Obligaciones de Mantenimiento en Arrendamientos EAU

Mantener la condición y habitabilidad de una propiedad es una responsabilidad compartida entre propietarios e inquilinos en los Emiratos Árabes Unidos, principalmente regida por la Ley No. 26 de 2007 en Dubái (vigente desde el 30 de noviembre de 2007) y la Ley No. 20 de 2006 en Abu Dabi (vigente desde el 9 de noviembre de 2006). Si bien existen estos estatutos de referencia, los detalles dependen en gran medida de las cláusulas personalizadas adjuntas a un contrato Ejari o Tawtheeq, reguladas por el Departamento de Tierras de Dubái y el Departamento de Municipios y Transporte de Abu Dabi.

El Estándar Legal por Defecto

• El Propietario es responsable de entregar la propiedad en buenas condiciones (Artículo 15 de la Ley No. 26 de 2007, según enmendada por la Ley No. 33 de 2008) y es fundamentalmente responsable de los trabajos de mantenimiento de la propiedad y de reparar cualquier defecto o falla que afecte el uso previsto de la propiedad por parte del inquilino (Artículo 16 de la Ley No. 26 de 2007). En Abu Dabi, el propietario se compromete a mantener la propiedad para que sea apta para su propósito y a realizar todas las reparaciones necesarias (Artículo 15 de la Ley No. 20 de 2006).
• El Inquilino está obligado a mantener la propiedad en buen estado, como una persona razonable mantendría su propia propiedad, y devolverla al final del contrato en las mismas condiciones (menos el desgaste normal).

Por lo tanto, por defecto (y sin un anexo que indique lo contrario), el propietario en los EAU es responsable de las reparaciones estructurales y funcionales importantes.

El Anexo Estándar de "Umbral de Mantenimiento"

Debido a que el defecto legal impone una pesada carga sobre el propietario para cada problema menor, el mercado inmobiliario de los EAU utiliza "Umbrales de Mantenimiento" en los anexos de los contratos de arrendamiento. Estos umbrales son términos contractuales regidos por el principio de libertad de contratación bajo el Código Civil, siempre que no contravengan los estándares obligatorios de habitabilidad.

Una cláusula estándar se ve así:

“El Inquilino es responsable del mantenimiento y las reparaciones menores del día a día que cuesten menos de 500 AED (o 1,000 AED) por incidente. El Propietario es responsable del mantenimiento y las reparaciones mayores que cuesten por encima de este umbral, siempre que el daño no haya sido causado por la negligencia del Inquilino.”

Responsabilidades del Propietario (Mayores)

Normalmente, si una reparación supera el umbral (por ejemplo, 500 AED) y no fue causada por negligencia intencional del inquilino, el propietario se encarga de:

• Fallas de los sistemas centrales de aire acondicionado (HVAC) (compresores, fugas importantes).
• Fallas de plomería mayores (rotura de tuberías internas, calentadores de agua rotos).

• Problemas de integridad estructural (goteras en el techo, grietas severas en las paredes).

Responsabilidades del Inquilino (Menores)

El inquilino se encarga del mantenimiento general que cae bajo el umbral:

• Reemplazo de bombillas y filtros de aire acondicionado.
• Desbloqueo de obstrucciones menores en lavabos o inodoros.
• Reemplazo de bisagras de armarios pequeños o cabezales de ducha.
• Servicio anual o semestral del aire acondicionado o limpieza de conductos (a menudo asignado explícitamente al inquilino en contratos de lujo).

Reparaciones Urgentes (Abu Dabi)

Bajo la Ley No. 20 de 2006 de Abu Dabi y los términos estándar del contrato Tawtheeq, los propietarios están obligados a realizar las reparaciones necesarias para mantener la propiedad apta para su propósito. Si bien la ley estatutaria no especifica un plazo de 24 horas, este plazo es un estándar contractual común en las plantillas de Tawtheeq para defectos urgentes que afectan la habitabilidad o la seguridad (por ejemplo, falla total de energía, rotura importante de tubería o falla del aire acondicionado durante el verano).

Resolución de Negativas Urgentes

Si un propietario se niega a solucionar un problema crítico que hace que el apartamento sea inhabitable (como un aire acondicionado roto en medio del verano en Dubái) y el costo supera claramente el umbral del inquilino:

1. Intento de Notificación: El inquilino debe notificar formalmente al propietario por escrito solicitando la reparación.
2. Intervención del RDSC: En Dubái, el inquilino no puede simplemente arreglarlo por su cuenta y deducir el costo del alquiler (una práctica común en EE. UU./Reino Unido) a menos que obtenga el permiso explícito por escrito del propietario o de un juez. Intentar una "reparación y deducción" sin autorización puede resultar en que el propietario demande al inquilino por no pagar el alquiler completo.
3. Órdenes de Emergencia: El inquilino debe abrir un caso urgente con el Centro de Resolución de Disputas de Alquiler (RDSC) en Dubái o el Comité de Resolución de Disputas de Alquiler en Abu Dabi. Según el Artículo 16 de la Ley No. 20 de 2006 de Abu Dabi, el inquilino puede obtener permiso del Comité para realizar las reparaciones por sí mismo y deducir los gastos del cargo de alquiler si el propietario no realiza el mantenimiento.

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