Povinné informace pro komerční pronájmy v České republice

Ačkoliv se v České republice u komerčních nemovitostí uplatňuje zásada „caveat emptor“ (kupující/nájemce si musí dát pozor), několik povinných informací týkajících se energetické náročnosti a legálnosti stavby bylo aktualizováno novým stavebním zákonem (283/2021 Sb.), který vstoupil v platnost 1. července 2024.

1. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Nejpřísněji vymáhanou informací zůstává Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB).

• Požadavek: Podle zákona č. 406/2000 Sb., § 7a, pronajímatelé musí poskytnout kopii PENB potenciálnímu nájemci před podpisem nájemní smlouvy.
• Inzerce: Energetická třída (A–G) musí být uvedena ve všech veřejných inzerátech.
• Sankce: Neposkytnutí PENB může vést ke správním pokutám až do výše 100 000 Kč pro fyzické osoby a 200 000 Kč pro právnické osoby.

2. Územní plánování a povolený účel užívání (Stavební zákon 2024)

S účinností od 1. července 2024 nový stavební zákon zjednodušil způsob schvalování a zveřejňování komerčních prostor:

• Kolaudační rozhodnutí: Podle zákona č. 283/2021 Sb. vyžadují komerční budovy (kde uživatelé nemohou ovlivnit výstavbu, dle § 230) formální kolaudační rozhodnutí vydané stavebním úřadem. Předchozí „kolaudační souhlas“ je pro tyto typy nemovitostí z velké části nahrazen formálním rozhodovacím procesem.
• Povolení záměru: U nových projektů nebo významných změn v užívání byl starý systém samostatných „územních“ a „stavebních“ povolení nahrazen jediným integrovaným povolením záměru.
• Portál stavebníka: Veškerá kolaudační a technická dokumentace je nyní spravována digitálně. Pronajímatelé by měli uvést, zda mají prostory platný digitální záznam v portálu, aby se předešlo problémům s compliance z minulosti.

3. Vlastnické právo a věcná břemena (Výpis z katastru)

Standardní náležitou péčí pronajímatele je poskytnout aktuální (méně než 30 dní starý) Výpis z katastru nemovitostí. Ten potvrzuje:

• Vlastnictví a případná předkupní práva.
• Zástavní práva: Téměř všechna institucionální komerční aktiva jsou zastavena. Nájemci by měli uvést, zda vyžadují prohlášení o nečinnosti (Non-Disturbance Agreement) od financující banky.
• Věcná břemena: Jakákoli práva třetích osob na přístup k nemovitosti (např. plynárny, elektrárny).

4. Technický stav a nebezpečné materiály

• Předávací protokol: I když nejde o zákonnou povinnost, „Předávací protokol“ je právním základem pro stav nemovitosti. Měl by obsahovat fotografie ve vysokém rozlišení a technické specifikace všech systémů TZB (technické zařízení budov).
• Nebezpečné materiály: Pronajímatelé musí zveřejnit veškerá známá environmentální rizika. Ačkoliv v České republice neexistuje žádný zákonný formulář pro zveřejnění „registru azbestu“ pro komerční pronájmy, zveřejňování informací o nebezpečných materiálech se řídí obecnou předsmluvní odpovědností a povinností oznamovat vady podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).

Doporučené postupy pro pronajímatele

1. Digitální archiv: Nahrajte svá kolaudační rozhodnutí a PENB do dokumentového úložiště Landager, abyste je měli vždy připravené pro potenciální nájemce.
2. Kontrola portálu: Ověřte si stav své budovy na Portálu stavebníka. Přechod v roce 2024 odhalil mnoho starších budov s „chybějícími“ kolaudačními rozhodnutími, které je třeba napravit.
3. Smluvní doložky o změně užívání: Jasně uveďte, že nájemce odpovídá za jakoukoli „změnu v užívání“, která je vyžadována pro jeho konkrétní živnostenské oprávnění.

Zpět na Přehled zákonů o pronájmech v České republiceNáhled není dostupný.