Késedelmi díjak és késedelmi kamat Magyarországon

Mivel az elsődleges irányadó jogszabály, a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) 2014. március 15-én lépett hatályba, a magyarországi bérlők, akik elmulasztják a lakbérfizetést, pénzügyi elrettentéssel szembesülnek: vagy a bérleti szerződésben kifejezetten rögzített szerződéses kötbérrel, vagy a törvényes késedelmi kamat védőhálójával. A Polgári Törvénykönyv 6:189. § (1) bekezdése szerint a pénztartozás késedelmes fizetése esetén fizetendő kötbér megfizetése mentesíti a bérlőt a törvényes késedelmi kamat megfizetése alól. A határidők betartását szigorúan ellenőrzik, és akár egyetlen hónapnyi elmaradt lakbér is súlyos jogi következményekkel járhat.

Szerződéses kötbér

A pontos fizetés biztosításának leghatékonyabb módja Magyarországon az, ha szigorú, kifejezett kötbérzáradékot foglalnak a lakásbérleti szerződésbe.

Mivel Magyarországon a szerződési szabadság elve érvényesül, a bérbeadók gyakran alkalmaznak napi átalánydíjat vagy százalékos alapú büntetést a fizetési határidő lejárta utáni pillanattól kezdve.

Egy standard budapesti intézményi bérleti szerződés gyakran előírja:

• Napi kötbér: A bérlőnek meghatározott összeget (pl. 2000-5000 Ft) vagy meghatározott százalékot (pl. a fennálló bérleti díj 0,1-0,5%-át) kell fizetnie minden egyes késedelmes nap után.

Ezek a büntetések jogilag érvényesek, amennyiben a polgári bíróság nem tekinti őket "túlzónak vagy uzsorás jellegűnek". A 6:188. § szerint a túlzott mértékű kötbért a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti. A bérbeadók általában korlátozzák a napi kötbérek felhalmozódását (pl. "maximum 30 napig"), mivel ha a kötbér összege jelentősen meghaladja a tényleges lakbér összegét, a bíró tisztességtelen kereskedelmi gyakorlat miatt érvénytelenítheti a záradékot.

Törvényes késedelmi kamat

Ha a bérbeadó elfelejtett konkrét napi kötbért beleírni a szerződésbe, akkor sem marad védelem nélkül. A magyar Polgári Törvénykönyv (6:155. §) automatikusan feljogosítja a bérbeadót arra, hogy törvényes késedelmi kamatot követeljen a késedelem első napjától kezdve, feltéve, hogy késedelmes fizetésre vonatkozó szerződéses kötbért nem alkalmaztak (6:189. § (1) bekezdés).

Magánszemélyek (B2C vagy C2C lakásbérleti szerződések) esetében a törvényes késedelmi kamatláb közvetlenül a jegybanki alapkamatlábhoz kötődik.

• A kamatláb: A bérbeadó a Magyar Nemzeti Bank (MNB) által közzétett jegybanki alapkamatot számíthatja fel, amely a késedelem naptári félévének első napján volt érvényben.
• A kereskedelmi bérleti szerződésektől eltérően a lakásbérleti késedelmi kamat nem teszi lehetővé a bérbeadó számára, hogy önkényesen további 8 százalékpontot adjon hozzá.

Bár az MNB alapkamatának nyomon követése néhány száz forint kamat kiszámításához adminisztratív terhet jelent, a felszámítás jogi lehetősége erős pszichológiai elrettentő erőt képvisel.

A nem fizetett lakbér felgyorsított következményei

Magyarországon a bérbeadó nem vár hónapokat a késedelmi díjak beszedésével; azokat a kilakoltatás felgyorsítására használja fel.

Ha a lakbér vagy a rezsi (közüzemi díjak) nem érkeznek be időben, az 1993. évi LXXVIII. törvény (25. §) szerinti eljárás felgyorsul:

1. Az utolsó figyelmeztetés: A bérbeadónak hivatalos, írásbeli felszólító levelet kell küldenie (Felszólító levél) ajánlott postai küldeményként, amelyben részletezi a pontos tartozást (alapbér + alkalmazandó késedelmi díjak vagy kamat), és 8 napos türelmi időt biztosít a bérlőnek az egyenleg rendezésére.
2. Felmondás: Ha a 8 napos időszak fizetés nélkül telik el, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondhatja a szerződést. Az 1993. évi LXXVIII. törvény 25. § (2) bekezdése szerint a felmondás a késedelem hónapját követő hónap utolsó napján lép hatályba, és a felmondási időnek legalább 15 napnak kell lennie.
3. A közjegyzői okirat végrehajtása: Ha a bérbeadó a bérleti szerződés kezdetén sikeresen szerzett egy közjegyzői nyilatkozatot a kiköltözésről, azonnal bemutathatja a felmondás igazolását a közjegyzőnek, és teljesen megkerülheti a bíróságokat, heteken belül végrehajtókat küldve a nem fizető bérlő kilakoltatására.

Levonások az óvadékból

Ha a bérlő késik, a bérbeadók gyakran élnek azzal a jogukkal, hogy az elmaradt lakbért és a felhalmozott napi késedelmi díjakat közvetlenül az óvadékból (kaució) vonják le. A bérbeadó ezután hivatalos felszólítást küldhet, amelyben felszólítja a bérlőt az óvadék "feltöltésére" vagy eredeti értékére való visszaállítására. Bár sok bérleti szerződés ezt 15 napon belül előírja, ez inkább szerződéses megállapodás, mint törvényi előírás. Az óvadék feltöltésének elmulasztásából eredő kilakoltatásnak továbbra is be kell tartania a lakásügyi törvényben meghatározott kötelező értesítési és felmondási időszakokat.

A hátralékok és a késedelmi kamat automatizálása

A napi átalánydíjak kiszámítása vagy az MNB változó alapkamatának követése a késedelmi kamat számításához frusztráló adminisztratív akadályt jelent. Továbbá, ha nem küld jogilag tökéletes, 8 napos felszólító levelet, az meghiúsíthatja a gyorsított kilakoltatást. A Landager teljesen automatizálja ezt a folyamatot – azonnal azonosítja a késedelmes fizetéseket, és automatikusan generál jogilag megfelelő, pontosan kiszámított kötbérszámlákat és PDF felszólító leveleket, amelyek tökéletesen igazodnak a magyar törvényi előírásokhoz.

Vissza a Magyarországi bérbeadó-bérlő jogi áttekintéshezElőnézet nem elérhető.