Leyes de Arrendamiento en Cantabria: PROCESO DE DESAHUCIO

El proceso de desahucio en Cantabria, al igual que en el resto de España, es un procedimiento estrictamente judicial regulado por la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) (vigente desde el 7 de enero de 2000) y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde mayo de 2023, la Ley 12/2023 (Ley de Vivienda) ha introducido requisitos procesales significativos. Si bien todos los arrendadores deben declarar si la propiedad es la vivienda habitual del inquilino y si el inquilino es vulnerable, los "grandes tenedores" enfrentan pasos obligatorios adicionales de mediación antes de proceder con un desahucio.

Motivos de Desahucio

Bajo la LAU, un arrendador en Cantabria puede iniciar procedimientos de desahucio basándose en varios motivos:

1. Impago de la Renta: Esto activa el Desahucio por falta de pago.
2. Finalización del Plazo del Contrato: Conocido como Desahucio por expiración del plazo contractual.
3. Incumplimiento del Contrato: Incluyendo subarriendos no autorizados, causar daños significativos o realizar actividades ilegales/molestas.
4. Necesidad del Propietario: Si el arrendador necesita la propiedad para su propia vivienda habitual o la de familiares cercanos (bajo condiciones específicas).

Pasos Procesales y Burofax

El proceso debe comenzar con un requerimiento formal y verificable de pago o de desalojo de la propiedad. En Cantabria, el instrumento estándar para esto es el Burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Enviar una simple carta o correo electrónico es insuficiente para probar la notificación ante un tribunal español.

• Requerimiento de Pago: Si el desahucio es por impago, el Burofax debe dar al inquilino una última oportunidad de pagar.
• Pérdida del Derecho a Enervar: Bajo el Art. 22.4 de la LEC, un inquilino puede "enervar" (detener el desahucio pagando las deudas) solo una vez. Este derecho se pierde si el arrendador realiza un requerimiento formal de pago (Burofax) al menos 30 días antes de presentar la demanda y el inquilino no paga en ese plazo.

Nuevas Protecciones de Vulnerabilidad (Ley 12/2023)

La Ley de Vivienda de 2023 exige que los "grandes tenedores" (grandes tenedores)—definidos en Cantabria como personas físicas o entidades que poseen 10 o más propiedades residenciales—deban seguir un procedimiento obligatorio de conciliación o mediación antes de presentar una demanda de desahucio si el inquilino se encuentra en estado de vulnerabilidad. Todos los arrendadores deben declarar en su demanda si el arrendador es un gran tenedor y si la propiedad es la vivienda habitual del inquilino.

• Distinción de Gran Tenedor: Se aplican requisitos más estrictos a aquellos con 10 o más propiedades (o 5 o más si el área se declara una "zona tensionada"). Los pequeños tenedores están exentos de la mediación obligatoria, pero aún enfrentan posibles suspensiones del juicio si se demuestra la vulnerabilidad.
• Suspensión del Desahucio: Si se determina que un inquilino es vulnerable, el juez puede suspender el desahucio hasta 2 meses (si el arrendador es una persona física) o 4 meses (si es una persona jurídica) mientras los servicios sociales buscan alternativas de vivienda.

Apoyo Regional en Cantabria

El Gobierno de Cantabria proporciona servicios de mediación a través de la Dirección General de Vivienda. Se recomienda a los propietarios buscar asesoramiento legal profesional en Santander o Torrelavega para asegurar que se cumplan con precisión todos los requisitos procesales de la LEC y de la nueva Ley de Vivienda, ya que cualquier error menor puede llevar a la desestimación de la demanda.