Desahucios Residenciales (Desahucio) en Asturias

Cuando un inquilino en el Principado de Asturias no paga el alquiler o se niega a desalojar la propiedad una vez finalizado legalmente el contrato, el arrendador debe iniciar un proceso judicial formal a través de los tribunales. Este procedimiento se rige principalmente por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) y las importantes modificaciones introducidas por la Ley 12/2023 (Ley por el Derecho a la Vivienda). Las medidas de autotutela —como cambiar cerraduras, cortar suministros o retirar las pertenencias de un inquilino— están estrictamente prohibidas y constituyen el delito de coacciones según el Código Penal español.

1. Fundamentos Legales para el Desahucio

Cualquier procedimiento de desahucio civil en Asturias —ya sea en Ribadesella, Mieres o la capital regional Oviedo— requiere una causa legalmente reconocida según el Art. 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU – Ley 29/1994), incluyendo:

• Impago de la Renta o Cantidades Asimiladas: La falta de pago de la renta acordada, los gastos de comunidad, los suministros (electricidad, agua, calefacción) o los impuestos locales sobre la propiedad (IBI) constituye una causa directa para iniciar un procedimiento de desahucio.
• Expiración del plazo contractual: Expiración del plazo y de todos los períodos de prórroga legal, cuando el inquilino no desaloja la vivienda tras recibir la notificación adecuada.
• Necesidad del Arrendador para Uso Personal (Art. 9.3 LAU): Los arrendadores pueden recuperar la propiedad para uso personal o familiar después del primer año del contrato de arrendamiento, siempre que la cláusula específica se haya incluido en el contrato, mediante un preaviso por escrito de al menos 2 meses.
• Subarriendo no autorizado: Subarriendo no autorizado u ocupación por personas no autorizadas según el contrato de arrendamiento.

2. El Requerimiento Formal: El Burofax

Antes de contratar a un procurador y a un abogado, los arrendadores en casos de impago deben enviar un requerimiento formal certificado. Este paso es fundamental porque:

• Otorga al inquilino una última oportunidad para pagar la deuda pendiente e invocar su derecho legal de enervación judicial (el derecho a saldar la deuda antes de la sentencia para detener el desahucio).
• Según el Art. 22.4 LEC, el derecho a la enervación se extingue una vez que el arrendador ha enviado un requerimiento previo válido (Burofax con acuse de recibo y certificación de texto) y han transcurrido 30 días naturales sin que se haya realizado el pago antes de la presentación de la demanda.

3. De la Presentación a la Orden de Ejecución (Plazos)

La presentación de la demanda está sujeta a requisitos procesales obligatorios (requisitos de procedibilidad) según la Ley 12/2023:

• Declaraciones Obligatorias (Art. 439.6 LEC): Todas las demandas de desahucio de viviendas residenciales deben especificar si la propiedad constituye la residencia habitual del ocupante y si el demandante es un 'Gran Tenedor'. Un Gran Tenedor se define generalmente como una persona o entidad propietaria de más de 10 propiedades residenciales urbanas (o 5 en zonas tensionadas).
• Mediación Obligatoria (Art. 439.7 LEC): Si el arrendador es un Gran Tenedor y el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad económica (verificado por los Servicios Sociales), el arrendador debe certificar que ha participado en un procedimiento de conciliación o mediación obligatorio antes de presentar la demanda. La falta de esta certificación conlleva el archivo inmediato de la demanda.

Una vez admitida la demanda:

• El juzgado asturiano emite un Decreto concediendo al inquilino diez (10) días naturales para responder a la demanda de desahucio y pagar la deuda pendiente o impugnar el procedimiento (Art. 440.3 LEC).
• Si el inquilino no responde o no puede establecer una defensa legal válida, el tribunal puede dictar sentencia sin necesidad de un juicio completo, fijando una fecha para la ejecución física de la orden de desahucio (Lanzamiento Judicial).

Retrasos y Suspensión (Art. 441.5 LEC): Asturias aplica las disposiciones legales que protegen a los inquilinos socialmente vulnerables. Si el tribunal recibe pruebas de los servicios sociales municipales o regionales que confirman que el inquilino se encuentra en una situación de vulnerabilidad socioeconómica, el juez puede suspender la ejecución de la orden de desahucio por un período de hasta 2 meses (para arrendadores personas físicas) o 4 meses (para personas jurídicas) mientras se organiza un alojamiento alternativo.

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