Комерційна оренда в Україні: вимоги, умови, нотаріус

Юридична база оренди комерційної нерухомості в Україні регулюється насамперед Цивільним кодексом України. Після скасування Господарського кодексу України 28 серпня 2025 року (Законом України № 4196-IX) Цивільний кодекс слугує основним регулятором для угод між суб'єктами господарювання (B2B). Складання цих угод вимагає суворого дотримання законодавчих вимог для забезпечення юридичної обов'язковості та визнання контракту податковими органами та судами.

1. Законодавча база та істотні умови

Після скасування Господарського кодексу комерційна оренда регулюється насамперед Цивільним кодексом. Згідно зі статтею 638 Цивільного кодексу України, договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов.

Істотні умови, необхідні для того, щоб договір вважався «укладеним», включають:

1. Об'єкт оренди: Договір повинен точно ідентифікувати майно (адреса, площа, план приміщення) (ст. 759 ЦКУ).
2. Орендна плата: Розмір орендної плати та порядок її сплати (ст. 762 ЦКУ).

Хоча сторони можуть договірно погодити вартість майна, амортизаційні відрахування та умови відновлення, ці положення більше не є загальними статутними «істотними умовами» для приватної B2B оренди в рамках Цивільного кодексу, якщо інше не передбачено спеціальним законодавством (наприклад, для державної або комунальної власності). Недосягнення згоди щодо статутних істотних умов (Об'єкт та Орендна плата) може призвести до визнання договору «неукладеним» згідно зі статтею 638 Цивільного кодексу.

2. Обов'язкове нотаріальне посвідчення та реєстрація (Правило 3 років)

Українське законодавство встановлює суворі формальні вимоги залежно від тривалості оренди. Згідно зі статтею 793 Цивільного кодексу України, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (або її частини) має бути укладений у письмовій формі. Якщо термін оренди становить три роки або більше, договір підлягає:

1. Обов'язковому нотаріальному посвідченню: Договір має бути засвідчений нотаріусом (ст. 793, ч. 2 ЦКУ). Згідно зі статтею 220 Цивільного кодексу, недотримання вимог щодо обов'язкового нотаріального посвідчення робить договір нікчемним.
2. Державній реєстрації: Право користування (оренда) має бути зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (стаття 794 ЦКУ та Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Договори оренди на термін 3+ років, які не відповідають цим формальностям, є юридично нікчемними. Щоб уникнути значних витрат на нотаріальні послуги та державне мито, багато сторін вирішують укладати договори на термін 2 роки і 11 місяців, що вимагає лише простої письмової форми.

3. Корпоративні повноваження та згода третіх сторін

Для забезпечення виконання комерційної оренди сторони повинні перевірити корпоративні дозволи та дозволи третіх осіб:

• Корпоративні повноваження: Перевірте, чи має підписант (наприклад, директор) повноваження згідно зі Статутом компанії на укладення договору (ст. 92 ЦКУ). Статути деяких компаній вимагають згоди Загальних зборів акціонерів для значних правочинів.
• Згода іпотекодержателя: Якщо майно перебуває в іпотеці, орендодавець повинен отримати письмову згоду банку (іпотекодержателя) на передачу приміщення в оренду, якщо інше не передбачено іпотечним договором (стаття 12 Закону України "Про іпотеку"). Без такої згоди договір оренди може бути оскаржений.

Платформа Landager забезпечує безпечне середовище для створення та управління документацією щодо комерційної оренди, гарантуючи відповідність вимогам письмової форми в Україні завдяки використанню кваліфікованого електронного підпису (КЕП). Це забезпечує юридичну надійність B2B контрактів для аудиту або судового перегляду.

Далі: Керування об'єктом та обов’язки з технічного обслуговування в комерційній нерухомостіПопередній перегляд недоступний