Karbantartási kötelezettségek magyarországi bérlemények esetén

A karbantartási feladatok megosztása Magyarországon, amelyet elsősorban a Polgári Törvénykönyv (2013. évi V. törvény) és a Lakástörvény (1993. évi LXXVIII. törvény) szabályoz, a bérbeadó lakhatásra alkalmas ingatlan biztosítására vonatkozó kötelezettsége és a bérlő lakókörnyezetének megóvásáért viselt felelőssége közötti egyensúlyt hivatott megteremteni. Mivel a Polgári Törvénykönyv lehetővé teszi a felek számára a karbantartási feltételek szabad megállapodását, a bérleti szerződésbe foglalt konkrét rendelkezések szinte minden esetben meghatározzák a javítási viták kimenetelét. Konkrét megállapodás hiányában a Lakástörvény alapértelmezett szabályai érvényesek.

A bérbeadó alapvető kötelezettségei

Amennyiben nincs olyan konkrét szerződéses rendelkezés, amely a terheket áthárítaná, a magyar Lakástörvény (10. § (1) bekezdés) kimondja, hogy a bérbeadó elsődlegesen felelős azért, hogy az épület és annak központi berendezései megfeleljenek a rendeltetésszerű használat követelményeinek.

Ez a pénzügyi és adminisztratív terhet a bérbeadóra hárítja a következőkért:

• Jelentős szerkezeti javítások: Az épület szerkezetének karbantartása, beleértve a tetőbeázást, omladozó falazatot vagy alapozási problémákat.
• Központi épületrendszerek: Az épület központi berendezéseinek meghibásodása, mint például a falakon belüli elsődleges elektromos hálózat, központi vízhálózat vagy az egész épületet ellátó központi fűtési rendszerek.
• Pótlás és Csere: A Lakástörvény 13. § (1) bekezdése értelmében a bérbeadó felelős a lakás berendezéseinek (például gázkazán/cirkó, HVAC egységek vagy beépített készülékek) pótlásáért vagy cseréjéért, ha azok már nem javíthatók.

A Polgári Törvénykönyv (6:332. § (1) bekezdés) értelmében a bérbeadónak biztosítania kell, hogy az ingatlan a bérleti időszak alatt végig alkalmas legyen a rendeltetésszerű használatra. Ha a bérbeadó felelősségi körébe tartozó jelentős hiba merül fel, a bérlőnek haladéktalanul értesítenie kell őt.

A bérlő felelősségei

A bérlő felelős a lakás belső terének folyamatos karbantartásáért és felújításáért.

A törvény (Lakástörvény, 13. § (1) bekezdés) szerint, hacsak a szerződés másként nem rendelkezik, a bérlőnek kell finanszíroznia és elvégeznie:

• Karbantartás és felújítás (javítás): A lakás belső burkolatainak, ajtóinak, ablakainak és berendezéseinek (beleértve a kazánokat és készülékeket) karbantartási és javítási költségei.
• Rendszeres karbantartás: A szokásos tisztaság fenntartása és a penész megelőzése megfelelő szellőztetéssel.
• Gondatlanságból eredő károk: Ha egy ablak belülről betörik, vagy egy forró edény megégeti a konyhapultot, a bérlőnek azonnal, saját költségén kell kijavítania a kárt.

Annak elkerülése érdekében, hogy vita alakuljon ki a „karbantartás/javítás” (bérlő) és a „csere” (bérbeadó) közötti alapértelmezett jogi különbségről, a magas színvonalú magyar bérleti szerződések gyakran esetenkénti pénzügyi felső határt alkalmaznak. Egy gyakori záradék kimondja, hogy a bérlő felelős minden olyan egyedi javítás megszervezéséért és kifizetéséért, amelynek költsége nem haladja meg a 10 000 – 20 000 HUF összeget (kb. 25–50 €). Ha egy javítás meghaladja ezt az összeget, vagy teljes cserét igényel, a bérbeadó fedezi a költséget.

Közös Költség (Közös Költség)

Az épület közös tereinek (folyosók, liftek, lépcsőházi világítás, szemétszállítás) karbantartását a Közös Költség fedezi.

A Társasházi törvény (2003. évi CXXXIII. törvény, 24. § (1) bekezdés) értelmében a közös költségek jogilag az ingatlan tulajdonosának (a bérbeadónak) felelőssége. Bár Magyarországon általános gyakorlat, hogy a bérbeadó ezeket a költségeket a bérleti szerződésen keresztül áthárítja a bérlőre, jogi különbség van a Felújítási Alap tekintetében.

A közös költség felújítási alapra eső része tőkeberuházás az ingatlanba. Jogilag ez a tulajdonos felelőssége marad, és nem hárul át alapértelmezetten a bérlőre, hacsak a bérleti szerződésben kifejezetten és érvényesen át nem ruházták rá. Ha az épület nagyszabású tőkeberuházásokat (például új liftet) hajt végre, a bérbeadó általában tulajdonosként viseli a felújítási alap többletét.

Felújítások és átalakítások

A bérlőknek általában tilos az ingatlan szerkezetét vagy esztétikáját megváltoztatniuk a bérbeadó kifejezett, írásbeli engedélye nélkül.

Ha a bérlő új színre szeretné festeni a falakat vagy mennyezeti ventilátort szeretne felszerelni, és a bérbeadó ehhez hozzájárul, a költségeket általában a bérlő viseli. Fontos, hogy a magyar Polgári Törvénykönyv szerint, hacsak másként nem állapodtak meg, a bérlő köteles az ingatlant az eredeti állapotába visszaállítani a kiköltözéskor (ami azt jelenti, hogy a falakat vissza kell festeni az eredeti fehér színre).

Karbantartási folyamatok egyszerűsítése

A homályos bérleti szerződések keserű vitákhoz vezetnek arról, ki fizessen egy eldugult WC-ért vagy egy elromlott mosógépért. A kristálytiszta pénzügyi küszöbértékek (pl. 15 000 HUF alatti javítások) meghatározása a karbantartási viták 95%-át megelőzi. A Landager leegyszerűsíti a magyar ingatlankezelést azáltal, hogy lehetővé teszi a bérlők számára, hogy fotókkal dokumentált karbantartási kérelmeket nyújtsanak be közvetlenül az alkalmazáson keresztül, miközben a bérbeadók azonnal automatikusan generálhatják a javítási küszöbérték-számlákat, biztosítva a gyors megoldást és a számlázási zavarok elkerülését.

Vissza a Magyarországi bérbeadói-bérlői jogszabályok áttekintéseElőnézet nem elérhető oldalra.