عملية الإخلاء في الإمارات: قوانين دبي وأبوظبي
دليل شامل لعملية الإخلاء للملاك في دبي وأبوظبي، يغطي متطلبات الإخطار العدلي لمدة 30 يوماً و12 شهراً.
إخلاء المسؤولية القانونية
هذا المحتوى مخصص لأغراض معلوماتية وتعليمية عامة فقط. ولا يشكل استشارة قانونية ولا ينبغي الاعتماد عليه كاستشارة. تتغير القوانين بشكل متكرر، لذا يرجى دائماً التحقق من اللوائح الحالية واستشارة محامٍ مرخص في ولايتك القضائية للحصول على مشورة خاصة بحالتك. Landager هي منصة لإدارة العقارات وليست شركة محاماة.آخر تحديث للمعلومات: May 2026.
توفر دولة الإمارات العربية المتحدة أماناً تعاقدياً قوياً للمستأجرين. لا يمكن للملاك إخلاء المستأجر بشكل تعسفي. إن عملية الإخلاء - خاصة في دبي بموجب القانون رقم 26 لسنة 2007 (النافذ اعتباراً من 26 نوفمبر 2007) والقانون رقم 33 لسنة 2008 - منظمة للغاية وتتطلب إخطارات رسمية موثقة من الكاتب العدل.
متطلبات إخطار الإخلاء في دبي
في دبي، يتم تصنيف عمليات الإخلاء بشكل عام إلى "بسبب خطأ المستأجر" (At-Fault) و "بدون خطأ المستأجر" (No-Fault - حيث يحتاج المالك لاستعادة العقار ببساطة).
إخطار الـ 30 يوماً (الإخلاء بسبب خطأ المستأجر)
بموجب المادة 25(1) من القانون رقم 33 لسنة 2008، يجوز للمالك طلب الإخلاء قبل انتهاء عقد الإيجار من خلال توجيه إخطار لمدة 30 يوماً. ينطبق هذا في الحالات التالية:
- عدم السداد: فشل المستأجر في دفع الإيجار (أو جزء منه) خلال 30 يوماً من إخطار المالك الرسمي له بالسداد.
- التأجير من الباطن: قيام المستأجر بتأجير العقار من الباطن دون موافقة خطية من المالك.
- الاستخدام غير القانوني: استخدام العقار لأغراض غير قانونية أو غير أخلاقية.
- تلف العقار: قيام المستأجر عمداً بإحداث أضرار مادية بالعقار أو إجراء تغييرات إنشائية تعرض سلامة المبنى للخطر دون إذن.
- الإخلال بالعقد: فشل المستأجر في الالتزام بأي شرط من شروط عقد الإيجار خلال 30 يوماً من إخطار الإخلال.
إخطار الـ 12 شهراً (الإخلاء بدون خطأ المستأجر)
إذا كان المستأجر يدفع الإيجار وملتزماً بالقواعد، لا يمكن للمالك إخلاؤه إلا عند انتهاء عقد الإيجار، ويجب تقديم إخطار قبل 12 شهراً عملاً بالمادة 25(2) من القانون رقم 33 لسنة 2008. الأسباب المسموح بها هي:
- الاستخدام الشخصي: رغبة المالك (أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى) في استعادة العقار للاستخدام الشخصي، بشرط ألا يمتلك عقاراً بديلاً مناسباً.
- بيع العقار: رغبة المالك في بيع العقار المؤجر.
- تجديدات كبرى/هدم: احتياج العقار لتحديث شامل لا يمكن القيام به أثناء الإشغال، أو إذا كان المبنى مقرراً للهدم (يتطلب تصاريح بلدية).
كيفية تقديم الإخطار بشكل قانوني
لا يعتبر البريد الإلكتروني أو رسائل الواتساب إخطار إخلاء قانوني صالحاً في الإمارات.
لكي يكون الإخطار قابلاً للتنفيذ من قبل المحكمة المختصة (مركز فض المنازعات الإيجارية في دبي أو لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي)، يجب (سواء كان لمدة 30 يوماً أو 12 شهراً) أن يتم توجيهه عبر:
- الكاتب العدل داخل دولة الإمارات، أو
- البريد المسجل مع تأكيد الاستلام.
عملية تسوية المنازعات الإيجارية
إذا انتهت فترة الإخطار ورفض المستأجر تسليم المفاتيح:
- لا يمكن للمالك استخدام إجراءات "المساعدة الذاتية" (مثل قطع كهرباء ديوا/الكهرباء، أو تغيير الأقفال). هذه التصرفات غير قانونية وستعرض المالك لغرامات كبيرة وتعويض المستأجر.
- يجب على المالك رفع قضية إخلاء لدى مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC) في دبي أو لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي (ADRDSC) في أبوظبي.
- ستقوم المحكمة بمراجعة الإخطارات العدلية، وسماع أقوال الطرفين، وإصدار حكم ملزم. إذا كان الحكم لصالح المالك، فستقوم المحكمة بترتيب الإخلاء الجسدي القانوني للعقار.
قواعد الإخلاء في أبوظبي
تختلف قواعد أبوظبي قليلاً، ويحكمها قانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006.
- عدم التجديد/الإنهاء: بالنسبة للعقارات السكنية، يجب على الطرف الذي يرغب في إنهاء العقد أو تعديله تقديم إخطار خطي مدته شهرين قبل تاريخ انتهاء العقد.
