الإفصاحات المطلوبة لملاك العقارات في الإمارات
فهم متطلبات الإفصاح، والتحقق من صك الملكية، والمتطلبات المسبقة لنظامي إيجاري وتوثيق لملاك العقارات في الإمارات.
إخلاء المسؤولية القانونية
هذا المحتوى مخصص لأغراض معلوماتية وتعليمية عامة فقط. ولا يشكل استشارة قانونية ولا ينبغي الاعتماد عليه كاستشارة. تتغير القوانين بشكل متكرر، لذا يرجى دائماً التحقق من اللوائح الحالية واستشارة محامٍ مرخص في ولايتك القضائية للحصول على مشورة خاصة بحالتك. Landager هي منصة لإدارة العقارات وليست شركة محاماة.آخر تحديث للمعلومات: May 2026.
على عكس الولايات المتحدة حيث يجب على الملاك تقديم ملاحق محددة بخصوص طلاء الرصاص أو الأسبستوس، تتعامل دولة الإمارات العربية المتحدة مع التحقق من الملكية والعقود من خلال أنظمة التسجيل الحكومية الإلزامية - وأهمها نظام إيجاري في دبي ونظام توثيق في أبوظبي. تتحقق هذه الأنظمة من الوضع القانوني للعقار بدلاً من أن تكون منصة للإفصاح عن العيوب.
التحقق المفروض عبر النظام
تفرض عملية إنشاء عقد إيجار ملزم قانوناً في الإمارات بطبيعتها شفافية فيما يتعلق بملكية العقار وصلاحية العقد من خلال إيجاري (دبي) وتوثيق (أبوظبي)، على الرغم من أن هذه الأنظمة لا تُستخدم للإفصاح عن العيوب المادية للعقار.
- التحقق من صك الملكية: لا يمكن للمستأجر (أو وسيطه) تسجيل عقد في إيجاري دون صك ملكية العقار ونسخة من جواز سفر المالك/الهوية الإماراتية. يتحقق نظام دائرة الأراضي والأملاك (DLD) من أن الشخص الذي يعرض الإيجار هو المالك الفعلي للعقار.
- تفاصيل العقار: يقوم النظام بتثبيت رقم الموقع المحدد، ورقم موقع ديوا (الكهرباء والماء)، والاستخدام المخصص للعقار (سكني مقابل تجاري). وهذا يمنع المالك من تأجير مستودع تجاري كشقة سكنية بشكل غير قانوني.
الإفصاح عن بيع العقار
إذا قرر مالك في الإمارات بيع عقار مشغول بمستأجر، فيجب عليه الإفصاح عن هذا الالتزام للمشتري. والأهم من ذلك، فيما يتعلق بالمستأجر:
- إن بيع العقار لا ينهي عقد الإيجار (قانون دبي رقم 26 لسنة 2007، المادة 28). يرث المالك الجديد المستأجر بنفس شروط العقد تماماً.
- إذا رغب المالك الجديد في إخلاء المستأجر للاستخدام الشخصي أو البيع:
- في دبي: بموجب القانون رقم 33 لسنة 2008، يجب على المالك إرسال إشعار مدته 12 شهراً عن طريق الكاتب العدل أو البريد المسجل.
- في أبوظبي: بموجب القانون رقم 20 لسنة 2006، يجب على الطرف الذي لا يرغب في التجديد تقديم إشعار كتابي قبل شهرين من تاريخ انتهاء عقد الإيجار للعقارات السكنية.
- لا يمكن للمالك الجديد ببساطة مطالبة المستأجر بالمغادرة فوراً لمجرد انتقال الملكية.
الإفصاح عن العيوب الجوهرية و "حسن النية"
يرتكز القانون الإماراتي على مبادئ حسن النية (المادة 246 من القانون المدني). وبدلاً من بيان إفصاح رسمي، يفرض القانون "حالة" العقار و"صلاحيته للاستخدام".
- بموجب قانون دبي رقم 26 لسنة 2007 (المادة 15) وقانون أبوظبي رقم 20 لسنة 2006 (المادة 8)، يجب على الملاك تسليم العقار في حالة مناسبة للاستخدام المقصود منه.
- يوفر القانون المدني الإماراتي (القانون رقم 5 لسنة 1985) ضماناً ضد العيوب الخفية. وتُلزم المادة 772 المؤجر بالمسؤولية عن العيوب التي تمنع أو تقلل من الاستمتاع، وتسمح المادة 773 للمستأجر بطلب فسخ العقد أو تخفيض الإيجار.
- يمنح الفشل في معالجة المشكلات الرئيسية (مثل الفيضانات المزمنة أو العيوب الإنشائية الخطيرة) المستأجر أسباباً لطلب حكم من مركز فض المنازعات الإيجارية (RDSC) في دبي أو دائرة القضاء بأبوظبي (ADJD) لفسخ العقد أو تخفيض الإيجار. لا يمكن للمستأجرين إنهاء العقد من جانب واحد بسبب عدم الإفصاح دون حكم قضائي ما لم يوافق المالك.
إفصاحات إدارة العقارات والوسطاء
إذا كان مدير الأملاك أو الوسيط العقاري يتصرف نيابة عن المالك:
- في دبي، يجب أن يحمل الوسيط رخصة سارية من مؤسسة التنظيم العقاري (RERA) ورقم تسجيل وسيط (BRN).
