Podwyżki czynszu komercyjnego i indeksacja w Polsce

Zgodnie z polskim Kodeksem cywilnym (Kodeks cywilny), który wszedł w życie 1 stycznia 1965 r., podwyżki czynszu w najmie komercyjnym (B2B) nie podlegają restrykcyjnej „Ustawie o ochronie praw lokatorów”. Zamiast tego rządzą się zasadą swobody umów (Art. 353¹ KC), co pozwala stronom na negocjowanie precyzyjnych wzorów matematycznych dotyczących korekt czynszu.

1. Roczna indeksacja (Waloryzacja)

W przeciwieństwie do najmów mieszkaniowych, które często wymagają formalnego okresu wypowiedzenia w celu podwyższenia czynszu, najmy komercyjne w Polsce zazwyczaj charakteryzują się automatyczną indeksacją:

• Mechanizm: Czynsz jest korygowany corocznie na podstawie inflacji bez konieczności zawierania aneksu czy nowej umowy. Zgodnie z Art. 358¹ § 2 KC, strony mogą zastrzec, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości (takiego jak wskaźniki GUS lub HICP).
• Okres wypowiedzenia: Chociaż Art. 685¹ KC przewiduje ustawowe prawo wynajmującego do podwyższenia czynszu poprzez wypowiedzenie z miesięcznym wyprzedzeniem (na koniec miesiąca kalendarzowego), dotyczy to podwyżek uznaniowych. Klauzule indeksacyjne w umowach najmu zazwyczaj działają automatycznie bez wymogu wypowiedzenia, jeśli tak określono w umowie.
• Data wejścia w życie: Indeksacja następuje zazwyczaj w pierwszym lub drugim kwartale (zazwyczaj po opublikowaniu wskaźnika inflacji za rok poprzedni).
• Klauzula Ratchet: Standardową praktyką jest dołączanie klauzuli „Ratchet”, stanowiącej, że jeśli wskaźnik inflacji jest ujemny (deflacja), czynsz pozostaje na obecnym poziomie i nie ulega obniżeniu.

2. Klauzule walutowe i wskaźniki (EUR vs. PLN)

Unikalną cechą polskiego rynku komercyjnego klasy A jest stosowanie walut obcych:

• Najmy denominowane w EUR: Większość międzynarodowych funduszy i deweloperów biurowych (zwłaszcza w Warszawie) ustala czynsz bazowy w euro (EUR), aby zabezpieczyć się przed inflacją i wahaniami kursów walut. Umowy te zazwyczaj korzystają ze wskaźnika HICP (Harmonised Index of Consumer Prices) publikowanego przez Eurostat dla strefy euro.
• Najmy denominowane w PLN: Mniejsze lokalne centra handlowe i starsze biurowce często korzystają z polskiego złotego (PLN). Umowy te zazwyczaj stosują roczny średni wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych GUS (Główny Urząd Statystyczny).
• Płatność i przeliczenie: Nawet jeśli czynsz jest wyrażony w EUR, płatność zazwyczaj następuje w PLN. Zgodnie z Art. 358 § 2 KC, wartość waluty obcej jest określana według średniego kursu NBP z dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne, chyba że umowa lub przepis prawny stanowi inaczej. Dla celów podatkowych przeliczenie następuje według kursu NBP z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego dzień powstania obowiązku podatkowego, zgodnie z Art. 31a Ustawy o VAT.

3. Czynsz od obrotu (Turnover Rent)

W sektorze handlowym (galerie handlowe) czynsz jest często podzielony na dwa składniki:

• Czynsz bazowy: Stała miesięczna kwota za metr kwadratowy.
• Czynsz od obrotu: Procent od miesięcznego obrotu netto najemcy (np. 5-10%). Najemca płaci wyższą z dwóch kwot: czynsz bazowy lub czynsz od obrotu.
• Prawa do audytu: Umowy te przyznają wynajmującemu prawo do audytu dokumentacji finansowej najemcy i wymagają od najemcy korzystania z certyfikowanych systemów sprzedażowych (POS) zintegrowanych z systemem raportowania wynajmującego.

Powrót do Przeglądu przewodnika po prawie handlowymPodgląd niedostępny.