Redacción de un Contrato de Alquiler en Asturias (Requisitos)

El contrato de alquiler de una residencia habitual en Gijón, Oviedo o en cualquier lugar de Asturias está estrictamente regido por las disposiciones imperativas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU 29/1994), modificada por la Ley 12/2023. Operar alquileres como residencias principales requiere el cumplimiento de estos artículos imperativos, y cualquier cláusula que sitúe al inquilino en desventaja respecto a los mínimos legales es automáticamente nula, incluso si ha sido acordada por ambas partes.

1. Períodos de Prórroga Mínima Obligatoria

Para las viviendas arrendadas como residencia habitual y permanente, la ley impone estrictos períodos de prórroga obligatoria según el Artículo 9 de la LAU:

• Incluso si se firma un contrato por un plazo más corto, como 12 meses, se renovará automáticamente a discreción del inquilino hasta un mínimo de 5 años completos si el arrendador es una persona física.
• Si el arrendador es una persona jurídica (p. ej., una S.L. o corporación), este período de prórroga obligatoria alcanza los 7 años completos, durante los cuales el arrendador generalmente no puede rescindir el contrato.
• Una vez que transcurre este período de prórroga obligatoria inicial de 5 o 7 años, el contrato entra en un período de prórroga tácita (prórroga tácita) según el Artículo 10.1. Si ninguna de las partes notifica la no renovación (4 meses para el arrendador, 2 meses para el inquilino), el contrato se renueva automáticamente por hasta 3 años adicionales. Durante este período de prórroga tácita, el arrendador está obligado por los 3 años completos, mientras que el inquilino puede rescindir el contrato al final de cada período anual con 1 mes de preaviso.
• Prórrogas Extraordinarias: Según los Artículos 10.2 y 10.3, los inquilinos pueden solicitar una prórroga de 1 año en casos de vulnerabilidad social o económica acreditada. En las "Zonas Tensionadas" declaradas, los inquilinos pueden solicitar una prórroga de 3 años bajo las mismas condiciones.

2. Penalizaciones por Terminación Anticipada y Cancelación

Si su inquilino decide abandonar la vivienda antes de tiempo, la ley restringe las penalizaciones que puede imponer. No puede exigir el pago de la renta restante por la totalidad del plazo no cumplido del contrato:

• Derecho de Desistimiento del Inquilino: El inquilino tiene el derecho legal de rescindir el contrato anticipadamente una vez transcurridos los primeros seis (6) meses del contrato, siempre que avise al arrendador con al menos 30 días de antelación.
• Como penalización por terminación anticipada, su contrato de alquiler solo puede estipular una penalización máxima de una (1) mensualidad de renta por cada año restante del contrato. (Para períodos inferiores a un año, la penalización se prorratea en consecuencia). Esta penalización solo podrá cobrarse si está explícitamente estipulada en el contrato escrito; de lo contrario, no se aplicará ninguna penalización.

3. Honorarios de Agencia y Costos del Contrato

De acuerdo con el Artículo 20.1 de la LAU, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son siempre responsabilidad del arrendador para los arrendamientos residenciales. No se puede exigir a los inquilinos el pago de estas tarifas.

4. Fianza Regional Obligatoria

La fianza de una mensualidad de renta debe depositarse en el Ente de Servicios Tributarios del Principado de Asturias (Caja de Depósitos) según lo exige el Decreto 59/1994. El incumplimiento de esta obligación puede dar lugar a sanciones administrativas.

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