Zvyšování komerčního nájemného a indexace v České republice

Na rozdíl od rezidenčních nemovitostí, které podléhají zákonné ochraně a tříletému limitu zvýšení o 20 %, se výše komerčního nájemného v České republice řídí výhradně volným trhem. Protože neexistuje žádný zákonný předpis, který by diktoval zvyšování komerčního nájemného, musí být každý detail týkající se finanční eskalace výslovně uveden v nájemní smlouvě.

Absolutní síla inflační doložky

Vzhledem k tomu, že komerční nájemní smlouvy jsou obvykle uzavírány na 3 až 10 let, pronajímatelé nemohou ponechat výši nájemného statickou, protože inflace by rychle znehodnotila výnosy z pronájmu. V důsledku toho téměř 100 % institucionálních komerčních nájemních smluv v České republice spoléhá na inflační doložku, která automaticky zajišťuje každoroční zvyšování nájemného.

Výběr správného indexu

Přesné znění inflační doložky je pravděpodobně nejdůležitějším finančním odstavcem v české komerční nájemní smlouvě. Doložka musí výslovně uvádět konkrétní statistický index použitý ke sledování inflace. Dvěma nejvýznamnějšími možnostmi jsou:

1. CPI ČSÚ (Český statistický úřad): Měří inflaci na základě indexu spotřebitelských cen v České republice. Používá se především pro nájemní smlouvy denominované v českých korunách (CZK).
2. HICP (Harmonizovaný index spotřebitelských cen) nebo MUICP: Tyto indexy, které zveřejňuje Eurostat, měří inflaci v celé Evropské unii nebo eurozóně. Protože prémiové nájemné v logistice, maloobchodě a kancelářských prostorech v České republice je téměř výhradně denominováno a placeno v eurech (EUR) – nikoliv v CZK – je MUICP univerzálním standardem pro komerční indexaci.

Poznámka: Je kritickou chybou indexovat nájemné v eurech pomocí českého indexu ČSÚ, nebo naopak, protože míry inflace a hodnoty měn se málokdy shodují, což vede k závažnému finančnímu zkreslení.

Mechanika zvyšování

Většina smluv stanoví, že nájemné se zvyšuje jednou ročně, obvykle k 1. lednu, na základě údajů o inflaci z předchozího roku.

Protože konečné statistické údaje za daný rok jsou obvykle zveřejněny Eurostatem nebo ČSÚ až v únoru nebo březnu, pronajímatel zpravidla fakturuje nájemci za leden a únor původní sazbu a následně vystaví zpětnou fakturu pokrývající rozdíl, jakmile je oficiální index zveřejněn.

Vyhněte se úpravám při „deflaci“

Profesionálně vypracovaná inflační doložka bude vždy obsahovat ustanovení „pouze směrem nahoru“ (upwards only). Výslovně uvádí, že pokud zvolený inflační index vykáže zápornou hodnotu (deflaci), nájemné se nesníží, ale zůstane na úrovni předchozího roku.

Stepped Rent (Rampa nájemného)

U nových maloobchodních projektů nebo nově otevřených nákupních center pronajímatelé občas motivují nájemce tím, že nabízejí strukturu „stupňovitého nájemného“ namísto standardní indexace nebo jako její doplněk.

V rámci stupňovitého nájemného pronajímatel odstupňuje nájemné podle předem stanovených částek vázaných na konkrétní data (např. 1. rok: 15 EUR/m²; 2. rok: 17 EUR/m²; 3. rok: 20 EUR/m²), přičemž bere v úvahu, že nájemce potřebuje čas na vybudování zákaznické základny. Stupňovité nájemné vyžaduje v nájemní dokumentaci naprostou přesnost, aby bylo zajištěno, že základní nájemné pro následnou indexaci vychází ze správné stupňovité hodnoty.

Obratové nájemné

V sektoru komerčního maloobchodu (nákupní centra, high-street móda, restaurace) je v České republice průmyslovým standardem struktura nájemného složená ze základní složky a podílu z obratu.

V tomto modelu platí nájemce každý měsíc garantované minimální základní nájemné. Na konci roku musí nájemce zveřejnit své celkové auditované tržby (obrat) vygenerované v dané lokalitě. Pokud předem dohodnuté procento z tohoto obratu (např. 6 % až 9 %) převýší celkové roční zaplacené základní nájemné, musí nájemce pronajímateli doplatit rozdíl formou faktury za „obratové nájemné“.

Pro vymáhání obratového nájemného musí smlouva obsahovat přísná ustanovení, která pronajímateli udělují plná práva na audit účetních knih nájemce a elektronických pokladních systémů.

Jak začít s compliance

Chyby při zvyšování nájemného – ať už jde o výběr špatného benchmarku Eurostatu, opomenutí zpětné fakturace nebo chybný výpočet procenta z obratu – stojí komerční pronajímatele každoročně miliony korun na ušlých výnosech. Landager poskytuje sofistikované indexační nástroje vytvořené přímo pro evropský trh, které automaticky sledují data Eurostatu, vypočítávají správné eskalace a generují přesná oznámení o zvýšení nájemného pro každou komerční nemovitost, kterou spravujete.

Zpět na Přehled právních předpisů pro pronajímatele a nájemce v ČRNáhled není dostupný.