Wymogi informacyjne i badanie due diligence B2B w Polsce
Zrozumienie weryfikacji Księgi Wieczystej (EKW), rękojmi za wady na podstawie art. 664 KC oraz alokacji ryzyk związanych z pozwoleniami administracyjnymi w polskich najmach komercyjnych.
Zastrzeżenie Prawne
Niniejsza treść ma charakter wyłącznie ogólnoinformacyjny i edukacyjny. Nie stanowi porady prawnej i nie należy się na nią powoływać. Prawo często się zmienia – zawsze weryfikuj aktualne przepisy i skonsultuj się z licencjonowanym prawnikiem w swojej jurysdykcji, aby uzyskać poradę dotyczącą Twojej konkretnej sytuacji. Landager to platforma do zarządzania nieruchomościami, a nie kancelaria prawna.Informacje ostatnio zweryfikowane: April 2026.
Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych (B2B) stosunki prawne reguluje przede wszystkim Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 662 KC, wynajmujący jest zobowiązany wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Nie istnieją odrębne, specyficzne "przepisy o wymogach informacyjnych B2B" poza tymi ogólnymi postanowieniami, chociaż najemcy komercyjni zazwyczaj przeprowadzają audyty prawne i techniczne.
1. Due Diligence prawne: Księgi Wieczyste (EKW)
Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości odbywa się za pośrednictwem Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Najemcy przeglądają EKW, aby zrozumieć sytuację prawną nieruchomości:
- Dział III (Prawa, roszczenia i ograniczenia): Ujawnia ograniczenia w rozporządzaniu, prawa osób trzecich oraz wszelkie toczące się postępowania egzekucyjne. Aby zabezpieczyć się przed wcześniejszym rozwiązaniem umowy w przypadku sprzedaży nieruchomości, najemcy komercyjni często wpisują swoje prawo najmu w tym dziale.
- Dział IV (Hipoteka): Zawiera listę wszystkich obciążeń finansowych. Polskie prawo nie wymaga "zgody banku" na zawarcie umowy najmu. Aby chronić długoterminowy najem przed wypowiedzeniem przez nowego właściciela po licytacji komorniczej lub sprzedaży egzekucyjnej, najemca powinien zadbać o to, by umowa najmu miała "datę pewną" i została prawidłowo wpisana w Dziale III EKW, zamiast polegać na zgodzie banku.
2. Rękojmia i odpowiedzialność za wady (Art. 664 KC)
Polski Kodeks cywilny (Art. 664) ustanawia ustawową rękojmię za wady rzeczy najętej:
- Wady fizyczne: Jeżeli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku (np. niewystarczająca moc przyłączeniowa, nieszczelności konstrukcyjne lub awaria systemów HVAC), najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady.
- Prawo do wypowiedzenia: Jeżeli wada całkowicie uniemożliwia korzystanie z lokalu lub jeżeli wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunie wady w odpowiednim czasie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym).
3. Pozwolenia administracyjne i standard „Shell & Core”
Na polskim rynku większość powierzchni biurowych i magazynowych oddawana jest w standardzie Shell & Core. Alokacja ryzyka dotyczącego pozwoleń administracyjnych jest kluczowym punktem informacyjnym:
- Zoning (MPZP): Wynajmujący powinien ujawnić status Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), aby upewnić się, że planowana działalność najemcy (np. składowanie chemikaliów lub ciężka produkcja) jest dozwolona w danej lokalizacji.
- Sanepid i Straż Pożarna (PSP): Podczas gdy wynajmujący zapewnia, że konstrukcja budynku spełnia ogólne normy przeciwpożarowe, najemca jest zazwyczaj odpowiedzialny za uzyskanie specyficznych zgód sanitarnych (Sanepid) lub pozwoleń związanych ze swoim konkretnym wykończeniem (fit-out).
Powrót do Przeglądu przewodnika po prawie handlowym.
Źródła i oficjalne odniesienia
📬 Otrzymuj powiadomienia, gdy te przepisy się zmienią
Wyślemy Ci e-mail, gdy zaktualizują się przepisy dotyczące najmu w Bez spamu — tylko zmiany w prawie.
