Mietvertrag Brandenburg, Deutschland

Ein gut ausgearbeiteter, rechtssicherer Mietvertrag ist die Grundlage für ein störungsfreies Vermieter-Mieter-Verhältnis. In Brandenburg unterliegen Wohnraummietverträge den strengen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), das seit dem 1. Januar 1900 in Kraft ist. Wir zeigen Ihnen, worauf Sie bei der Gestaltung achten müssen.

Schriftform vs. Mündliche Vereinbarung

Grundsätzlich können Wohnraummietverträge in Deutschland auch mündlich abgeschlossen werden.

Es gibt jedoch eine grundlegende Ausnahme (§ 550 BGB): Mietverträge, die für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr abgeschlossen werden, müssen schriftlich erfolgen. Wird diese Schriftform nicht eingehalten, gilt der Vertrag rechtlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen. In solchen Fällen ist eine Kündigung frühestens zum Ende eines Jahres nach Übergabe zulässig, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen.

Für Vermieter ist ein schriftlicher Vertrag ohnehin unerlässlich, da viele vorteilhafte Vereinbarungen (z.B. die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter) ohne schriftlichen Nachweis unwirksam wären.

Zwingende Bestandteile eines Mietvertrags

Gemäß § 535 BGB erfordert ein gültiger Mietvertrag nur drei wesentliche Elemente (Essentialia negotii). Andere Bestandteile gelten als Nebenabreden (Accidentalia negotii):

1. Vertragsparteien: Genaue Bezeichnung des Vermieters und des Mieters. Nur diese sind die rechtlichen Vertragsparteien.
2. Das Mietobjekt: Genaue Beschreibung der Räumlichkeiten (Straße, Hausnummer, Etage, Wohnungsnummer). Beachten Sie, dass ein Mieter die Miete nur mindern darf, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% kleiner ist als im Vertrag angegeben (BGH VIII ZR 144/09). Für die Berechnung der Betriebskosten und Mieterhöhungen ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, unabhängig von Vertragsangaben (BGH VIII ZR 266/14).
3. Mietbeginn: Das spezifische Datum der Übergabe.
4. Miethöhe: Die vereinbarte Vergütung für die Nutzung. Obwohl Nebenkosten (§ 556 BGB) üblich sind, sind sie Nebenabreden und nicht für die grundlegende Gültigkeit des Vertrages erforderlich.
5. Kaution: Eine Nebenabrede, die auf drei Monatsnettokaltmieten begrenzt ist (§ 551 BGB). Der Mieter hat das gesetzliche Recht, diese in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Befristete Verträge (Zeitmietvertrag)

Vermieter können die Laufzeit eines Wohnraummietvertrags nicht willkürlich begrenzen. Ein befristeter Mietvertrag (Zeitmietvertrag) ist gemäß § 575 BGB nur dann rechtswirksam, wenn der Vermieter dem Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses schriftlich einen der folgenden zulässigen Gründe für die Befristung mitteilt:

• Eigenbedarf: Absicht, die Räumlichkeiten nach Ablauf der Befristung für sich selbst oder Familienangehörige zu nutzen.
• Sanierung/Abriss: Absicht, das Gebäude wesentlich zu verändern oder abzureißen.
• Dienstwohnung: Absicht, an eine Person zu vermieten, die durch einen Dienstvertrag gebunden ist (z.B. ein Angestellter).

Fehlt die Begründung oder ist sie rechtlich unzureichend, gilt der Mietvertrag automatisch als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Brandenburg-Spezifika: Mietpreisregulierung

In 36 Gemeinden Brandenburgs, die als „angespannte Wohnungsmärkte“ eingestuft wurden (darunter Potsdam, Falkensee und Bernau), gelten ab 2026 spezifische Regelungen:

• Mietpreisbremse: Gemäß der Mietpreisbegrenzungsverordnung darf die Miete bei Neuverträgen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10% übersteigen, es sei denn, es liegen spezifische Ausnahmen vor (wie Neubauten oder die Erstvermietung nach Modernisierung).
• Kappungsgrenze: Eine niedrigere Obergrenze gilt für Mieterhöhungen innerhalb bestehender Verträge, um eine schnelle Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verhindern.

Häufig unwirksame Vertragsklauseln

Viele vorformulierte Mietverträge enthalten Bestimmungen, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) unzulässig sind. Solche Klauseln benachteiligen den Mieter unangemessen und sind daher unwirksam.

Beispiele für unwirksame Klauseln:

• Starre Fristen für Schönheitsreparaturen: (z.B. „Die Küche muss alle 3 Jahre gestrichen werden“, unabhängig vom tatsächlichen Abnutzungsgrad).
• Farbvorgaben während der Mietzeit: Der Vermieter darf dem Mieter nicht vorschreiben, wie Wände während der Mietzeit zu streichen sind. Erst beim Auszug können neutrale Farbtöne (z.B. Weiß oder helle Farben) verlangt werden.
• Gewerbliche Endreinigung: Die Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Wohnung beim Auszug stets professionell reinigen zu lassen, ist in der Regel unzulässig (besenrein ist im Allgemeinen ausreichend).
• Absolutes Haustierverbot: Ein generelles Verbot von Hunden und Katzen ist unwirksam. Solche Klauseln müssen durch eine Einzelfallprüfung und einen „Erlaubnisvorbehalt des Vermieters“ ersetzt werden. Kleintiere können grundsätzlich nicht verboten werden.

Hausordnung

Die Hausordnung regelt das Zusammenleben im Gebäude (z.B. Ruhezeiten, Treppenhausreinigung). Sie ist bindend, wenn sie ausdrücklich als Vertragsbestandteil in den Mietvertrag aufgenommen wird. Werden sie dem Mieter lediglich ausgehändigt oder am Schwarzen Brett ausgehängt, erlangen sie keine volle Rechtsverbindlichkeit, insbesondere wenn sie Pflichten vorsehen, die über bloße Rücksichtnahme hinausgehen.

Wie Landager hilft

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