذا النظام سقف 5% على العربون (رسوم الحجز) لمعاملات العقارات، تظل مبالغ الضمان (التأمين) مسألة اتفاق متبادل بين المالك والمستأجر بموجب مبادئ حرية التعاقد التي أكدها نظام المعاملات المدنية.

• العرف السائد: في معظم المعاملات السكنية، يعتبر مبلغ الضمان المعادل لـ إيجار شهر واحد هو المعيار.
• الحرية التعاقدية: الملاك والمستأجرون أحرار في التفاوض على مبلغ الضمان، بشرط توثيقه بوضوح في عقد إيجار الموحد.

نظام إيجار للودائع الائتمانية

للحد من النزاعات حول حجز مبالغ الضمان، تستخدم المملكة العربية السعودية منصة إيجار كجهة وصاية إلزامية للأموال السكنية، وفقاً لما تنظمه الهيئة العامة للعقار.

1. مرحلة التسجيل: يجب تحديد مبلغ الضمان المتفق عليه في عقد إيجار الموحد ودفعه عبر القنوات الرقمية للمنصة.
2. مرحلة الوصاية: تعمل إيجار كجهة وصاية إلزامية (وديعة ائتمانية) لمبالغ الضمان السكنية. وتحتفظ الهيئة العامة للعقار (REGA) بالأموال حتى انتهاء عقد الإيجار واكتمال عملية التسليم.
3. مرحلة الاسترداد: عند إنهاء عقد الإيجار وإصدار تقرير تسليم العقار، يكون للمالك مدة أقصاها خمسة عشر (15) يوماً لتقديم مطالبة بالخصومات (مقابل الأضرار أو فواتير الخدمات غير المدفوعة) عبر منصة إيجار. إذا لم يقدم المالك مطالبة خلال هذه النافذة الزمنية البالغة 15 يوماً، فإن النظام مصمم لبدء استرداد كامل مبلغ الضمان تلقائياً إلى رقم الحساب المصرفي الدولي (IBAN) المسجل للمستأجر.

الخصومات المسموح بها

بموجب المادة 577 من نظام المعاملات المدنية، يجب على المستأجر إعادة العقار بنفس الحالة التي استلمه بها، باستثناء ما يستهلك بالاستخدام الطبيعي. يجوز للمالك طلب خصومات عبر منصة إيجار مقابل:

• تلف العقار: إصلاح الأضرار التي تتجاوز الاستهلاك الطبيعي والمتوقع (مثل النوافذ المكسورة، أو الأضرار الجسيمة في الجدران).
• الفواتير غير المدفوعة: تغطية فواتير الخدمات غير المدفوعة مثل الماء، الكهرباء، أو الإنترنت إذا كانت مسؤولية المستأجر بموجب العقد.
• تكاليف التنظيف: في بعض الحالات، إذا تُرك العقار في حالة غير صحية تتعارض مع حالة التسليم.

وفقاً لـ المادة 577(2)، إذا احتفظ المستأجر بالعقار بعد انتهاء مدة الإيجار دون وجه حق، فإنه يكون مسؤولاً عن أي ضرر يلحق به حتى لو لم يكن بسبب خطئه.

الاستهلاك الطبيعي

لا يمكن للملاك الخصم من مبلغ الضمان مقابل الاستهلاك الطبيعي. وتشمل أمثلة الاستهلاك الطبيعي ما يلي:

• بهتان بسيط في الدهان أو ورق الحائط الناتج عن الاستخدام لسنوات.
• تآكل بسيط في السجاد في المناطق كثيفة الاستخدام.
• خدوش بسيطة على الأرضيات.

عملية حل النزاعات

إذا طالب المالك بخصومات اعترض عليها المستأجر، توفر منصة إيجار والهيئة العامة للعقار مساراً منظماً للحل:

1. التقييم الأولي: يقدم المالك دليلاً على الضرر عبر إيجار خلال نافذة الـ 15 يوماً. ويقع عبء الإثبات بشكل كبير على عاتق المالك، الذي يجب عليه تقديم صور قبل وبعد الاستخدام وقائمة فحص استلام موقعة.
2. وساطة الهيئة العامة للعقار: قد يعمل خبراء من الهيئة العامة للعقار كوسطاء لتقييم صحة مطالبة الخصم.
3. الاستئناف القضائي: إذا لم يتمكن الطرفان من التوصل إلى اتفاق من خلال الوساطة، فقد يتم تصعيد الأمر إلى المحكمة العامة أو الدوائر المتخصصة للحصول على حكم نهائي.

أفضل الممارسات للملاك

لضمان عملية خروج سلسة وحماية حقك في الخصومات الضرورية:

• استخدام قوائم فحص إيجار: قم دائماً بإجراء فحص شامل وموثق للعقار عند دخول المستأجر وعند خروجه.
• التقاط الصور: الأدلة المرئية المؤرخة هي أفضل وسيلة لإثبات حالة العقار عند التسليم.
• مراقبة نافذة الـ 15 يوماً: تأكد من تقديم أي مطالبات بالأضرار على الفور عبر إيجار بعد إصدار تقرير التسليم لتجنب الاسترداد التلقائي.

راجع دليل النظرة العامةالمعاينة غير متاحة الخاص بنا.

يمكن لـ Landager تبسيط عملية التأجير الخاصة بك من خلال الإدارة المركزية لعقود إيجار الموحدة وتتبع حالة الضمانات دون عناء عبر محفظتك العقارية.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في السعوديةالمعاينة غير متاحة.