- يجب عليهم الإفصاح عن رسوم الوكالة (العمولة) مسبقاً. العرف السائد في سوق دبي هو أن يدفع المستأجر عمولة وكالة بنسبة 5% عند توقيع العقد بنجاح، على الرغم من أن ذلك قابل للتفاوض.
حافظ على امتثالك من خلال إدارة صكوك الملكية، ونسخ جوازات السفر، وتفاصيل وسطاء "ريرا" في مكان واحد آمن مع خزنة المستندات المركزية في لاندجر (Landager).
المصادر والمراجع الرسمية
الأسئلة الشائعة
▶ما هي الإفصاحات العقارية التي يلتزم المؤجرون بتقديمها في دولة الإمارات؟
يجب على المؤجرين في دولة الإمارات الإفصاح عن المعلومات ذات الصلة بالعقار للمستأجرين المحتملين قبل توقيع عقد الإيجار. تشمل الإفصاحات المطلوبة عادةً العيوب الجوهرية المعروفة، والمخاطر البيئية، وتاريخ الأضرار السابقة، وأي ظروف قد تؤثر على استخدام المستأجر للعقار وانتفاعه به.
▶ما هي القوانين الرئيسية المنظمة للعلاقة بين المالك والمستأجر في دولة الإمارات العربية المتحدة؟
يخضع سوق العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة للتشريعات على مستوى كل إمارة. تمتلك دبي وأبوظبي أنظمة تسجيل متطورة للغاية توفر حماية قانونية قوية لكلا الطرفين. يتناول هذا الدليل متطلبات الامتثال الأساسية لملاك العقارات والمؤجرين.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي الإجراءات القانونية لإخلاء العقار بالنسبة للمؤجرين في دولة الإمارات؟
تتطلب عملية الإخلاء في دولة الإمارات التزام المؤجرين بالإجراءات القانونية الرسمية. تشمل الأسباب القانونية المشروعة عادةً عدم سداد الإيجار، أو مخالفة شروط عقد الإيجار، أو رغبة المالك في استخدام العقار لأغراضه الشخصية. يجب على المؤجرين تقديم إخطار خطي رسمي، ومنح فترات التصحيح المطلوبة، وقد يتطلب الأمر الحصول على حكم من المحكمة أو اللجنة القضائية المختصة. يُحظر عموماً اللجوء إلى الإخلاء الذاتي.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي حدود وضوابط زيادة الإيجار في دولة الإمارات؟
تضع دولة الإمارات قواعد محددة تنظم متى وكيف يمكن للمؤجرين زيادة الإيجار. قد تشمل هذه القواعد سقفاً لنسبة الزيادة، وفترات إخطار دنيا، وقيوداً على تكرار الزيادة. يجب على المؤجرين الامتثال لجميع اللوائح المعمول بها عند رفع الإيجار في عقود الإيجار القائمة.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد تأمين الضمان ومواعيد استرداده في دولة الإمارات؟
توجد في دولة الإمارات قواعد تنظم قيمة تأمين الضمان الذي يمكن للمؤجرين طلبه، وكيفية الاحتفاظ به أو حمايته، والجدول الزمني لإعادته بعد انتهاء عقد الإيجار. يجب على المؤجرين تقديم كشوف مفصلة بأي استقطاعات والالتزام بجميع المواعيد النهائية القانونية لتجنب التعرض للغرامات.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي المتطلبات الإلزامية لعقود الإيجار في دولة الإمارات؟
يجب أن تتوافق عقود الإيجار في دولة الإمارات مع القوانين الوطنية والمحلية المعمول بها. تشمل العناصر المطلوبة عادةً أسماء الطرفين، ووصف العقار، وقيمة الإيجار وشروط الدفع، وتفاصيل التأمين، ومدة العقد، وتوزيع مسؤوليات الصيانة. قد تكون العقود الخطية مطلوبة لأنواع أو مدد معينة من عقود الإيجار.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي التزامات المالك فيما يتعلق بالصيانة والإصلاحات في دولة الإمارات؟
يُطلب من المؤجرين في دولة الإمارات عموماً الحفاظ على العقارات المؤجرة في حالة صالحة للسكن، مع ضمان سلامة الهيكل الإنشائي، والسباكة، والأنظمة الكهربائية، والخدمات الأساسية. يجب توثيق توزيع مسؤوليات الصيانة بين المالك والمستأجر بوضوح في عقد الإيجار.
اقرأ الدليل الكامل▶ما هي قواعد رسوم التأخير والغرامات المتعلقة بالعقارات المؤجرة في دولة الإمارات؟
تضع دولة الإمارات قواعد محددة بشأن رسوم التأخير والغرامات المترتبة على تأخر سداد الإيجار. قد تشمل هذه القواعد فترات سماح إلزامية، وسقفاً لقيمة رسوم التأخير، وقيوداً على فرض فوائد. يجب أن تكون بنود رسوم التأخير منصوصاً عليها بوضوح في عقد الإيجار وأن تمتثل للوائح المحلية لتكون قابلة للتنفيذ.
اقرأ الدليل الكامل📬 احصل على إشعارات عند تغيير هذه القوانين
سنرسل إليك رسائل بريد إلكتروني عند تحديث قوانين المالك والمستأجر في لا بريد عشوائي — فقط تغييرات القوانين.
