Wymogi informacyjne i należyta staranność B2B w Polsce

Na polskim rynku najmu mieszkaniowego stosunki prawne reguluje przede wszystkim Kodeks cywilny (Art. 659–692) oraz bezwzględnie obowiązujące przepisy Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Ustawa o ochronie praw lokatorów). Zgodnie z art. 662 KC, wynajmujący jest zobowiązany wydać lokal w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać go w takim stanie, z zastrzeżeniem podziału obowiązków konserwacyjnych określonych w prawie mieszkaniowym.

1. Due Diligence prawne: Księgi Wieczyste (EKW)

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości odbywa się za pośrednictwem Elektronicznych Ksiąg Wieczystych (EKW). Najemcy przeglądają EKW, aby zrozumieć sytuację prawną nieruchomości:

• Dział III (Prawa, roszczenia i ograniczenia): Ujawnia ograniczenia w rozporządzaniu, prawa osób trzecich (takie jak dożywocie) oraz wszelkie toczące się postępowania egzekucyjne.
• Dział IV (Hipoteka): Zawiera listę wszystkich obciążeń finansowych. Chociaż hipoteki nie uniemożliwiają zawarcia umowy najmu, wskazują na kondycję finansową właściciela nieruchomości i potencjalne ryzyka w przypadku egzekucji.

2. Rękojmia i odpowiedzialność za wady (Art. 664 KC)

Polski Kodeks cywilny (Art. 664) ustanawia ustawową rękojmię za wady rzeczy najętej:

• Wady fizyczne: Jeżeli lokal ma wady, które ograniczają jego przydatność do umówionego użytku (np. awaria ogrzewania, nieszczelności konstrukcyjne lub wadliwe okablowanie), najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wady.
• Prawo do wypowiedzenia: Jeżeli wada całkowicie uniemożliwia korzystanie z lokalu lub jeżeli wynajmujący nie usunie zgłoszonej wady w odpowiednim terminie, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (ze skutkiem natychmiastowym).

3. Wymogi dotyczące najmu okazjonalnego i obowiązki konserwacyjne

Zgodność z przepisami dotyczącymi najmu mieszkaniowego w Polsce w dużej mierze opiera się na Ustawie o ochronie praw lokatorów, która nakłada określone protokoły dotyczące zawierania umów najmu i utrzymania nieruchomości:

• Najem okazjonalny (Najem okazjonalny): Aby ograniczyć ryzyko eksmisji, wynajmujący zazwyczaj stosują format określony w Art. 19a Ustawy. Wymaga to od najemcy dostarczenia: (a) notarialnego oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, (b) wskazania alternatywnego adresu zamieszkania do relokacji oraz (c) pisemnej zgody właściciela tego alternatywnego adresu.
• Utrzymanie i naprawy (Art. 6b): Prawo przewiduje obowiązkowy podział obowiązków. Wynajmujący odpowiada za konstrukcję budynku i główne instalacje (woda, gaz, prąd, ogrzewanie). Najemca odpowiada za drobne naprawy, malowanie oraz utrzymanie podłóg, okien i wyposażenia wewnętrznego.
• Ujawnienie charakterystyki energetycznej: Od 28 kwietnia 2023 r. wynajmujący muszą dostarczyć Świadectwo charakterystyki energetycznej w momencie zawierania umowy najmu. Brak dostarczenia tego dokumentu może skutkować grzywną w wysokości do 5 000 PLN.

Spory związane z najmem mieszkaniowym rozpatrywane są przez sądy powszechne, z uwzględnieniem szczególnych ochron przysługujących najemcom na mocy Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Powrót do Przeglądu przewodnika po prawie handlowymPodgląd niedostępny.