Povinné informace pro komerční pronájmy v České republice
Průvodce komerčními povinnostmi v České republice, včetně nového stavebního zákona z roku 2024, energetických průkazů (PENB) a kolaudačních rozhodnutí.
Právní doložka o zřeknutí se odpovědnosti
Tento obsah je určen pouze pro obecné informační a vzdělávací účely. Nepředstavuje právní poradenství a neměl by na něj být takto spoléháno. Zákony se často mění – vždy si ověřte aktuální předpisy a poraďte se s licencovaným právníkem ve vaší jurisdikci pro rady specifické pro vaši situaci. Landager je platforma pro správu nemovitostí, nikoli advokátní kancelář.Informace naposledy ověřeny: May 2026.
Ačkoliv se v České republice u komerčních nemovitostí uplatňuje zásada „caveat emptor“ (kupující/nájemce si musí dát pozor), několik povinných informací týkajících se energetické náročnosti a legálnosti stavby bylo aktualizováno novým stavebním zákonem (283/2021 Sb.), který vstoupil v platnost 1. července 2024.
1. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)
Nejpřísněji vymáhanou informací zůstává Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB).
- Požadavek: Podle zákona č. 406/2000 Sb., § 7a, pronajímatelé musí poskytnout kopii PENB potenciálnímu nájemci před podpisem nájemní smlouvy.
- Inzerce: Energetická třída (A–G) musí být uvedena ve všech veřejných inzerátech.
- Sankce: Neposkytnutí PENB může vést ke správním pokutám až do výše 100 000 Kč pro fyzické osoby a 200 000 Kč pro právnické osoby.
2. Územní plánování a povolený účel užívání (Stavební zákon 2024)
S účinností od 1. července 2024 nový stavební zákon zjednodušil způsob schvalování a zveřejňování komerčních prostor:
- Kolaudační rozhodnutí: Podle zákona č. 283/2021 Sb. vyžadují komerční budovy (kde uživatelé nemohou ovlivnit výstavbu, dle § 230) formální kolaudační rozhodnutí vydané stavebním úřadem. Předchozí „kolaudační souhlas“ je pro tyto typy nemovitostí z velké části nahrazen formálním rozhodovacím procesem.
- Povolení záměru: U nových projektů nebo významných změn v užívání byl starý systém samostatných „územních“ a „stavebních“ povolení nahrazen jediným integrovaným povolením záměru.
- Portál stavebníka: Veškerá kolaudační a technická dokumentace je nyní spravována digitálně. Pronajímatelé by měli uvést, zda mají prostory platný digitální záznam v portálu, aby se předešlo problémům s compliance z minulosti.
3. Vlastnické právo a věcná břemena (Výpis z katastru)
Standardní náležitou péčí pronajímatele je poskytnout aktuální (méně než 30 dní starý) Výpis z katastru nemovitostí. Ten potvrzuje:
- Vlastnictví a případná předkupní práva.
- Zástavní práva: Téměř všechna institucionální komerční aktiva jsou zastavena. Nájemci by měli uvést, zda vyžadují prohlášení o nečinnosti (Non-Disturbance Agreement) od financující banky.
- Věcná břemena: Jakákoli práva třetích osob na přístup k nemovitosti (např. plynárny, elektrárny).
4. Technický stav a nebezpečné materiály
- Předávací protokol: I když nejde o zákonnou povinnost, „Předávací protokol“ je právním základem pro stav nemovitosti. Měl by obsahovat fotografie ve vysokém rozlišení a technické specifikace všech systémů TZB (technické zařízení budov).
- Nebezpečné materiály: Pronajímatelé musí zveřejnit veškerá známá environmentální rizika. Ačkoliv v České republice neexistuje žádný zákonný formulář pro zveřejnění „registru azbestu“ pro komerční pronájmy, zveřejňování informací o nebezpečných materiálech se řídí obecnou předsmluvní odpovědností a povinností oznamovat vady podle občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.).
Doporučené postupy pro pronajímatele
- Digitální archiv: Nahrajte svá kolaudační rozhodnutí a PENB do dokumentového úložiště Landager, abyste je měli vždy připravené pro potenciální nájemce.
- Kontrola portálu: Ověřte si stav své budovy na Portálu stavebníka. Přechod v roce 2024 odhalil mnoho starších budov s „chybějícími“ kolaudačními rozhodnutími, které je třeba napravit.
