Оренда комерційної нерухомості в Україні: Огляд правової бази

Ринок комерційної нерухомості в Україні (оренда офісів, складів, торгових площ) є значно складнішим і суворіше регульованим, ніж житловий сектор. Правові відносини між орендодавцями та орендарями комерційних приміщень регулюються Цивільним кодексом України (ЦКУ). Господарський кодекс України, який раніше забезпечував подвійну основу для цих угод, був скасований з 28 серпня 2025 року відповідно до Закону України № 4196-IX.

Ця зміна означає, що договори комерційної оренди тепер ґрунтуються на загальних та спеціальних положеннях Цивільного кодексу, вимагаючи ретельного складання для забезпечення відповідності всім основним діловим та податковим вимогам.

1. Основне регулювання: Цивільний кодекс України

Після скасування Господарського кодексу відносини між суб'єктами господарювання (юридичними особами, такими як ТОВ, або зареєстрованими фізичними особами-підприємцями – ФОП) регулюються Цивільним кодексом.

Ключовим для сторін є «Істотні умови договору». Згідно з Цивільним кодексом (статті 638, 759 та 762), істотними умовами для договору оренди є:

1. Предмет (об'єкт оренди).
2. Орендна плата (ціна).

Конкретний перелік з п'яти обов'язкових умов, які раніше вимагалися статтею 284 Господарського кодексу (включаючи амортизаційні відрахування та індексацію вартості майна), більше не є законодавчою вимогою для приватних B2B договорів, хоча сторони можуть включати їх добровільно для забезпечення ясності у довгострокових угодах.

2. Форма договору та нотаріальне посвідчення (правило 3 років)

Як і у випадку з житловою нерухомістю, форма комерційного договору суворо регламентована:

• Письмова форма є обов'язковою: Усі договори комерційної оренди, без винятку, потребують письмової форми та підписів уповноважених осіб.

• Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація: Згідно зі статтями 793 та 794 Цивільного кодексу України, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (або її окремої частини), укладений на строк три роки і більше, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та подальшій державній реєстрації права користування (оренди) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Щоб уникнути витрат на нотаріальні послуги та реєстрацію, переважна більшість комерційних договорів в Україні укладається на строк 2 роки і 11 місяців.

3. Переважне право орендаря

Комерційні орендарі, які належним чином виконували свої обов'язки, мають потужне законне переважне право на укладення договору оренди на новий строк (частина 1 статті 777 Цивільного кодексу України) або на викуп об'єкта у разі його продажу (частина 2 статті 777), за винятком державної або комунальної власності. Для реалізації цього права на продовження орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про свій намір укласти новий договір до закінчення терміну дії поточного (у строк, встановлений договором, або протягом розумного строку).

Власник може відмовити лише у разі, якщо він має намір використовувати приміщення виключно для власних потреб (або якщо є докази систематичних порушень з боку орендаря). Якщо власник відмовляє добросовісному орендарю, а потім здає приміщення комусь іншому протягом року, попередній орендар має право вимагати через суд передачі собі прав за новим договором та відшкодування збитків.

4. Документування стану приміщення (Акти приймання)

Для складів, офісів відкритого планування (open-space) з дорогою кліматичною технікою або торгових площ у торговельно-розважальних центрах (ТРЦ) підписання Акта приймання-передачі є критично важливим (стаття 795 Цивільного кодексу України). Тільки цей документ фіксує точний технічний стан приміщення, вказує на дефекти системи вентиляції до заїзду орендаря та містить показники промислових лічильників. Без нього орендар буде зобов'язаний повернути приміщення в «ідеальному» стані за рахунок власного ремонту, навіть якщо воно було отримане вже з пошкодженнями.

Термін оренди обчислюється з моменту підписання цього акта, якщо інше не передбачено договором (стаття 795 Цивільного кодексу України).

Електронна система документообігу Landager спеціально адаптована до жорстких вимог українського сектора B2B (бізнес для бізнесу). Платформа дозволяє компаніям та підприємцям безпечно створювати договори комерційної оренди з усіма обов’язковими бухгалтерськими та податковими реквізитами (включаючи формування рахунків-фактур та актів виконаних робіт за стандартами Держстату), надійно відстежувати терміни реалізації переважного права на продовження 35-місячних договорів та застосовувати кваліфікований електронний підпис (КЕП), необхідний для звітності перед податковими органами.

Далі: Гарантійні депозити в комерційній орендіПопередній перегляд недоступний