El proceso de desalojo y terminación de contrato de arrendamiento en Colombia

Terminar un contrato de arrendamiento —y, en última instancia, desalojar a un inquilino— implica seguir una serie de requisitos legales rígidos en Colombia. Para el propietario, ignorar las reglas de notificación puede resultar fácilmente en prórrogas forzosas del contrato por otro año completo.

Diferencias clave: Terminación por justa causa vs. sin justa causa

La Ley 820 de 2003 divide la terminación del contrato por parte del arrendador en dos categorías principales, dependiendo totalmente del comportamiento del inquilino.

1. Terminación por justa causa (Incumplimiento de contrato)

Un arrendador tiene derecho a terminar el contrato en cualquier momento si el inquilino comete una falta grave. El inquilino no recibe ninguna compensación bajo estas causales.

Main Causes (Art. 22):

• Non-payment of rent: Failure to pay rent or the legal rent increase within the stipulated period.
• Non-payment of public utilities: Omissions that result in the disconnection of the service.
• Irregular subletting and assignment: If the tenant sublets all or part of the property without permission.
• Improper use: Engaging in dangerous, illegal, or community-offensive activities.
• Unauthorized structural changes: Substantial destruction or renovations made without permission.

The Just Cause Process: When there is a breach, the landlord does not need to abide by the standard 3-month notice threshold. They can initiate the judicial process for Property Restitution (Restitución de Inmueble) immediately, though in practice, an extrajudicial demand for voluntary return is sent first to avoid prolonged legal costs.

2. Terminación sin justa causa (Terminación unilateral)

Incluso si el inquilino cumple con todos sus deberes (paga a tiempo y cuida la propiedad), el propietario puede querer recuperar su inmueble para venderlo, vivir en él o simplemente porque desea terminar la relación. Estas se conocen como terminaciones unilaterales. Suponen periodos de preaviso largos y, en muchos casos, el pago de penalizaciones económicas al inquilino.

a) Con indemnización al inquilino (Art. 22, numeral 7)

The landlord may single-handedly demand the property back during the initial term or its extensions:

• Notice Period: Minimum written notice of 3 months in advance of the expiration of the current contract or extension.
• Indemnity: The landlord must deposit the equivalent of three (3) months of current rent via a secure judicial bank (like Banco Agrario) under the tenant's exact orders.
• Note: The pre-notice is only legally binding once the official deposit receipt is attached to it. If the tenant still doesn't vacate, the landlord does not lose the indemnity money; it cannot be withdrawn by the tenant until they physically hand over the keys.

b) Sin indemnización (Solo para causales especiales, Art. 22, numeral 8)

The owner can avoid paying the three months' rent penalty only if they can prove they require the property for:

• Their own housing: For a period of no less than 1 year (the owner must live there, not rent it out).
• Demolition or indispensable repairs: Works that cannot be executed with the tenant occupying the premises.
• Effective sale: Only if the property has been successfully sold with the contractual obligation to deliver it vacant to the buyer.

Inescapable Requirements for these 3 Scenarios:

1. Must notify the tenant with a minimum of three (3) months anticipation.
2. The notice must be accompanied by proof of a bond (póliza de caución) equivalent to six (6) months of rent. This guarantees that the landlord will actually fulfill the invoked cause (e.g., actually living there or starting demolition) within the six months following the handover of keys.

El proceso de restitución (Demanda de desalojo)

Cuando un inquilino se niega rotundamente a irse, incluso después de las notificaciones adecuadas o en medio de arriendos impagos, el propietario debe presentar una demanda civil.

Fases del proceso (Código General del Proceso, Art. 384):

• Presentación: Idealmente realizada con los contratos originales autenticados.
• Obligación de pagar durante el proceso: Si la causa es el no pago del arriendo, el juez no escuchará a la contraparte (inquilino) a menos que demuestre fehacientemente que se ha puesto al día con los pagos o comience a depositar los arriendos actuales en la cuenta del juzgado a medida que avanzan los meses.
• Sentencia y desalojo: Si el juez falla a favor del propietario, un inspector de policía asiste al desalojo obligatorio si es necesario, lo cual incluye la entrada forzosa con cerrajero y el inventario de bienes.

Advertencias sobre la entrega de la notificación escrita

A pre-notice is not a simple WhatsApp message. It must comply with strict legal protocols to hold weight in court:

• It must be sent by an authorized postal service (e.g., certified mail via 4-72), explicitly detailing the contract in question.
• 3 months does not mean one or two days less. If the contract expires on December 30th, the certified mail must be physically delivered to the final address before the close of business on September 30th. It is that strict. Miss the window, and the contract automatically renews for an identical period, and you cannot unilaterally request the property again for another 11 months.

Mantenga el control con Landager

Las notificaciones perdidas o las fechas olvidadas pueden significar quedarse atrapado con un inquilino inconveniente. Landager incluye notificaciones automatizadas para las fechas de finalización de contratos, asegurando que sepa exactamente cuándo vence su ventana crítica de preaviso de 3 meses.

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Cómo ayuda Landager

Landager realiza un seguimiento de los términos de arrendamiento, recordatorios automáticos de pago y vencimiento de documentos, facilitando el cumplimiento de las regulaciones en Colombia.

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