- الإخلاء لعدم السداد: بالنسبة للعقارات السكنية، يجوز للمالك طلب الإخلاء إذا فشل المستأجر في دفع الإيجار خلال 21 يوماً من تاريخ الاستحقاق (ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك كتابةً).
- جهة النزاع: يتم التعامل مع جميع المنازعات الإيجارية السكنية في أبوظبي من قبل لجنة فض المنازعات الإيجارية في أبوظبي (ADRDSC).
إن تتبع مواعيد الإخطارات أمر صعب للغاية. تضمن ميزة تتبع العقود الآلية في لاندجر (Landager) إرسال إخطاراتك العدلية بتوقيت دقيق يتوافق مع أنظمة دولة الإمارات.
الأسئلة الشائعة
▶ما هي الإجراءات القانونية لإخلاء العقار بالنسبة للمؤجرين في دولة الإمارات؟
تتطلب عملية الإخلاء في دولة الإمارات التزام المؤجرين بالإجراءات القانونية الرسمية. تشمل الأسباب القانونية المشروعة عادةً عدم سداد الإيجار، أو مخالفة شروط عقد الإيجار، أو رغبة المالك في استخدام العقار لأغراضه الشخصية. يجب على المؤجرين تقديم إخطار خطي رسمي، ومنح فترات التصحيح المطلوبة، وقد يتطلب الأمر الحصول على حكم من المحكمة أو اللجنة القضائية المختصة. يُحظر عموماً اللجوء إلى الإخلاء الذاتي.
▶ما هي القوانين الرئيسية المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر في دولة الإمارات العربية المتحدة؟
يخضع سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة للتشريعات على مستوى كل إمارة. تمتلك دبي وأبوظبي أنظمة تسجيل متطورة للغاية توفر حماية قانونية قوية لكلا الطرفين. يتناول هذا الدليل متطلبات الامتثال الأساسية لملاك العقارات والمؤجرين.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي حدود وضوابط زيادة الإيجار في دولة الإمارات؟
تضع دولة الإمارات قواعد محددة تنظم متى وكيف يمكن للمؤجرين زيادة الإيجار. قد تشمل هذه القواعد سقفاً لنسبة الزيادة، وفترات إخطار دنيا، وقيوداً على تكرار الزيادة. يجب على المؤجرين الامتثال لجميع اللوائح المعمول بها عند رفع الإيجار في عقود الإيجار القائمة.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد تأمين الضمان ومواعيد استرداده في دولة الإمارات؟
توجد في دولة الإمارات قواعد تنظم قيمة تأمين الضمان الذي يمكن للمؤجرين طلبه، وكيفية الاحتفاظ به أو حمايته، والجدول الزمني لإعادته بعد انتهاء عقد الإيجار. يجب على المؤجرين تقديم كشوف مفصلة بأي استقطاعات والالتزام بجميع المواعيد النهائية القانونية لتجنب التعرض للغرامات.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي المتطلبات الإلزامية لعقود الإيجار في دولة الإمارات؟
يجب أن تتوافق عقود الإيجار في دولة الإمارات مع القوانين الوطنية والمحلية المعمول بها. تشمل العناصر المطلوبة عادةً أسماء الطرفين، ووصف العقار، وقيمة الإيجار وشروط الدفع، وتفاصيل التأمين، ومدة العقد، وتوزيع مسؤوليات الصيانة. قد تكون العقود الخطية مطلوبة لأنواع أو مدد معينة من عقود الإيجار.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي التزامات المالك فيما يتعلق بالصيانة والإصلاحات في دولة الإمارات؟
يُطلب من المؤجرين في دولة الإمارات عموماً الحفاظ على العقارات المؤجرة في حالة صالحة للسكن، مع ضمان سلامة الهيكل الإنشائي، والسباكة، والأنظمة الكهربائية، والخدمات الأساسية. يجب توثيق توزيع مسؤوليات الصيانة بين المالك والمستأجر بوضوح في عقد الإيجار.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد رسوم التأخير والغرامات المتعلقة بالعقارات المؤجرة في دولة الإمارات؟
تضع دولة الإمارات قواعد محددة بشأن رسوم التأخير والغرامات المترتبة على تأخر سداد الإيجار. قد تشمل هذه القواعد فترات سماح إلزامية، وسقفاً لقيمة رسوم التأخير، وقيوداً على فرض فوائد. يجب أن تكون بنود رسوم التأخير منصوصاً عليها بوضوح في عقد الإيجار وأن تمتثل للوائح المحلية لتكون قابلة للتنفيذ.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي الإفصاحات العقارية التي يلتزم المؤجرون بتقديمها في دولة الإمارات؟
يجب على المؤجرين في دولة الإمارات الإفصاح عن المعلومات ذات الصلة بالعقار للمستأجرين المحتملين قبل توقيع عقد الإيجار. تشمل الإفصاحات المطلوبة عادةً العيوب الجوهرية المعروفة، والمخاطر البيئية، وتاريخ الأضرار السابقة، وأي ظروف قد تؤثر على استخدام المستأجر للعقار وانتفاعه به.
اقرأ الدليل الكامل📬 احصل على إشعارات عند تغيير هذه القوانين
سنرسل إليك رسائل بريد إلكتروني عند تحديث قوانين المالك والمستأجر في لا بريد عشوائي — فقط تغييرات القوانين.
