عملية الإخلاء التجاري في السعودية

كان إخلاء مستأجر تجاري بسبب عدم السداد أو مخالفات العقد يتضمن سابقاً تقاضياً مدنياً طويلاً. ومع التسجيل الإلزامي للعقود التجارية على منصة إيجار وإصدار نظام المعاملات المدنية (المرسوم الملكي م/191)—الذي أصبح ساري المفعول في 16 ديسمبر 2023—أصبحت العملية في المملكة العربية السعودية الآن سريعة للغاية، مستفيدة من الصلاحيات الواسعة لمحكمة التنفيذ.

الأسباب المشروعة للإخلاء التجاري

عقد الإيجار التجاري هو عقد ملزم. يمتلك الملاك عموماً الحق في بدء إجراءات الإخلاء ضد المستأجر التجاري في الحالات التالية:

1. عدم السداد: الفشل في دفع الإيجار وفقاً لجدول إيجار المتفق عليه.
2. خرق العقد: تشغيل النشاط خارج الاستخدام المسموح به تمامًا (على سبيل المثال، استخدام مساحة تجزئة للتصنيع الثقيل)، أو التأجير من الباطن دون إذن، أو إجراء تعديلات إنشائية غير مصرح بها.
3. نهاية المدة: اختيار عدم تجديد العقد عند انتهائه، شريطة تقديم إشعار عدم التجديد وفقًا لشروط عقد إيجار المسجل (غالباً ما يتم تطبيق إرشادات 60 يومًا إذا لم يتم تحديد خلاف ذلك).

الإخلاء الذاتي "غير القانوني"

حتى لو كان المستأجر التجاري متأخراً لعدة أشهر في دفع الإيجار، فإن الإخلاء الذاتي غير قانوني. لا يمكن للمالك بشكل أحادي الجانب القيام بما يلي:

• تغيير الأقفال في المساحة التجارية.
• قطع الكهرباء أو الماء عن النشاط التجاري.
• الحجز على مخزون الشركة أو معداتها دون أمر قضائي.

العملية السريعة في محكمة التنفيذ

نظراً لأن عقد إيجار التجاري مصنف قانوناً كـ "سند تنفيذي"، يتجاوز الملاك المحاكمات المدنية العامة في حالات عدم السداد المباشرة.

1. التعثر: تتأخر الشركة عن موعد الدفع الإلكتروني المجدول في إيجار.
2. تقديم طلب تنفيذ: يدخل المالك إلى بوابة أبشر/ناجز ويقدم طلب تنفيذ تحت رقم عقد إيجار.
3. إنذار الـ 5 أيام: تصدر محكمة التنفيذ إخطاراً رسمياً (المادة 34 من نظام التنفيذ) للممثلين القانونيين للشركة عبر الرسائل النصية وأبشر، تطلب فيها السداد خلال 5 أيام.

عقوبات المادة 46 على الشركات

إذا فشلت الشركة في السداد أو الإخلاء خلال 5 أيام، يفعل القاضي عقوبات صارمة بموجب المادة 46. وبالنسبة للكيانات التجارية، فإن هذا يعتبر كارثياً:

• تجميد البنوك: يتم تجميد الحسابات البنكية للشركة فوراً.
• تعليق السجل التجاري (CR): يتم تعليق السجل التجاري للشركة، مما يشل قدرتها على العمل قانوناً أو استيراد السلع أو إجراء أي معاملات رسمية.
• الحجز الحكومي: لا يمكن للشركة تجديد إقامات الموظفين أو التفاعل مع البوابات الحكومية.

أمام التدمير الفوري لعمليات الشركة، يذعن المستأجرون دائماً تقريباً، ويدفعون المتأخرات، أو يخلون العقار. في حال الرفض، تنفذ السلطات الأمنية إخلاءً جبرياً جسدياً.

التعامل مع المخزون التجاري

إذا ترك النشاط التجاري العقار وترك وراءه آلات ثقيلة أو مخزوناً أو تجهيزات مخصصة، يجب على المالك التقدم بطلب للمحكمة. ستقوم المحكمة بجرد الأصول، وتخزينها بأمان، وفي النهاية بيعها بالمزاد العلني لاسترداد الإيجارات المفقودة والتعويضات للمالك.

العودة إلى نظرة عامة على قوانين العقارات التجارية في السعوديةالمعاينة غير متاحة.