قوانين زيادة الإيجار في الإمارات: التنقل بين مؤشر ريرا والحدود القصوى

تطبق دولة الإمارات العربية المتحدة - وتحديداً أسواقها العقارية الرائدة في دبي وأبوظبي - آليات صارمة للتحكم في الإيجارات لحماية المستأجرين من الزيادات التعسفية وغير المستدامة، مع موازنة عوائد الاستثمار للملاك. تخضع العلاقات الإيجارية بشكل أساسي للقانون رقم (26) لسنة 2007 بصيغته المعدلة بالقانون رقم (33) لسنة 2008 في دبي، والقانون رقم (20) لسنة 2006 في أبوظبي.

دبي: مؤشر ريرا الإيجاري

في دبي، لا يمكن للملاك زيادة الإيجار لمجرد رغبتهم في ذلك. تخضع زيادات الإيجار بشكل صارم للمرسوم رقم 43 لسنة 2013، والذي تنفذه مؤسسة التنظيم العقاري (ريرا).

يتم تحديد الزيادة المسموح بها من خلال مقارنة إيجار المستأجر الحالي بمتوسط إيجار السوق لعقار مماثل في تلك المنطقة المحددة (وفقاً لما تحدده حاسبة مؤشر ريرا الإيجاري الرسمية).

شرائح الزيادة

بموجب المرسوم رقم 43 لسنة 2013، عند حساب زيادة الإيجار عند التجديد، تطبق القواعد التالية:

1. زيادة 0%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة تقل عن 10% من متوسط سعر السوق.
2. زيادة 5%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة تتراوح بين 11% و 20% من متوسط سعر السوق.
3. زيادة 10%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة تتراوح بين 21% و 30% من متوسط سعر السوق.
4. زيادة 15%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة تتراوح بين 31% و 40% من متوسط سعر السوق.
5. سقف أقصى 20%: إذا كان الإيجار الحالي أقل بنسبة تزيد عن 40% من متوسط سعر السوق، فإن الحد الأقصى للزيادة المسموح بها هو 20%.

قاعدة الإخطار قبل 90 يوماً

حتى لو سمح مؤشر ريرا بزيادة الإيجار:

• بموجب المادة 14 من القانون رقم 33 لسنة 2008 (المعدل للقانون رقم 26 لسنة 2007)، يجب على المالك إخطار المستأجر خطياً قبل 90 يوماً على الأقل من انتهاء عقد الإيجار الحالي إذا رغب في تعديل أي شروط، بما في ذلك الإيجار.
• إذا فشل المالك في تقديم إخطار قبل 90 يوماً بالضبط، أو قدم إخطاراً متأخراً، فإن القانون ينص على أنه لا يسمح بأي زيادة في الإيجار لفترة التجديد القادمة. ويحق للمستأجر التجديد بنفس سعر العام السابق.

أبوظبي: سقف الـ 5%

تحافظ أبوظبي على سقف أبسط وأكثر صرامة لمكافحة التضخم.

• تقتصر زيادات الإيجار السنوية في أبوظبي على حد أقصى قدره 5% عند تجديد العقد بموجب قرار المجلس التنفيذي لإمارة أبوظبي رقم 14 لسنة 2016.
• بموجب المادة 20 من القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب على الملاك في أبوظبي تزويد المستأجرين بـ إخطار خطي لمدة شهرين (60 يوماً) على الأقل قبل تاريخ تجديد العقد إذا كانوا يعتزمون تعديل شروط الإيجار أو فرض زيادة الـ 5% للعقارات السكنية.

إذا حاول المالك زيادة الإيجار بما يتجاوز سقف الـ 5% دون اتفاق متبادل منفصل، يمكن للمستأجر تصعيد الأمر إلى لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي.

التعامل مع رفض المستأجر

إذا أصدر المالك إخطار زيادة الإيجار بشكل قانوني ضمن مهلة الـ 90 يوماً (دبي) أو الـ 60 يوماً (أبوظبي)، وكان مؤشر ريرا (أو سقف الـ 5%) يدعم الزيادة، فيجب على المستأجر إما:

1. قبول الزيادة وتوقيع التجديد.
2. رفض الزيادة وإخطار المالك قبل 90/60 يوماً من تاريخ الانتهاء بعدم رغبته في التجديد والإخلاء عند انتهاء العقد الحالي.

إذا رفض المستأجر قبول زيادة قانونية ورفض الإخلاء، يمكن للمالك الاستعانة بمركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC) لفرض الامتثال.

تتبع فترات إخطار التجديد الخاصة بك بدقة باستخدام أدوات لاندجر الآلية للملاك لضمان عدم تفويت زيادات الإيجار المسموح بها قانوناً في الإمارات.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين المالك والمستأجر في الإماراتالمعاينة غير متاحة.