Оренда комерційної нерухомості в Україні: Огляд правової бази
Всебічний огляд ринку комерційної нерухомості в Україні, що охоплює регулювання Цивільним кодексом, типи оренди та...
Юридичне застереження
Цей контент призначений виключно для загальної інформаційної та освітньої мети. Він не є юридичною консультацією і не повинен на нього покладатися як на таку. Закони часто змінюються — завжди перевіряйте чинні норми та консультуйтеся з ліцензованим юристом у вашій юрисдикції щодо порад, специфічних для вашої ситуації. Landager — це платформа управління нерухомістю, а не юридична фірма.Інформація востаннє перевірена: May 2026.
Ринок комерційної нерухомості в Україні (оренда офісів, складів, торгових площ) є значно складнішим і суворіше регульованим, ніж житловий сектор. Правові відносини між орендодавцями та орендарями комерційних приміщень регулюються Цивільним кодексом України (ЦКУ). Господарський кодекс України, який раніше забезпечував подвійну основу для цих угод, був скасований з 28 серпня 2025 року відповідно до Закону України № 4196-IX.
Ця зміна означає, що договори комерційної оренди тепер ґрунтуються на загальних та спеціальних положеннях Цивільного кодексу, вимагаючи ретельного складання для забезпечення відповідності всім основним діловим та податковим вимогам.
1. Основне регулювання: Цивільний кодекс України
Після скасування Господарського кодексу відносини між суб'єктами господарювання (юридичними особами, такими як ТОВ, або зареєстрованими фізичними особами-підприємцями – ФОП) регулюються Цивільним кодексом.
Ключовим для сторін є «Істотні умови договору». Згідно з Цивільним кодексом (статті 638, 759 та 762), істотними умовами для договору оренди є:
- Предмет (об'єкт оренди).
- Орендна плата (ціна).
Конкретний перелік з п'яти обов'язкових умов, які раніше вимагалися статтею 284 Господарського кодексу (включаючи амортизаційні відрахування та індексацію вартості майна), більше не є законодавчою вимогою для приватних B2B договорів, хоча сторони можуть включати їх добровільно для забезпечення ясності у довгострокових угодах.
2. Форма договору та нотаріальне посвідчення (правило 3 років)
Як і у випадку з житловою нерухомістю, форма комерційного договору суворо регламентована:
- Письмова форма є обов'язковою: Усі договори комерційної оренди, без винятку, потребують письмової форми та підписів уповноважених осіб.
- Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація: Згідно зі статтями 793 та 794 Цивільного кодексу України, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (або її окремої частини), укладений на строк три роки і більше, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та подальшій державній реєстрації права користування (оренди) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Щоб уникнути витрат на нотаріальні послуги та реєстрацію, переважна більшість комерційних договорів в Україні укладається на строк 2 роки і 11 місяців.
3. Переважне право орендаря
Комерційні орендарі, які належним чином виконували свої обов'язки, мають потужне законне переважне право на укладення договору оренди на новий строк (частина 1 статті 777 Цивільного кодексу України) або на викуп об'єкта у разі його продажу (частина 2 статті 777), за винятком державної або комунальної власності. Для реалізації цього права на продовження орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про свій намір укласти новий договір до закінчення терміну дії поточного (у строк, встановлений договором, або протягом розумного строку).
Власник може відмовити лише у разі, якщо він має намір використовувати приміщення виключно для власних потреб (або якщо є докази систематичних порушень з боку орендаря). Якщо власник відмовляє добросовісному орендарю, а потім здає приміщення комусь іншому протягом року, попередній орендар має право вимагати через суд передачі собі прав за новим договором та відшкодування збитків.
4. Документування стану приміщення (Акти приймання)
Для складів, офісів відкритого планування (open-space) з дорогою кліматичною технікою або торгових площ у торговельно-розважальних центрах (ТРЦ) підписання Акта приймання-передачі є критично важливим (стаття 795 Цивільного кодексу України). Тільки цей документ фіксує точний технічний стан приміщення, вказує на дефекти системи вентиляції до заїзду орендаря та містить показники промислових лічильників. Без нього орендар буде зобов'язаний повернути приміщення в «ідеальному» стані за рахунок власного ремонту, навіть якщо воно було отримане вже з пошкодженнями.
Термін оренди обчислюється з моменту підписання цього акта, якщо інше не передбачено договором (стаття 795 Цивільного кодексу України).