- Smluvní doložky o změně užívání: Jasně uveďte, že nájemce odpovídá za jakoukoli „změnu v užívání“, která je vyžadována pro jeho konkrétní živnostenské oprávnění.
Často kladené dotazy
▶Jaké jsou klíčové zákony upravující vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem v České republice?
Nájemní trh v České republice se řídí především občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.). Tento systém vyvažuje ochranu nájemců se silnými vlastnickými právy pronajímatelů. Tato příručka pokrývá základní požadavky na dodržování předpisů pro vlastníky nemovitostí a pronajímatele.
Přečtěte si kompletního průvodce▶Jaký je zákonný proces vystěhování pro pronajímatele v České republice?
Proces vystěhování v České republice vyžaduje, aby pronajímatelé dodržovali formální právní postupy. Mezi platné důvody obvykle patří neplacení nájemného, porušení nájemní smlouvy nebo potřeba pronajímatele užívat nemovitost pro vlastní potřebu. Pronajímatelé musí poskytnout řádnou písemnou výpověď, dodržet zákonné lhůty pro nápravu a v případě potřeby získat soudní rozhodnutí. Svévolné vystěhování je obecně zakázáno.
Přečtěte si kompletního průvodce▶Jaké jsou limity a stropy pro zvyšování nájemného v České republice?
Česká republika má specifická pravidla upravující, kdy a jak mohou pronajímatelé zvyšovat nájemné. Tato pravidla mohou zahrnovat stropy pro procentuální nárůst, minimální výpovědní lhůty a omezení četnosti zvyšování. Pronajímatelé musí při zvyšování nájemného u stávajících nájmů dodržovat veškeré platné předpisy.
Přečtěte si kompletního průvodce▶Jaká jsou pravidla pro kauce a lhůty pro jejich vrácení v České republice?
Česká republika má pravidla upravující výši kauce, kterou mohou pronajímatelé požadovat, způsob jejího držení či ochrany a lhůty pro její vrácení po skončení nájmu. Pronajímatelé musí poskytnout rozpis případných srážek a dodržet všechny zákonné lhůty, aby se vyhnuli sankcím.
Přečtěte si kompletního průvodce▶Jaké jsou povinné náležitosti nájemní smlouvy v České republice?
Nájemní smlouvy v České republice musí být v souladu s platnými vnitrostátními a místními právními předpisy. Mezi povinné náležitosti obvykle patří identifikace obou stran, popis nemovitosti, výše nájemného a platební podmínky, podrobnosti o kauci, doba trvání nájmu a rozdělení odpovědnosti za údržbu. Pro určité typy nebo délky nájmu může být vyžadována písemná forma smlouvy.
Přečtěte si kompletního průvodce▶Jaké jsou povinnosti pronajímatele v oblasti údržby a oprav v České republice?
Pronajímatelé v České republice jsou obecně povinni udržovat pronajímané nemovitosti ve stavu způsobilém k užívání, přičemž musí zajistit řádný provoz konstrukce, rozvodů vody, elektrických systémů a základních služeb. Konkrétní rozdělení odpovědnosti za údržbu mezi pronajímatelem a nájemcem by mělo být jasně dokumentováno v nájemní smlouvě.
Přečtěte si kompletního průvodce▶Jaká jsou pravidla pro poplatky z prodlení a sankce u pronajímaných nemovitostí v České republice?
Česká republika má specifická pravidla týkající se poplatků z prodlení a sankcí za nezaplacené nájemné. Ta mohou zahrnovat povinné lhůty pro splnění, stropy pro výši poplatků z prodlení a omezení úrokových sazeb. Ujednání o poplatcích z prodlení by měla být jasně uvedena v nájemní smlouvě a musí být v souladu s místními předpisy, aby byla vymahatelná.
Přečtěte si kompletního průvodce▶Jaké informace o nemovitosti jsou pronajímatelé v České republice povinni sdělit?
Pronajímatelé v České republice musí před podpisem nájemní smlouvy sdělit potenciálním nájemcům relevantní informace o nemovitosti. Mezi povinné informace obvykle patří známé vady, environmentální rizika, historie předchozího poškození a jakékoli podmínky, které by mohly ovlivnit užívání nemovitosti nájemcem.
Přečtěte si kompletního průvodce📬 Dostávejte upozornění na změny těchto zákonů
Budeme vám e-mailem zasílat informace o aktualizacích zákonů pro pronajímatele a nájemníky v Žádný spam – pouze změny zákonů.
