Gesetze zur Mieterhöhung in Schleswig-Holstein

Gesetze zur Mieterhöhung bei Wohnraum in Deutschland (Schleswig-Holstein)

Das Wohnraummietrecht in Deutschland, einschließlich Schleswig-Holstein, wird hauptsächlich durch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere durch die Paragraphen §§ 557-561 und §§ 556d-556g. Im Gegensatz zu Gewerbemietverträgen unterliegen Wohnraummietverträge erheblichen Mieterschutzvorschriften, einschließlich gesetzlicher Mietobergrenzen und spezifischer Regeln für Mietanpassungen.

Allgemeine Grundsätze der Mieterhöhung (BGB §§ 557-561)

Mieterhöhungen bei Wohnraum sind grundsätzlich unter den folgenden Bedingungen zulässig:

1. Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (BGB § 558):

   • Vermieter können eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für vergleichbare Objekte in derselben Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinschaft verlangen.
   • Die Miete darf seit mindestens 15 Monaten nicht erhöht worden sein.
   • Die Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren (ausgenommen Erhöhungen aufgrund von Modernisierung oder Betriebskosten) unterliegt einer Kappungsgrenze. Diese Grenze beträgt in der Regel 20 % über drei Jahre, kann aber in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten, wie durch Landesverordnung festgelegt, auf 15 % reduziert werden.
   • Der Vermieter muss dem Mieter ein schriftliches Verlangen zur Mieterhöhung zukommen lassen, das den Betrag der neuen Miete oder die Erhöhung in Euro angibt und diese unter Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete begründet (z. B. unter Verwendung eines Mietspiegels, eines Sachverständigengutachtens oder von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen).
   • Der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter Klage auf Zustimmung erheben.

2. Staffelmiete (BGB § 557a):

   • Der Mietvertrag kann feste Mieterhöhungen in bestimmten Geldbeträgen zu bestimmten Zeitpunkten festlegen.
   • Die Miete muss zwischen den Erhöhungen mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben.
   • Während der Laufzeit eines Staffelmietvertrags sind andere Mieterhöhungen (z. B. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierung) grundsätzlich ausgeschlossen.

3. Indexmiete (BGB § 557b):

   • Die Miete kann an den Verbraucherpreisindex (VPI) für Deutschland gekoppelt werden, der vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht wird.
   • Die Miete muss nach der letzten Anpassung mindestens ein Jahr lang unverändert bleiben.
   • Die Miete muss sich proportional zur Änderung des VPI erhöhen oder verringern.
   • Während der Laufzeit eines Indexmietvertrags sind andere Mieterhöhungen (z. B. bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) ausgeschlossen, außer bei Erhöhungen aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen, für die der Vermieter nicht verantwortlich ist.

4. Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (BGB § 559):

   • Nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen, die die Wohnverhältnisse dauerhaft verbessern, Energie einsparen oder neuen Wohnraum schaffen, darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Modernisierung entstandenen Kosten erhöhen.
   • Der Vermieter muss dem Mieter die Modernisierungsmaßnahmen und die voraussichtliche Mieterhöhung mindestens drei Monate im Voraus schriftlich mitteilen.
   • Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er die Modernisierung nicht akzeptieren möchte.

Mietpreisbremse (BGB §§ 556d-556g)

In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten können Landesregierungen durch Verordnung Mietpreisbremsen einführen. Sofern anwendbar:

• Die Miete zu Beginn eines neuen Mietverhältnisses darf die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 % übersteigen.
• Ausnahmen gelten beispielsweise, wenn die Vormiete bereits höher war oder für Neubauwohnungen (Erstbezug nach dem 1. Oktober 2014) oder nach umfassender Modernisierung.
• Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen Auskunft über die Vormiete und etwaige Ausnahmen erteilen.

Änderungen der Betriebskosten (BGB § 560)

• Änderungen der Betriebskosten (z. B. Heizung, Wasser, Müllabfuhr) werden jährlich auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder vereinbarter Verteilungsschlüssel angepasst, nicht als Mieterhöhung im Sinne der BGB §§ 557-559.
• Der Vermieter muss eine jährliche Betriebskostenabrechnung erstellen.

Formelle Anforderungen und Mieterrechte

• Jedes Mieterhöhungsverlangen (außer bei Staffelmiete und Indexmiete, die ihren vertraglichen Bedingungen folgen) muss schriftlich erfolgen und ordnungsgemäß begründet sein.
• Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten Kalendermonats, der auf den Monat folgt, in dem das Verlangen des Vermieters eingegangen ist, um der Erhöhung zuzustimmen.
• Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen.
• Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht, wenn er einer Mieterhöhung (ausgenommen Betriebskostenanpassungen) nicht zustimmt.

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