Електронна система документообігу Landager спеціально адаптована до жорстких вимог українського сектора B2B (бізнес для бізнесу). Платформа дозволяє компаніям та підприємцям безпечно створювати договори комерційної оренди з усіма обов’язковими бухгалтерськими та податковими реквізитами (включаючи формування рахунків-фактур та актів виконаних робіт за стандартами Держстату), надійно відстежувати терміни реалізації переважного права на продовження 35-місячних договорів та застосовувати кваліфікований електронний підпис (КЕП), необхідний для звітності перед податковими органами.
Джерела та офіційні посилання
Часті запитання
▶Які ключові закони регулюють відносини між орендодавцем та орендарем в Україні?
Ринок житлової оренди в Україні регулюється насамперед Цивільним кодексом України (Закон № 435-IV), який створює сучасну базу для приватної оренди. Хоча Житловий кодекс 1983 року залишається частково чинним, Глава 59 Цивільного кодексу є основним актом для приватних житлових угод, забезпечуючи законодавчий захист як орендодавців, так і орендарів.
Читати повний посібник▶Яка процедура виселення орендарів в Україні згідно із законом?
Процес виселення в Україні вимагає від орендодавців дотримання офіційних правових процедур. Обґрунтованими підставами зазвичай є несплата орендної плати, порушення умов договору або використання нерухомості орендодавцем для власних потреб. Орендодавці повинні надати належне письмове повідомлення, надати встановлений законом час на усунення порушень, а також, у разі потреби, отримати рішення суду. Самоправне виселення, як правило, заборонено.
Читати повний посібник▶Які існують обмеження та ліміти на підвищення орендної плати в Україні?
В Україні діють спеціальні правила, що регулюють порядок та умови підвищення орендної плати орендодавцями. Ці правила можуть включати обмеження щодо відсотка підвищення, мінімальні терміни повідомлення та обмеження щодо частоти перегляду ціни. Орендодавці повинні дотримуватися всіх чинних норм при підвищенні орендної плати за діючими договорами оренди.
Читати повний посібник▶Які правила щодо гарантійних депозитів та термінів їх повернення діють в Україні?
В Україні існують правила, що регулюють розмір гарантійного депозиту, порядок його зберігання або захисту, а також терміни повернення після закінчення терміну оренди. Орендодавці зобов'язані надавати деталізований звіт про будь-які відрахування та дотримуватися всіх встановлених законом термінів, щоб уникнути штрафних санкцій.
Читати повний посібник▶Які обов'язкові вимоги до договорів оренди в Україні?
Договори оренди в Україні повинні відповідати чинному національному та місцевому законодавству. Обов'язкові елементи зазвичай включають дані обох сторін, опис об'єкта нерухомості, розмір орендної плати та умови оплати, деталі щодо депозиту, термін оренди та розподіл обов'язків щодо утримання майна. Для певних типів оренди або термінів може вимагатися укладення договору в письмовій формі.
Читати повний посібник▶Які обов'язки орендодавця щодо утримання та ремонту майна в Україні?
Орендодавці в Україні, як правило, зобов'язані підтримувати орендоване майно у придатному для проживання стані, забезпечуючи належне функціонування конструкцій, сантехніки, електричних систем та основних комунальних послуг. Конкретний розподіл обов'язків щодо технічного обслуговування між орендодавцем та орендарем має бути чітко зафіксований у договорі оренди.
Читати повний посібник▶Які правила щодо пені та штрафів за прострочення орендних платежів в Україні?
В Україні діють спеціальні правила щодо пені та штрафів за несвоєчасну сплату орендної плати. Вони можуть включати обов'язкові пільгові періоди, обмеження розміру штрафів та обмеження щодо нарахування відсотків. Положення про штрафні санкції повинні бути чітко прописані в договорі оренди та відповідати місцевим нормативним актам, щоб мати юридичну силу.
Читати повний посібник▶Яку інформацію про нерухомість орендодавці зобов'язані розкривати в Україні?
Орендодавці в Україні повинні надавати потенційним орендарям актуальну інформацію про об'єкт нерухомості до підписання договору оренди. Обов'язкове розкриття інформації зазвичай включає відомі суттєві дефекти, екологічні ризики, історію попередніх пошкоджень та будь-які умови, що можуть вплинути на використання та користування майном орендарем.
Читати повний посібник📬 Отримуйте сповіщення про зміну цих законів
Ми надішлемо вам лист, коли закони про оренду оновляться в Без спаму — лише зміни в законодавстві.
