Оренда комерційної нерухомості в Україні: огляд правової бази

Ринок комерційної нерухомості в Україні (оренда офісів, складів, торгових площ) є значно складнішим і суворіше регульованим, ніж житловий сектор. Правові відносини між орендодавцями та орендарями комерційних приміщень базуються на подвійному фундаменті: Цивільному кодексі України (ЦКУ) (загальні положення про найм) та Господарському кодексі України (ГКУ) (спеціальні правила для суб'єктів господарювання).

Ця подвійність означає, що договори комерційної оренди вимагають набагато вищого рівня юридичної експертизи при складанні, оскільки вони повинні відповідати суворим вимогам до господарських договорів, а також податковому законодавству.

1. Подвійне регулювання: Цивільний кодекс проти Господарського кодексу

Коли обидві сторони договору оренди є суб'єктами господарювання (юридичними особами, такими як ТОВ, або зареєстрованими фізичними особами-підприємцями — ФОП), їхні відносини насамперед підпадають під дію Господарського кодексу України.

Ключова різниця полягає в «Істотних умовах договору». Згідно з Господарським кодексом (стаття 284), договір комерційної оренди обов'язково повинен містити положення щодо:

1. Об'єкта оренди (склад і вартість майна з урахуванням його індексації).
2. Терміну, на який укладається договір оренди.
3. Орендної плати з урахуванням її індексації.
4. Порядку використання амортизаційних відрахувань.
5. Відновлення орендованого майна та умов його повернення або викупу.

Відсутність хоча б однієї з цих умов може дати суду підстави визнати договір неукладеним (недійсним).

2. Форма договору та нотаріальне посвідчення (правило 3 років)

Як і у випадку з житловою нерухомістю, форма комерційного договору суворо регламентована:

• Письмова форма є обов'язковою: Усі договори комерційної оренди, без винятку, потребують письмової форми та підписів уповноважених осіб.

• Нотаріальне посвідчення та державна реєстрація: Згідно зі статтями 793, 794 Цивільного кодексу України, договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (або їх окремої частини), укладений на строк три роки і більше, підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та подальшій державній реєстрації права користування (оренди) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Щоб уникнути витрат на нотаріальні послуги та реєстрацію, переважна більшість комерційних договорів в Україні укладається на строк 2 роки і 11 місяців.

3. Переважне право орендаря

Комерційні орендарі, які належним чином виконували свої обов'язки, мають потужне законне переважне право на укладення договору оренди на новий строк (частина 1 статті 777 Цивільного кодексу України) або на викуп об'єкта у разі його продажу (частина 2 статті 777). Для реалізації цього права на продовження орендар зобов'язаний письмово повідомити орендодавця про свій намір укласти новий договір до закінчення терміну дії поточного (у строк, встановлений договором, або зазвичай за один місяць).

Власник може відмовити лише у разі, якщо він має намір використовувати приміщення виключно для власних потреб (або якщо є докази систематичних порушень з боку орендаря). Якщо власник відмовляє добросовісному орендарю, а потім здає приміщення комусь іншому протягом року, попередній орендар має право вимагати через суд передачі собі прав за новим договором та відшкодування збитків.

4. Документування стану приміщення (Акти приймання)

Для складів, офісів відкритого планування (open-space) з дорогою кліматичною технікою або торгових площ у ТРЦ підписання Акта приймання-передачі є критично важливим. Тільки цей документ фіксує точний технічний стан приміщення, вказує на дефекти системи вентиляції до заїзду орендаря та містить показники промислових лічильників. Без нього орендар буде зобов'язаний повернути приміщення в «ідеальному» стані за рахунок власного ремонту, навіть якщо воно було отримане вже з пошкодженнями.

Електронна система документообігу Landager спеціально адаптована до жорстких вимог українського сектора B2B (бізнес для бізнесу). Платформа дозволяє компаніям та підприємцям безпечно створювати договори комерційної оренди з усіма обов’язковими бухгалтерськими та податковими реквізитами (включаючи формування рахунків-фактур та актів виконаних робіт за стандартами Держстату), надійно відстежувати терміни реалізації переважного права на продовження 35-місячних договорів та застосовувати кваліфікований електронний підпис (КЕП), необхідний для звітності перед податковими органами.

Далі: Гарантійні депозити в комерційній орендіПопередній перегляд недоступний